|
Реферат: Развитие науки управления (Менеджмент)
СОДЕРЖАНИЕ:
|1.|Введение…… ………………………………………………….. |3 |
|2.|История науки управления………..…………………………… |5 |
|3.|Структура науки управления…………………………………... |9 |
|4.|Заключение……………………………………………………… |14 |
|5.|Список литературы……………………………………………... |15 |
ВВЕДЕНИЕ
Отечественная наука управления в современный период переживает
своеобразный этап интенсивного развития и обновления. Проистекает это по
многим, как внутренним, так и внешним причинам: осуществление реформ в
обществе, переход к рыночным отношениям, критика авторитарных методов
управления, огромный поиск ранее неизвестной информации с Запада и
необходимость ее творческой переработки, поиск национальной модели
управления и т.д. В связи с этим возникает большое количество вопросов,
дискуссионных моментов, требующих анализа и обсуждения.
Первый дискуссионный момент - это семантика понятий "менеджмент" и
"управление". Является ли первый термин эквивалентной заменой другого? А.В.
Попов, Ю.А. Конаржевский, рассматривая этот вопрос, ссылаются на
определение "менеджмента", данное в Оксфордском словаре английского языка,
где дается четыре смысловых значения этого понятия:
> способ, манера общения с людьми;
> власть и искусство управления;
> особого рода умелость и административные навыки;
> орган управления, административная единица.
Таким образом, можно сделать вывод, что даже в английском языке нет
однозначной трактовки этого термина. Американский исследователь этой
проблемы П.Друкер подчеркивает чисто американское происхождение этого
понятия, а также его полисемантический характер, так как термин
"менеджмент" включает в себя и определенную функцию, и социальный статус
людей, ее выполняющих, и учебную дисциплину, и область научного
исследования. Вместе с тем, П.Друкер подчеркивает, что "...для организаций,
не имеющих отношение к бизнесу, как правило, не говорят о менеджменте и
менеджерах". Следовательно, понятие "менеджмент" по отношению к понятию
"управление", надо рассматривать, как часть, по отношению к целому.
И в отечественной науке сейчас происходит путаница при обозначении
понятий "менеджмент" и "управление".
Также можно выделить тенденцию, направленную на обогащение
внутришкольного управления элементами менеджмента. Так, Т.И.Шамова,
отмечая, что менеджмент разработан для управления в первую очередь бизнесом
и его конечной целью является получение прибыли, акцентирует внимание на
том, что "... в теории и практике менеджмента хорошо разработана
поведенческая сторона деятельности менеджера. ...Именно эта часть
менеджмента является исключительно полезной, за счет чего мы сделали
попытку обогатить внутришкольное управление..." (1). При данном подходе
понятие "менеджмент" и "управление" не отождествляются, а происходит
"вкрапление" достижений менеджмента в управление (Ю.А.Конаржевский,
Н.В.Немова, Т.И.Шамова и др.). Это подчеркивает и сама формулировка
названия книги "Менеджмент в управлении школой".
Существует такая точка зрения, согласно которой, "менеджмент" в
отличие от "управления" возникает там, где управляемый объект, выступает в
качестве субъекта рыночных, коммерческих отношений. Так как в современных
условиях отечественная общеобразовательная школа остается государственным
учреждением и лишь в среднем на 10% связанной с рынком, то и доля
менеджмента во внутришкольном управлении будет составлять примерно столько
же или чуть больше.
В контексте рассматриваемого вопроса хотелось бы остановиться еще на
одном моменте, связанном с обозначением области применения менеджмента.
Часто в литературе можно встретить такие понятия, как "школьный
менеджмент", "педагогический менеджмент", но, как правило, при этом не
обращается внимание на то, что такое обозначение резко сужает объект
управления. Ведь рассматривать предмет следует в его целостности и
взаимосвязи всех компонентов, а значит, всю систему образования,
следовательно, речь идет об "образовательном менеджменте".
Подтверждение высказанному суждению можно найти, если обратиться к
фрагменту статьи В.С.Лазарева "Управление образованием на пороге новой
эпохи" (2). В статье автор отмечает, что долгое время теория управления
образованием рассматривалась как часть школоведения и сводилась к
управлению педагогическим коллективом. Следовательно, такое понимание
предмета управленческой науки и ее проблематики было неоправданно суженым.
В результате: "Из поля зрения исследователей фактически выпадали проблемы
регионального и муниципального управления, имеющие своим объектом не
образовательные учреждения, а образовательные системы. Но педагогическая
наука до сих пор мало занимались вопросами изучения и развития
образовательных систем."
Таким образом, оперирование понятием "образовательный менеджмент"
является более полным и включает все имеющиеся в рамках образовательной
системы вертикальные и горизонтальные уровни, а также коммуникативные,
связующие процессы.
История науки управления.
Если рассматривать возникновение управления, как области научного
исследования, то, как отмечает А.В.Попов, в зарубежной историографии
единодушно называется 1911 год. В этом году вышла книга Ф.У.Тейлора "Основы
научного менеджмента". Эта дата является точкой отсчета, с которой стала
развиваться наука управления.
Однако в развитии управленческой мысли это не начало, а определенный
качественно новый этап. Первые элементы примитивной управленческой
деятельности можно встретить уже в первобытном обществе. Это проистекает из
того, что два понятия "власть" и "управление" исторически взаимосвязаны.
Долгое время управление воспринималось как средство реализации власти.
М.Вебер, в частности, отмечает, что "...государство, равно как и
политические союзы, исторически ему предшествующие, есть отношение
господства людей над людьми, опирающееся на легитимное насилие как
средство" (3). Таким образом, согласно М.Веберу, господство людей над
людьми есть власть, следовательно, легитимное насилие является примитивной
формой управления.
Вопрос о том, когда управленческая деятельность перестала быть только
косвенным проявлением власти и превратилась в самостоятельную, давно
интересует историков менеджмента (Л. Маммфорд, Р. Ходжеттс и др.).
Согласно концепции Р.Ходжеттса, менеджмент, как вид деятельности,
сложился в результате трех революций древности, которые пробили
определенную "нишу" для его существования.
Первую революцию автор назвал религиозно-коммерческой. Она произошла в
Шумерии в третьем тысячелетии до н.э. Суть ее заключается в трансформации
шумерских жрецов в менеджеров по роду своей деятельности. Так как на
определенном этапе они отказались от приношения кровавых жертв богам, а
стали взымать дань продуктами. Они накапливались, обменивались и пускались
в дело. Таким образом, стали осуществляться первые коммерческие операции
при помощи посредников.
Вторая связана с деятельностью вавилонского правителя Хаммурапи (1792-
1750 гг. до н.э.). Создав огромную империю, включающую соседние государства
Месопотамию и Ассирию, он попытался организовать эффективную систему
управления. Изучив опыт своих предшественников, Хаммурапи счел
недостаточным управлять только на основе неписаных законов, народного права
и обычаев. Знаменитый свод Хаммурапи, содержащий 285 законов управления
государством, является определенным этапом в развитии менеджмента.
Также Хаммурапи, по мнению автора, был первым, из тех, кто стал
целенаправленно работать над созданием своего образа "заботливого
покровителя народа". То есть это был первый опыт формирования имиджа
правителя. Эту революцию в менеджменте Р.Ходжеттс охарактеризовал как
светско-административную.
Третья революция произошла также в Вавилоне во времена нового расцвета
этого государства. Она связана с правлением царя Навуходоносора 11 (605-562
гг. до н.э.), который явился автором проектов не только Вавилонской башни,
но и значительно усовершенствовал организацию труда на текстильных фабриках
и зернохранилищах. Это позволило Р.Ходжеттсу выделить третью революцию в
менеджменте и охарактеризовать ее как производственно-строительную.
Автор данной концепции, безусловно, с легкостью оперирует
историческими фактами. Можно предположить, что эти революции выделены им
довольно условно. Однако, в целом, логически обоснован и последовательно
объясняется процесс зарождения практической деятельности в области
менеджмента.
Если с моментом зарождения практики менеджмента мы определились, то
необходимо обозначить и период возникновения первых элементов науки
управления, как стремления теоретически осмыслить данный вид деятельности.
Первые примитивные элементы науки управления, то есть попытки этого
явления, можно найти в натурфилософии, являющейся колыбелью всех
общественных наук. Оно проистекает из стремления познать человека в двух
естественных состояниях, в двух сферах существования: человек-космос и
человек-человек. Во второй сфере это неизбежно приводит к зарождению
мыслительности относительно человеческих отношений, а, следовательно, самым
элементарным рассуждениям по интересующему нас вопросу.
Классики античной философии также останавливали свое внимание на
управленческой деятельности (Сократ, Ксенофонт, Платон, Аристотель).
Платон называл управление "наукой о питании людей", тем самым,
подчеркивая ее важнейшее значение в обеспечении материального существования
общества, "жизнеобеспечения". Философ считал, что управлять страной должны
законы, но они слишком абстрактны и поэтому осуществлять надзор за их
исполнением должен политик, владеющий искусством управления. Суть его
управленческой деятельности должна заключаться в преломлении этих
догматических законов к реально складывающейся ситуации. Причем в
зависимости от обстоятельств Платон выделяет два стиля управления:
политический и тиранический. Если граждане выполняют свои функции в
обществе и соблюдают законы, то стиль управления государством должен быть
мягкий (политический); если же в обществе нет должного порядка и
гармоничных взаимоотношений, то используется стиль управления, основанный
на силе (тиранический). Таким образом, у Платона мы находим зарождение идей
о стилях управления и о самом "современном" сейчас ситуационном подходе в
управлении.
Более низкую оценку управленческой деятельности давал Аристотель. Он
называл управление "господской наукой", смысл которой заключается в надзоре
за рабами. И давал совет, при возможности перепоручить эти хлопоты
управляющему, а самому заниматься более достойными внимания науками:
философией и другими изящными искусствами.
Современная наука управления развивается очень интенсивно, быстрыми
темпами, она представляет собой синтез теоретических разработок и
осмысление выводов, сделанных из многолетней практической деятельности.
Интенсивность ее развития объясняется тем, что это одна из самых
"востребованных" в настоящий момент наук, напрямую связанная с развитием
экономики.
Исходя из огромного количества наработанного в данной области
материала возникает потребность в его структурировании. При построении
структуры, главное определиться с тем, что считать структурообразующим
принципом, на основе этого выделить основные понятия, отношения (аксиомы,
"правила игры"), которые лежат в фундаменте и являются основой (базисом)
для построения теории.
СТРУКТУРА НАУКИ УПРАВЛЕНИЯ
На первом этапе своего становления как науки, в начале ХХ века,
управление структурировалось по производственному принципу. Дело в том, что
во времена Ф.У. Тейлора потребность в научном управлении была вызвана в
первую очередь тем, что рост производительности труда, в связи с
промышленной революцией исчерпал себя и нужно было искать новые рычаги его
повышения. Именно тогда произошел прорыв в общественном сознании
относительно роли управления в производственном процессе. Усложнение
промышленного производства требовало для обслуживания машин
высококвалифицированных инженеров-механиков. В связи с этим на производство
пришли высокообразованные, специально подготовленные, думающие люди. Их
интересовали не только технические операции, но и сам процесс организации
труда на промышленном предприятии. На это указывает и деятельность
Американского общества инженеров-механиков, проблемы, которые там
поднимались и обсуждались. В частности, в известном докладе Г. Тауна,
прозвучавшем на одном из собраний, провозглашался принцип необходимости
каждому инженеру иметь экономические знания. "Он отчасти формулировал уже
назревшую фактически тенденцию, отчасти уже указывал ближайшие практические
перспективы" (4). Таким образом, появилось определенное стремление к
интеграции технических и экономических сфер производства и именно на стыке
этих областей в дальнейшем произошел прорыв, вычленивший такую
самостоятельную отрасль как управление.
Со временем, достижения науки стали использоваться и в социальной
сфере. Это произошло, в первую очередь, из-за увеличения объема работ,
когда использование методов научного управления стало просто жизненно
необходимым. Например, появился библиотечный, медицинский, образовательный
менеджмент и т.д. То есть, произошел отход от производственного принципа
структурирования.
В современной научной литературе часто используется в качестве
основополагающего принципа структурирования базовые положения, развиваемые
основными подходами и школами в науки управления (М. Альберт, М. Мескон, Ф.
Хедоури, П.А. Кохно и др.). Как правило, это три основные направления:
рациональное, психологическое, информационное. Каждое из них распадается
еще на определенное количество структурных компонентов, подлежащих
дальнейшему делению.
Первым в истории возникло рациональное направление в науке управления,
то есть стремление организовать производство наиболее рациональным
способом. Иными словами, перенести эмпирические знания в область
теоретического исследования. Это направление характеризуется началом
разработки основ научной организации труда (Ф. Тейлор, Н.А. Витке, Ф.
Гилбрет, Г. Форд и др.). Родоначальником этого движения явился Ф.У.Тейлор.
Во-первых, он выделил сам вид управленческой деятельности, как определенную
профессиональную область, требующую специальной, целенаправленной
подготовки. Во-вторых, выделил два ведущих принципа управления:
- разделение труда на труд исполнительский и труд распорядительский;
- соответствие работников видам выполняемых ими работ.
Второй принцип выделял такое соотношение как вид работы и внутренние
склонности и способности исполнителя. Конечно, научной психологической базы
под этим положением не было, так как психология как наука только начинала
развиваться, но такую потребность научной организации труда Тейлор уже
осознал.
По поводу первого принципа следует отметить, что Тейлор не просто
выделил распорядительский труд, то есть труд управленца. Он разработал
подробный перечень обязанностей, которые ему (управленцу) следует
выполнять. Кратко их суть можно свести к следующему: администратор должен
знать оптимальную методику выполнения профессиональных действий рабочего,
подобрать исполнителя по психологическому складу подходящего к этой работе
и научить его грамотно с ней справляться. В этом и заключается суть
научного управления с целью организовать труд на базе четко выверенных
научных данных.
Другое течение, в рамках рационального направления в менеджменте,
получило название административного или функционального. Наличие двух
названий, не равнозначных по смыслу, объясняется тем, что представители
этой школы вели исследования в двух взаимозависимых направлениях: изучали
функции, принципы, правила, составляющие суть управленческой деятельности,
а также роль административного аппарата, обязанного заниматься их
выполнением (А. Файоль, М. Вебер, Л. Урвик и др.).
Эти структурные базовые компоненты рационального подхода в управлении
легли в основу научного управления любой сферой деятельности, в том числе и
образовательной.
Так, большой вклад в разработку положений научной организации
педагогического труда внесли Л.Ф.Колесников и И.П.Раченко. Функциональный
подход в управлении школой породил много дискуссий и тщательно разработан в
отечественной научной литературе (В.И. Зверева, Ю.А. Конаржевский, В.С.
Лазарев, А.А.Орлов, М.М. Поташник, Т.И. Шамова и др.). Спорным моментов, в
большей степени, стал вопрос об определении функций, входящих в процесс
управления школой. Точки зрения по этому вопросу весьма расходятся.
Например, Ю.А. Конаржевский выделяет пять функций: педагогический анализ,
планирование, организация, внутришкольный контроль, регулирование. А.А.
Орлов считает, что процесс управления школой включает функции
прогнозирования, планирования, организации, регулирования и корректировки,
учета и контроля. В.С.Лазарев и М.М. Поташник, придерживаются мнения, что
планирование, организация и руководство (включающее мотивацию и контроль)
составляют полный управленческий цикл.
Такая активная проработка вопроса привела к тому, что функциональный
подход подвергся факторизации еще на целый ряд компонентов. Это произошло
вследствие того, что отдельным функциям процесса управления стало
придаваться ведущее, системообразующее значение, и они стали более глубоко
анализироваться, изучаться, образуя новые течения в науке. Ярким тому
примером является разработка Ю.А. Конаржевским функции педагогического
анализа. У.Кинг и Д.Клиланд разработали принципы и методы стратегического
планирования. Функция прогнозирования и ее значимость рассматривается в
исследованиях П.Друкера. Функции и методы контроля в педагогическом
процессе были рассмотрены в ряде работ (Т.М.Давыденко. В.П. Симонова, Т.И.
Шамовой и др.). Возможно, в скором будущем эти компоненты подвергнутся
дальнейшему разбиению и научному анализу.
Следующее направление, возникшее в 30-е гг. ХХ века, как реакция на
недостатки рационального, развивалось параллельно и оспаривало право на
абсолютную истину - это психологическое направление. Это течение включает в
себя два этапа: первый, характеризуется как движение за человеческие
отношения, то есть против деперсонализации производства и управление
сотрудничества между администрацией и коллективом (М.Фоллетт, Э. Мэйо, Н.А.
Витке и др.). Второй этап усложняет положение первого и ставит предметом
своего исследования поиск средств, направленных на управление поведением
людей, так называемый поведенческий подход (Д. Мак-Грегор, Г. Саймон, Д.
Карнеги и др.).
Психологический подход в управлении школой в настоящий момент, в связи
со сменой парадигмы образования, пришел в состояние интенсивного развития и
напрямую связан с человекоцентристским подходом в управлении (Ю.А.
Конаржевский, Н.В. Немова, П.И.Третьяков, Т.И. Шамова, Р.Х.Шакуров, И.К.
Шалаев и др.).
Современный психологический подход распадается на целый ряд
структурных компонентов, представляющих собой отдельные научные течения:
мотивационное, когнитивное, рефлексивное, управление конфликтами,
имиджелогия в управлении, бихевиористический подход и т.д.
Третье, более позднее направление развития науки управления, связано с
использованием достижений точных наук в управлении, а также компьютеров,
как средств обработки информации и разработки соответствующих технологий;
оно получило название информационное или кибернетическое (С. Бир, Н. Винер,
А. Ершов, К. Шеннон, У. Эшби и др.).
В современной иностранной научной литературе весьма распространенным
является структурирование науки управления по национальному принципу (К.
Паркинсон, М. Растомджи, С. Сапре, У. Оучи, Р. Шонберг и др.). Выделяют,
как правило, три большие группы: американский, японский и
западноевропейский менеджмент, причем последний может быть разделен еще на
целый ряд компонентов, характеризующихся наличием общих, объединяющих
признаков. Если рассматривать науку управления, используя данный
структурообразующий принцип, то важно заметить следующий момент. В
экономике есть так называемый "эффект позднего развития". Он нашел свое
выражение в японской модели управления. Японцы позаимствовали основные
методы и положения из американского менеджмента и творчески переработав,
адаптировали их к национальной специфике. В результате в настоящее время
американские исследователи работают над проблемой возможного использования
японских методов управления в условиях своей страны. Таким образом,
наметилась тенденция интеграции достижений американского и японского
менеджмента.
В современной науке управления сейчас стали ярко проявляться тенденции
к интеграции. Процесс интеграции осуществляется в двух основных
направлениях:
V интеграция достижений национальных моделей управления, характеризующихся
универсальностью использования (японский и американский менеджмент);
V интеграция достижений рационального и психологического подходов в
управлении на базе научных разработок информационного направления.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Роль информационного подхода в управлении все более возрастает в
последнее время. Это связано со многими объективными причинами: увеличение
объема работ, жесткая конкуренция в условиях рынка, потребности
опережающего управления, необходимость надежного прогнозирования и
планирования. Еще в 50-е гг. ХХ века, основатель кибернетического подхода
Н.Винер отмечал: "Информация - это хлеб управления". Сейчас информация, а
главное требование к ней - это валидность и объективность, ценится очень
высоко, так как позволяет принять верное управленческое решение.
Интеграция психологического и рационального подходов в управлении
стала постепенно осуществляться, уже давно нет такого антагонизма как в
первой половине ХХ века. Так, например, концепция мотивационного програмно-
целевого управления, разработанная И.К. Шалаевым, гармонично сочетает
элементы двух основных направлений, существующих в управленческой науке.
Т.М. Давыденко, обосновывая сущность рефлексивного управления, подчеркивает
его интегративный характер, заключающийся в сочетании компонентов
программно-целевого, исследовательского, психологического, процессного, с
выделением функции анализа, подходов в науке управления. Но, тем не менее,
еще многое предстоит сделать в направлении развития интеграции, ответить на
многие поставленные временем вопросы.
Литература:
1. Менеджмент в управлении школой/ Под ред. Т.И. Шамовой. М., 1992.
2. Лазарева В.С. Управление образованием на пороге новой эпохи/
Педагогика, 1995, № 5.
3. Вебер М. Избранные произведения. М., 1990. С.646.
4. Любович Ю. Тейлор и Файоль. Рязань
Реферат на тему: Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики
СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ
На правах рукописи
КРАВЦОВ АЛЕКСАНДР БОРИСОВИЧ
РАЗВИТИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В
ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством
(экономика
предпринимательства)
Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук
[pic]
Научный руководитель - к.э.н. Ивасенко А.Г
Новосибирск - 2002
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13
Исторический опыт поземельной собственности в России и понятие 13
недвижимости
Правовое регулирование недвижимости, приносящей
предпринимательский доход 26
Сравнительный анализ приобретения права собственности на
недвижимость в работе предпринимательских структур в США, Канаде и
России 41
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ИНСТРУМЕНТАЛЬНЫЕ СРЕДСТВА
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ
ЭКОНОМИКИ 48
Особенности кадастровой оценки городских земель и проблемы создания
городского земельного кадастра 48
Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе
экономики и связанной с ними недвижимости 86
Развитие предпринимательства и особенности управления земельными
отношениями в городах. Становление и развитие земельного оборота в
России 11О
3. МЕТОДИКА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА ПО МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ
ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА КАК СИСТЕМНЫЙ РЕГУЛЯТОР
ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ 128
Организация производства кадастровых работ на начальных этапах
земельной реформы с применением теории остатка 130
Оценочный анализ земельного участка и определение рыночной
стоимости земель в городском секторе экономики 136
3.3. Применение техники остатка недвижимости, приносящей
предпринимательский доход 142
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 154
СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ 162
ПРИЛОЖЕНИЯ 173
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Земельные отношения - одна из форм
производственных отношений, возникающих между различными социальными
группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и
распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении
предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного
управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных
отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и
развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и
организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики
переходного периода.
В 1990-2002гг. земельные отношения в России претерпели значительные
изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране
практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен
переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее,
разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных
с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, создаются
условия для развития рынка земельной собственности и предпринимательства в
сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики. На
основании закона Российской Федерации о земельной реформе и других
законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается
частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и
коллективно-совместной. Параллельно с колхозами и совхозами образовались
крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы.
Земельные отношения регулируются системой политических, социально-
экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством.
Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными
отношениями в городском секторе экономики
4
принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой
систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы
мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному
строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской
Федерации необратим, и переход к экономическим методам управления
землепользованием, развитие предпринимательства, создание инфраструктуры
рынка земельной (недвижимости) собственности, введение ипотеки и других
механизмов рыночных земельных отношений, неизбежны.
Цели и задачи землеустройства обусловлены категорией земли. Целью
землеустройства на сельскохозяйственных землях является размещение
сельскохозяйственных угодий, полей, севооборотов, а также разработка
мероприятий, обеспечивающих повышение производительности почв и их
сохранность; на несельскохозяйственных - рациональное размещение
производственных объектов, подъездных путей, защитных зон вокруг
промышленных предприятий, разработка организационных, экономических и
инженерных мероприятий по защите земель и охране окружающей среды.
Современное землеустройство проводится на основе широкого использования
материалов земельного кадастра и мониторинга земель, почвенного и
геоботанического обследования, учета ландшафтов, рельефа, соблюдения
экологизации землепользования. Все это способствует рациональному
использованию земли, своевременной регистрации землепользовании,
правильному учету количества и качества земли, проведению бонитировки почв
и экономической оценки земли.
Кадастровые работы занимают особое место в сфере управления земельными
отношениями в городском секторе экономики, так как с учетом их результатов
создается единая многоаспектная информационная база недвижимой
собственности, способствующая развитию предпринимательства в данной сфере.
Кадастр - это систематизированный свод сведений, составляемых периодически
или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом. Кадастр,
который в настоящее время ведется во
5
всех странах мира, включает учет, оценку состояния и использования
природных ресурсов, инженерную деятельность, экологию и предполагает
выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их
картографирование и описание с использованием количественных и качественных
характеристик. В зарубежной практике термин «кадастр» чаще всего связывают
с понятием «недвижимость».
Являясь инструментом государственного управления землями,
государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных
решений в области организации рационального использования и охраны земель.
Роль земельного кадастра как инструмента развития предпринимательства и
государственного регулирования в сфере управления земельными отношениями в
городском секторе экономики особенно возросла в условиях проведения
земельной реформы, введения платы за землю, включения земли в систему
рыночного оборота. Переход к экономическим методам управления
землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и
достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов
недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их
экономической оценки, государственной защиты прав собственности и
взвешенного налогообложения.
Таким образом, формирование макроэкономических условий для развития
предпринимательства в сфере управления земельными отношениями тесно связано
с переходом земли в целом в систему рыночного оборота. Центральной в плане
исследования макроэкономического аспекта перехода земли в систему рыночного
оборота, является целостность единства процесса управления землями и охраны
земель. В связи с этим, производству кадастровых работ особое внимание
уделяют органы государственной власти и местного самоуправления, различные
министерства и ведомства.
Процессы децентрализации и регионализации, протекающие в российской
экономике, обусловили возрастание роли и значения регионального аспекта
данной проблемы. Поэтому исследование кадастровой оценки земли как
6
фактора развития предпринимательства в сфере управления земельными
отношениями в городском секторе экономики в условиях рыночной
трансформации, методов оценочного анализа земельного участка и определение
его рыночной стоимости имеют возрастающее актуальное значение.
Разработанность проблемы. Вопросы развития предпринимательства в сфере
управления земельными отношениями и оценки стоимости земель в городском
секторе экономики интересовали и продолжают интересовать многих ученых. Из-
за отсутствия собственной школы многие ученые обратили свой взгляд на
зарубежный опыт. Переведенные на русский язык работы Дж. Эккерта, Генри С.
Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой.
Западный опыт исследований по данной проблеме отнюдь не ограничивается
указанными работами современных авторов. Его история началась более 100 лет
тому назад. Блестящий анализ основных разработок за период с 1890г. по 70-е
годы двадцатого столетия сделан в работе Пьера Мерлена «Город.
Количественные методы изучения» К классическим работам, в которых
рассматриваются на методологическом уровне современные проблемы на рынке
оценки городских земель, относятся работы А. Маршалла, Р. Харда, М.
Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У.
Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера.
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным
методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом.
В то же время существует значительное число собственных методических
разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы
7
Примером квалифицированной и корректной постановки задачи кадастровой
оценки городских земель является методика, разработанная в петербургском
АОЗТ «Перспектива» В.П. Федоровым и используемая для оценки земель Санкт-
Петербурга. В монографии В.И. Гладкова «Кадастровые работы в городах»
изложена авторская точка зрения на отмеченные проблемы, которая
сформировалась на основе обобщения результатов научных и методических
исследований проблем кадастра, кадастровых работ и разработки
автоматизированных кадастровых систем, осуществляемых в Новосибирском
филиале РосНИЦ «Земля».
Новые идеи, исходные посылки и определения, а также требования к
программно-методическому обеспечению кадастровой' оценки земель содержатся
в работах А.П. Ромма. Главное требование, предъявляемое к разработке и
вводу в действие автоматизированной информационной системы кадастра земель
населенных пунктов - полная совместимость информационного, программного,
технологического и методического обеспечения с соответствующими видами
обеспечения автоматизированной системы государственного земельного кадастра
и автоматизированной системы городского кадастра.
Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными
отношениями и выполнения кадастровых работ в городах практически не нашли
должного отражения в литературных источниках, в то время как производство
кадастровых работ стремительно развивается, производятся обширные научные
исследования, разработаны и внедрены в эксплуатацию автоматизированные
кадастровые системы и многое другое. В итоге многие вопросы теории и
практики проведения кадастровых работ не доводятся до сведения
специалистов. Методические недостатки рассмотренных нами разработок,
используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, являются
настоящей проблемой.
Вышеизложенное свидетельствует об актуальности решения проблем развития
предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и
8
кадастровой оценки земель в городском секторе экономики на основе
комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных
преобразований в регионе в условиях трансформации экономики, что
предопределило выбор темы исследования.
Основной целью работы является: исследование организационно-
экономических аспектов развития предпринимательства в сфере управления
земельными отношениями и разработка основных методических подходов и
инструментальных средств кадастровой оценки земель в городском секторе
экономики.
Для достижения намеченной цели сформулированы и решены следующие
задачи:
обобщен и систематизирован отечественный и зарубежный опыт в
области развития предпринимательства в сфере управления
земельными
отношениями и решения проблем кадастровой оценки городских земель;
разработано теоретическое видение сущности и функций кадастровой
оценки земель в городском секторе экономики;
раскрыты тенденции трансформации методических основ управления
земельными отношениями в сфере предпринимательства и инструментальных
средств кадастровой оценки городских земель;
выявлены современные особенности земельного рынка в России и
важность земельной ренты в формировании доходов бюджета;
определены сущность, цели и задачи кадастровой оценки городских
земель в предпринимательской среде;
обоснована перспективная модель кадастровой оценки земель в
городском секторе экономики методом остатка для земли, способствующая
развитию предпринимательства в сфере регулирования земельных отношений.
Предмет исследования - закономерности формирования земельного рынка и
кадастровая оценка, как один из основных факторов развития
предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.
9
Объект исследования - предпринимательская хозяйственная среда в
условиях реформируемой экономики.
Теоретической и методологической основой исследования являются
достижения отечественной и зарубежной науки в разработке проблем развития
предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и теории
кадастровой оценки городских земель, направленных на создание земельно-
имущественного кадастра и единого информационного пространства в условиях
рыночной трансформации. В ходе исследования изучены и обобщены общая и
специальная литература, материалы научных конференций и семинаров,
законодательные и другие нормативные акты, соответствующие методические и
проектные материалы, а также международная практика.
Методика исследования основана на использовании диалектической логики
и системного подхода. В процессе работы применялись общенаучные методы и
приемы: научная абстракция, моделирование, анализ и синтез, сравнения и др.
В качестве специальных методов при обработке фактической информации были
использованы метод статистических группировок, метод средних, индексный
метод, а также элементы корреляционного и структурно-логического анализа.
Информационную базу исследования составляют публикации в периодической
печати, российская и зарубежная монографическая литература, а также
законодательство России и промышленно развитых стран. В работе
использовались данные Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ, Госкомзема,
официальной статистической отчетности по Российской Федерации, материалы
научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров, а также данные
земельных комитетов.
Научная новизна исследования состоит в том, что разработаны
концептуальные основы и инструментальные средства организационно-
экономического механизма управления земельными отношениями в городах как
системного регулирования функционально-пространственного развития города,
сформулирован методически обоснованный подход и предложена
10
перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе
экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления
земельными отношениями.
Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований
получены и выносятся на защиту следующие результаты:
методологические положения по формированию земельного рынка и
организационно-экономического механизма управления
городскими
земельными отношениями как системного регулятора
функционально-
пространственного развития города;
приоритетные направления трансформации земельного оборота в России
и развития предпринимательства в сфере управления
земельными
отношениями;
комплекс мероприятий по кадастровой оценке земель в городском
секторе экономики, как метод развития предпринимательства в данной сфере;
механизм создания земельно-имущественного кадастра и единого
информационного пространства в городском секторе экономики;
эффективные направления оценочного анализа земельного участка и
определение рыночной стоимости городских земель.
Практическая ценность работы связана с тем, что выполненное
исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной проблемы
развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и
комплексной градостроительной оценки земель в городском секторе экономики
путем серии рентных преобразований, являющейся одной из наиболее актуальных
и важных задач в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшем
развитии. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в
предпринимательской сфере как основа залога при получении банковского
кредита, при определении рисков в инвестиционной деятельности, для целей
налогообложения в работе предпринимательских структур, основным видом
деятельности которых является: оценка стоимости, оценка недвижимости,
оценка земель и т.п.
86
осваиваемых угольных месторождений от уже существующих промвыбросов городов
составляет в среднем 0,2-0,5 ПДК. А прогноз загрязнения атмосферы с учетом
проектируемых разрезов показывает, что будут наблюдаться зоны с
концентрациями выше ПДК. Это необходимо учитывать при проектировании
селитебных территорий и границ санитарно-защитных зон.
Безусловно, возможности Атласа далеко недостаточны для решения
кадастровых задач, поскольку картооснова и сопутствующая информация носят
скорее обобщающий, чем детальный характер. Тем не менее, разработка Атласа
и опыт решения природоохранных задач с помощью подобного рода системы
существенно помогают в работе по созданию основ КТКПР Кемеровской области.
2.2. Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе
экономики и связанной с ними недвижимости
Особую по значимости и уникальную по интегральному эффекту роль, считаю,
играют системные регуляторы земельных отношений. Они представляют собой
совокупность административно-нормативных, организационно-правовых,
собственно экономических, бюджетно-налоговых и иных мер, которые, с одной
стороны, целенаправленно ориентируют участников земельно-рыночных отношений
на выбор- стратегии и тактики их поведения, соединяющих интересы реальных
участников функционально-пространственного развития города с интересами его
социально-экономической структуры, а с другой, - препятствуют действиям
этих участников, способным дополнительно ухудшить, дезинтегрировать
городскую среду.
В мировой практике именно земельно-рыночные регуляторы как всеобщие и
универсальные становятся действительно системными для жизни городов. Через
достаточно простые и доступные контролю механизмы отвода земельных участков
под строительство, купли-продажи, аренды и ипотеки земли и многие другие
город получает возможность активного воздействия практически на все
87
аспекты функционально-пространственного развития (от соблюдения правил
охраны окружающей среды до сроков градостроительства).
К числу важнейших системных регуляторов функционально-пространственного
развития города относятся бюджетно-налоговые. Под ними здесь и ниже
понимаются все нормативно-административные, земельно-рыночные,
организационно-правовые и иные отношения, возникающие в связи с
организацией бюджетного процесса, с условиями налогообложения и с
определяемым ими протеканием финансовых потоков в рамках того или иного
комплекса и во всей социально-экономической структуре крупного города.
Существующая (а тем более потенциальная) область регулятивных
воздействий бюджетно-налоговых отношений на упорядочение функционально-
пространственного развития крупного города исключительно широка. От того,
как организационно пойдет поступление и распределение части федеральных
налогов, причитающейся городу, какой будет структура местных налогов,
штрафов и иных санкций за нарушение общегородских и местных норм и правил,
какова окажется степень коммерциализации использования бюджетных средств,
какими станут бюджетные отношения между бюджетно-ориентированными
участниками взаимодействия инвестиционно-строительного комплекса с
социально-экономической структурой города, - от всего этого во многом
зависят и содержание, и приоритеты, и ограничения всех функционально-
пространственных преобразований.
Начало экономических реформ поставило задачу оценки стоимости городских
земель. Спрос немедленно породил предложение. За короткий срок с начала 90-
х годов появилось множество различных методик оценки стоимости городских
земель. Городские власти вынуждены использовать первые попавшиеся
предложения, зачастую слабые и несостоятельные. С другой стороны, из-за
отсутствия собственной школы многие обратились к зарубежному опыту.
Переведенные на русский язык работы Дж.К. Эккерта, Г.С. Харрисона и Дж.
Фридмана за короткое время стали классикой (см.:
Организация оценки и налогообложения собственности: Пер. с англ. / Под общ.
ред. Дж. Эккерта. - М.: Красная Гора, 1997; Фридман Дж. Ордуэй Н. Анализ и
оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 480 с.;
Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. - М.:
РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.).
Блестящий анализ основных разработок оценки стоимости городских земель
за период с 1890г. по 70-е годы нашего столетия сделан в работе П. Мерлена
«Город. Количественные методы изучения» (Пьер Мерлен - директор Института
районной планировки и урбанистики в Париже). Он рассматривает персонально
работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П.
Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера и приходит к следующим
выводам: «Несмотря на различия в подходах и в формализации, все
рассмотренные модели имеют много общих черт. В частности, они сходны в
акцентировке значения времени, расходуемого на передвижения (сообщенные
транспортные издержки), тем самым, показывая, что вопрос о цене земельных
участков в городе нельзя рассматривать в отрыве от развития транспортных
средств. Во всех этих теориях местные факторы (или факторы локальной
неоднородности города) вводятся лишь как корректив, что и создает схему
кольцевых концентрических зон, где контуры изохрон превращаются в изолинии
равных цен и равных доходов. Их видоизменяет только анизотропная структура
транспортной сети и наличие вторичных центров притяжения...» (цит. по Ромм
А.П. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и
инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997. - №3. - С. 16).
Рассматриваемые П. Мерленом модели являются попытками осмыслить факторы,
влияющие на стоимость городских земель, и построить формулы, позволяющие ее
рассчитать. Однако простое формульное моделирование, несмотря на
справедливость исходных установок, и общих качественных результатов, не
может быть успешно применено к такому сложному явлению, как город. Оно
влечет за собой неизбежные многочисленные упрощения, ведущие к
существенному искажению реальной картины. Так, в большинстве
89
случаев транспортная доступность рассматривается только по отношению к
городскому центру, что явно недостаточно, поскольку, в свою очередь,
требует определения понятия «городской центр». Многие факторы имеют
существенно нелинейный характер и не согласуются с предлагаемыми формулами.
Быть может, отмеченные недостатки этих моделей и послужили причиной
того, что на практике они оказались трудноприменимыми и не дающими
полноценных результатов. К сожалению, дальнейшее развитие западных
исследований пошло не по пути углубления и поиска новых идей в данном
направлении, а по пути отказа от попыток рационального модельного
осмысления природы стоимости городских земель. Вместо этого развитие
получили чисто статистические (в основном регрессивные) методы анализа
рынка продаж недвижимости, в которых стоимость земли определяется косвенно,
как разность между полной стоимостью участка земли со зданиями и собственно
зданий. Эти методы позволяют выявить лишь наиболее простые взаимосвязи типа
зависимости стоимости земли от расстояния до городского центра, а реальная
чрезвычайно сложная картина многочисленных взаимодействий элементов
функционально-планировочной структуры города и порождающих их причин так и
остается невыясненной.
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным
методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом.
В то же время, существует значительное число собственных методических
разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А.
Сегединова и С.И. Кабаковой (см.: Кадастровая оценка городских земель. -
СПб., 1997. - 215 с.).
Характерными особенностями методического подхода А.А. Сегединова и С.К.
Кабаковой являются:
о преимущественный учет «зарытого капитала», балансовой стоимости
инженерных сетей в границах территориальных элементов;
о частичный учет местоположения данного территориального элемента в
городе через расстояние только до центра города;
90
а ручная техника оценки в табличной форме, без использования формульных
соотношений и компьютерных программ.
К основным недостаткам данной методики можно отнести следующее:
а оценка осуществляется безотносительно к той функции, под которую
предполагается использование тех ли иных элементов территории;
а не учитываются предстоящие затраты и по территории, связанные с
предположительным использованием элементов территории под ту или иную
функцию;
а учет ранее произведенных затрат в виде вложений в инженерную и
транспортную инфраструктуру осуществляется неправильным образом:
расчленение инженерных и транспортных систем на фрагменты, относимые к
покрывающим их территориальным элементам, методически неверно и на практике
ведет к грубым ошибкам в оценке земель; вложения в инфраструктуру
необходимо учитывать иначе: полная стоимость инфраструктуры должна
равномерно распределяться на все территориальные элементы, образуя
региональную составляющую ренты местоположения;
о учет местоположения территориального элемента только через расстояние
до городского центра недостаточен;
о способ сведения воедино затрат на инфраструктуру и удобств
местоположения никак не определен;
о методика практически не формализована и опирается лишь на опыт и
интуицию авторов. Она не представлена в явном виде, и переход от
качественных рассуждений к конкретным оценочным величинам всегда остается
за кадром, так что возможность проверки полученных результатов отсутствует.
Большинство других методических подходов имеют отличия в деталях,
однако, сходны в трех основных отношениях:
о транспортная доступность оцениваемых территориальных элементов
определяется только расстоянием до центра города;
91
о сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку,
осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов;
а оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под
которую предполагается использование оцениваемого территориального
элемента.
Особый случай представляет методический подход В.А. Прорвича (см.:
Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 1996), в котором
практически единственным учитываемым фактором оказывается стоимость
инженерной инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в
транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории,
экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость городских
земель, игнорируются вовсе.
Пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет
собой методика, разработанная петербургским АОЗТ «Перспектива» и
используемая для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика
массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции
«Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный
и зарубежный опыт». - СПб., 1997). Недостатком ее можно считать лишь
балльную пофакторную оценку территории и связанное с этим излишне широкое
применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении
пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.
Новые идеи, касающиеся исходных посылок и определений, а так же
требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель
изложил А.П.Ромм (Ромм АЛ. Кадастровая оценка городских земель:
методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997.
-№3. - С. 16 - 20). Суть их заключается в следующем.
Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для
кадастровой оценки земель в настоящее время, - не единственная серьезная
проблема. Сегодня существует два взгляда на городские земли, в частности,
на
92
ценность городских земель: взгляд проектировщика - градостроителя в
процессе разработки функционального зонирования территории как раздела
генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе
разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике
никак не пересекаются: указанные два вида работ выполняются независимо друг
от друга: разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки.
Такова не только отечественная, еще молодая, практика, но и зарубежная.
Необходимо создать конструктивную градостроительную теорию стоимости
городских земель и сформировать на ее основе кадастровую оценку земель для
фискальных целей.
В основе этого подхода лежат следующие посылки:
Стоимость городских земель является отражением процессов
жизнедеятельности и развития города, системы Ценностей, экономического
потенциала и внутренней энергии населения города. Для ее оценки необходимо
математическое моделирование функционально-планировочной структуры
города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может
быть реализовано на формульном уровне, отчасти - на алгоритмическом.
Работы по кадастровой оценке земель и функциональному зонированию
территории должны проводиться на единой методической и инструментальной
основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического
процесса.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального
зонирования территории является комплексная градостроительная
оценка
территории.
Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их
рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее
формирования может привести к достижению целей, которые перед ней ставятся:
она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских
земель и служить инструментом развития городской экономики.
93
Кадастровая оценка включает три иерархических уровня по степени
крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень
оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования.
Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая в
направлении генерализации преобразуется в территориально-экономическое
зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков.
Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной
поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На
этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с
той городской функцией, под которую предполагается использование данного
участка. Для торговли и бизнеса предпочтительнее участки, расположенные на
периферии квартала, а для жилья - участки внутри квартала. Точно так же
оценки мест расположения кварталов в районе и городе обусловлены
предполагаемыми функциями. Следовательно, поквартальная оценка территорий
как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в
отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют
кварталам, столбцы - видам функционального использования, а элементы имеют
смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой
единицей площади территории (долл./кв.м.). Верхний уровень, территориально-
экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб,
осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и
установление ставок арендных платежей. При формировании территориально-
экономического зонирования для фискальных целей, . исходя из практических
соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со
свертыванием матрицы в вектор -столбец: оценка носит осредненный по
функциям характер.
Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка
земель» должно удовлетворять следующим требованиям.
94
1. Полнота и адекватность учета фактора. В ПМО должны учитываться все
основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов
функционального использования:
локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в
зависимости от физико-географических и инженерно-
геологических
характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность
грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления,
наличие
подработанных территорий и др.;
экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в
зависимости от загрязненности атмосферы окружающей среды, шума,
магнитных излучений, загрязненности почв. Эти ущербы должны
быть
выражены непосредственно в стоимостной форме и сопоставлены
со
стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня
загрязнений;
факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как
оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов,
занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат
на
проведение мероприятий по реконструкции территорий;
коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат
людьми времени на передвижения в городе, затрат на
пассажире- и
грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в
городе: к месту жительства, местам приложения труда и объектам сферы услуг.
Это требует специального, тщательного моделирования условий транспортных
сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети
метрополитена) и характеристик коммуникационных связей между всеми
городскими функциями, включая точечные функциональные объекты, такие
как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.;
инфраструктурные факторы, связанные проблемно-ориентированным
учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и
инженерную инфраструктуры;
95 | |
