|
Реферат: Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости (Гражданское право и процесс)
М Г С У
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
Вариант № 4
Т е м а:
“Выявить в ГК нормы, которые определяют особенности порядка заключения
договоров по
недвижимости и проанализировать их”
Студентки 3 курса
Шестого семестра
Заочного отделения
3 группы.
НОСЕНКО МАРИНЫ ВИКТОРОВНЫ
г. МОСКВА
1999 г.
ПЛАН.
1. Понятие договор.
1. Особенности договора продажи недвижимости.
1. Договор продажи предприятия.
1. Форма договора дарения недвижимости.
1. Форма договора ренты недвижимости.
1. Договор аренды недвижимости.
Заключение.
Список использованной литературы.
1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОР.
Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы
координально изменяет сферу применения и использование договора, его роль и
значение в гражданском обороте.
Любая предпринимательская деятельность связана с использованием
договора. Договор так же находит широкое применение в отношениях между
гражданами, поэтому рассмотрим выделенные в ГК положения о договоре.
Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц, согласованное
волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление
правоотношений. ( Ст.420 ГК РФ)
Под договором понимают совокупность условий, определяющих действие
сторон и подписанный его сторонами.
Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательства.
Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и
самостоятельно решают с кем и какие договора им заключать, а так же
согласовывать их условия. Договор заключается посредством направления
ОФЕРТЫ (предложения заключить договор) одной из сторон и её АКЦЕПТА
(принятия предложения другой стороной). ( Ст. 432 ГК РФ)
Договор вступает в законную силу и становиться обязательным для сторон
с момента его заключения, срок действия договора устанавливается по
соглашению сторон. Окончание срока действия договора не освобождает стороны
от ответственности за его нарушение. ( Ст.425 ГК РФ)
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если
иное не предусмотрено ГК РФ. Если стороны не достигли соглашения о
приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами,
договор, может быть расторгнут или изменён судом по требованию
заинтересованной стороны
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. (Ст.450-453
ГК РФ).
2.ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.
В ст.130 ГК РФ говориться, что к недвижимому имуществу помимо земельных
участков относятся также здания, сооружения, нежилые помещения, прочно
связанные с ней.
Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи, а основным
признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект –
недвижимое имущество.
Ст. 550 ГК РФ. Договор продажи имущества заключается в письменной
форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его
недействительность.
Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не
требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав
договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и
напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е.
учреждения юстиции.
Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную
регистрацию прихода права собственности на недвижимость, что уже означает
достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-
продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания.
Ст. 522 ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на
такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая
занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о
той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима
для её использования, например: земельный участок прилегающий к крыльцу
здания или участок земли необходимый для прохода к зданию.
Ст. 554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:
- Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору;
- Данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке;
- Данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, не считается заключенным. Договор продажи должен быть
составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики:
- Местонахождение (подробный адрес);
- Категорию земли;
- Цели использования земльного участка;
- Общую площадь;
При продаже зданий, сооружений и нежилых помещений:
- Местоположение;
- Наименование;
- Назначение;
- Площадь;
- Этажность и другие параметры.
Ст. 555 ГК РФ. Договор продажи недвижимости должен предусматривать
цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме
условия о цене недвижимости – договор, о ее продаже считается незаконным.
Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не
соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве,
применяются правила ст. 475.
В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные
нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от
вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого
имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по
качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.
3.ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ.
Институт продажи предприятия по договору как имущественного комплекса
является относительно новым по сравнению с ГК 1964г.
Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской
практике – в годы НЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК
РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий по договору,
использовалась как один из способов приватизации.
Согласно ст. 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом
понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие
как:
. Земельные участки;
. Здания;
. Сооружения;
. Оборудование;
. Инвентарь;
. Долги,
а так же:
. Фирменное наименование;
. Товарные знаки;
. Знаки обслуживания.
Ст. 559 ГК РФ. По договору продажи предприятия продавец обязуется
передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный
комплекс.
Права на фирменное наименование, товарный знак, и другие средства
индивидуализации продавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю,
если иное не предусмотрено договором.
Ст. 560 ГК РФ. Договор продажи предприятия заключается в письменном
виде, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с
обязательным приложением к нему документов, т.е:
1. Счет инвентаризации;
2. Бухгалтерский баланс;
3. Заключение независимого аудита;
4. Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их
требований.
В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи
предприятия установлена не только гос. регистрация перехода прав и
имущества, но и гос. регистрация самого ДОГОВОРА, причем договор считается
заключенным лишь с момента такой регистрации.
Ст. 561 ГК РФ. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется
в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия.
Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, для заключения
договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса.
Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор –
заключенным. Данная статья, перекликается со ст. 554 ГК РФ. согласно
которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем
отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее
передаче покупателю.
Также договор не может считаться заключенным, если в нем не определена
цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно.
Ст. 563 ГК РФ. Поскольку договор продажи предприятия считается
заключенным лишь с момента его гос. регистрации, передача предприятия
покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как
договор будет зарегистрирован. Право собственности предприятия переходит к
покупателю с момента гос. регистрации этого права. Превращение покупателя
предприятия в его собственника проходит три стадии;
1. Государственную регистрацию договора;
2. Передача предприятия;
3. Государственная регистрация права собственности на него.
4. ФОРМА ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ.
Предметом договора дарения могут быть вещи – движимые и недвижимые.
Ст. 574 ГК РФ. Договор дарения недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации. ЗАКОН О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ в
ст.2 устанавливает, что гос. регистрация является единственным
доказательством существования права, и это право может быть оспорено только
в судебном порядке.
Применительно к договору дарения недвижимости гос. регистрация должна
осуществляться дважды:
1. При заключении договора;
2. При передаче права собственности на недвижимость.
После введения в действие «Закона о регистрации прав на недвижимость»
утратило силу правило об обязательном нотариальном удостоверении договора
дарения.
5. ФОРМА ДОГОВОРА РЕНТЫ НЕДВИЖИМОСТИ.
Объектом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть,
без каких либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи.
В их числе; предприятия, квартира, жилой дом, дача, гараж.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой
стороне (платильщику ренты) в собственность имущество, а платильщик ренты
обязуясь в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в
виде определенной денежной суммы.
Ст. 584 ГК РФ. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит гос. регистрации.
Важные условия договора ренты – это периодичность, размер и обеспечение
выплат. При всем разнообразии форм рентных платежей, денежный эквивалент
договора обязателен. При несоблюдении этих требований сделка считается
ничтожной.
6. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ.
Договор аренды широко применяется как в предпринимательской
деятельности, так и иных сферах.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставлять арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение или пользование.
Ст.609 ГК РФ. Договор аренды недвижимости, даже если одна из сторон
является юридическим лицом, независимо от срока, должен быть заключен в
письменной форме.
Договор предоставляет возможность гражданам (физическим лицам)
заключать договора аренды между собой как в письменной, так и в устной
форме. Для аренды зданий, сооружений (Ст.651 ГК РФ); предприятий (Ст. 658
ГК РФ) – письменная форма договора является обязательной, независимо от
срока их действия.
Договора аренды недвижимого имущества подлежат гос. регистрации
учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Порядок
осуществления регистрации определен ЗАКОНОМ О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ.
Договора, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества
арендодателем, должны заключаться в форме установленной для договора купли-
продажи такого имущества. Например: для договоров продажи недвижимости
предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа,
подписываемого обеими сторонами, с последующей гос. регистрацией (Ст. 550,
551 ГК РФ). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров
продажи предприятий (Ст. 559 ГК РФ).
Ст. 610 ГК РФ. Договор аренды заключается на срок, определенный
договором. Если срок, определенный в договоре не определен, договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе
отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону – при аренде
недвижимого имущества – за три месяца.
Реферат на тему: Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок
Введение
В соответствии со ст. 48 Конституции Российской Федерации каждому
гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи.
Нотариат обеспечивает эту помощь путем совершения нотариусами нотариальных
действий.
Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского
оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных
правоотношений; заключении и исполнении в основном имущественных сделок.
Важное место среди них занимают сделки с недвижимостью. Статья 53 Основ
законодательства Российской Федерации о нотариате предусматривает
обязательное нотариальное удостоверение сделок, для которых непосредственно
законом установлена данная форма и в случаях предусмотренных соглашением
сторон, также эти положения изложены в 163 статье Гражданского Кодекса РФ
Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во
взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения.
Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания
определенных фактов в суде. Нотариусы обеспечивают правильное заключение
договора, беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им
применяемое право в каждом конкретном случае, также разъясняя последствия
совершения действий, и дают возможность действовать в рамках закона по
заключенному, имеющему юридическую силу договору.
Значение сделок заключается в том, что они являются наиболее
распространенными юридическими фактами, в силу которых на основе правовых
норм возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности граждан и
юридических лиц. Роль нотариата по отношению к гражданско-правовым сделкам
состоит в содействии их совершению, а также закреплении их в надлежащей
юридической форме, вследствие чего имеется гарантия их законности и высокой
степени достоверности; в случае утраты документов, в которых эти сделки
выражены, они могут быть легко восстановлены.
Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и
представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в
основании возникновения, изменения и прекращения вещных прав на
недвижимость. Гражданский кодекс предусматривает государственную
регистрацию сделок с землей и недвижимым имуществом, перечень которого
определен в ст. 130 ГК.
1.1 Общие положения о сделках
Статья 153 ГК РФ дает понятие сделки как действий граждан и юридических
лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей. Сделка представляет собой сочетание воли и
волеизъявления. В связи с тем, что сделка предполагает намерение лица
приобрести определенные юридические права и обязанности, для ее совершения
необходимо желание лица, заключающего сделку. Такое желание называют
внутренней волей, которую необходимо довести до сведения других лиц.
Способом выражения внутренней воли является волеизъявление. Волеизъявление
принимает форму определенного действия – подписание договора, составление
завещания, выдача доверенности и др.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ, в зависимости от числа участвующих в
сделке сторон, сделки бывают – односторонними, двусторонними и
многосторонними.
Для совершения односторонней сделки достаточно волеизъявления одной
стороны. Примером односторонней сделки может служить завещание,
доверенность, принятие наследства или отказ от него.
Для дву- или многосторонних сделок необходимо, чтобы волю выразили два и
более лиц, и эта воля совпала. Такие сделки называются договорами. Договоры
в нотариальной практике чаще встречаются в виде двусторонних сделок.
Форма сделок может быть устной или письменной, письменная форма
подразделяется на простую и нотариальную (ст. 158 ГК РФ).
Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки
путем оставления документа, отражающего содержание подписанного лицами,
совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от
простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным
выше требованиям, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право
совершать такое нотариальное действие, совершается удостоверительная
надпись (ст. 163 ГК РФ).
Сделки характеризуются следующими особенностями:
1) Сделки представляют собой юридический факт и являются наиболее
распространенным основанием возникновения. изменения или прекращения
гражданских правоотношений.
2) Сделка - волевой акт. Направленный на достижение определенной цели.
Этим сделки отличаются от события. События - явления естественного порядка,
происходящего помимо воли людей.
3) Сделкой может быть признано правомерное действие. Не противоречащее
закону. хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов
сделок.
4) Сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями,
воля которых порождает соответствующие правовые последствия.
Сделка организаций не должна противоречить целям их деятельности ,
зафиксированным в учредительных документах.
Сделка организаций может осуществляться органами юридических лиц, в
соответствии с их компетенцией или надлежащими представителями юридических
лиц.
При совершении сделок гражданами большое значение имеет дееспособность.
5) Сделка осуществляется на основании воли ее участников -
волеизъявления, которое определяет содержание сделки (конкретные права и
обязанности).
Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена:
- в действиях;
- в устной или письменной форме;
- в других действиях, достаточно свидетельствующих о воле лица.
1.2 Сделки, подлежащие обязательному нотариальному
удостоверению
В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок
признается обязательным в двух случаях:
- по закону;
- по соглашению сторон (даже если по закону для сделок данного вида эта
форма не требуется).
Гражданский кодекс Российской федерации содержит прямые указания об
обязательной нотариальной форме таких сделок как:
- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы,
должна быть нотариально удостоверена, это указано в п.2 ст. 185 ГК РФ;
- в соответствии с п.3 ст.187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке
передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ
удостоверяется в нотариальном порядке;
- в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также
договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение
обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;
- в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ
предусматривается обязательное нотариальное удостоверения уступки
требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в
нотариальной форме;
- также договор ренты (ст.584 ГК РФ).
Статья 540 ГК РСФСР 1964 года содержит прямое указание обязательности
нотариальной формы завещания.
Статья 41 Семейного кодекса 1995г. предусматривает обязательное
нотариальное удостоверение Брачного договора.
Также по желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
По сравнению с прежним законодательством новый Гражданский кодекс
Российской Федерации сужает круг сделок, подлежащих обязательному
удостоверению. В старом ГК РСФСР 1964 года обязательному нотариальному
удостоверению подлежали:
- договоры об отчуждении (купли-продажи, мены, дарения) жилого дома или
части дома либо квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного
коллектива индивидуальных застройщиков, находящихся в городе или поселке
городского типа (ст. ст. 239, 255, 257 Гражданского Кодекса РСФСР 1964
года.)
- статьей 195 ГК РСФСР 1964г. предусматривалось обязательное
нотариальное удостоверение договора о залоге жилого дома (части дома),
квартиры
- договоры о возведении индивидуального жилого дома на праве личной
собственности на отведенном земельном участке.
- договоры дарения на сумму свыше 500 рублей подлежали также
нотариальному удостоверению (ст. 257 ГК РСФСР);
- договоры дарения легковых автомобилей и мотоциклов с колясками.
- договоры купли-продажи строительных материалов (ст. 239 ГК РСФСР);
- также завещания в соответствии со ст. 540 ГК РСФСР;
- доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст.
65 ГК РСФСР);
- и доверенности выдаваемые в порядке передоверия (ст.68 ГК РСФСР)
На основании ст. 164 ГК РФ:
- сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- законом может быть установлена государственная регистрация сделок с
движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы
сделки либо требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность.
1.3 Правила удостоверения сделок
Удостоверение сделок, как и других нотариальных действий, осуществляется
в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о
нотариате, нотариусами, которые работают в государственных нотариальных
конторах или занимаются частной практикой.
При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение
проекта сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным
намерениям сторон, разъясняет сторонам все правовые нормы, относящиеся к
сделке, ее юридическим последствиям.
Приступая к удостоверению сделки, нотариус устанавливает личности
обратившихся для ее удостоверения, а также проверяет дееспособность граждан
либо правоспособность юридических лиц (ст. 42, 43 Основ). Дееспособность
граждан в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия, т.е.
18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ).
В силу правил статьи 171 ГК РФ: 1. Ничтожна сделка, совершенная
гражданином, признанным недееспособным вследствие психического
расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все
полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре –
возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме
того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если
дееспособная сторона знала или должна была знать о не дееспособности другой
стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие
психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию
его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде
этого гражданина.
Сделки от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно
дееспособными, могут быть удостоверены лишь с согласия попечителя. Однако
такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по
совершенным им сделкам и за причиненный им вред (п. 1 ст. 30 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного
разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать
согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению
имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное
пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих
подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также
любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В
соответствии с п. 3 этой же статьи: опекун, попечитель, их супруги и
близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным.
Если у нотариуса есть основания предполагать, что кто-либо из участников
сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения
своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными
напитками или наркотическими веществами ставит свою семью в тяжелое
материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или
ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает решение сделки и
выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным
или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус о
своем предположении сообщает одному из лиц или одной из организаций,
указанных в ст. 258 ГПК РСФСР, способных поставить вопрос перед судом о
признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит
сообщить ему о принятом решении. В зависимости от решения этого лица
(организации) нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее
оформление до рассмотрения дела судом.
Если при совершении сделки одна из сторон является юридическим лицом,
нотариус проверяет его правоспособность. Юридическим лицом признается
организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или
оперативном управлении обособленное имущество, отвечает этим имуществом по
своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять
имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть
истцом или ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК РФ). Правоспособным признается
такое юридическое лицо, которое «может иметь гражданские права,
соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных
документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности» (п. 1 ст. 49
ГК РФ)
Юридические лица действуют на основании устава, либо учредительного
договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях,
предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой
организацией, может действовать на основании общего положения об
организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица
заключается, а устав утверждается его учредителями (участниками).
Юридическое лицо, созданное в соответствии с ГК РФ одним учредителем,
действует на основании устава, утвержденного этим учредителем (п. 1 ст. 52
ГК РФ).
При проверке правоспособности нотариус уточняет порядок образования
юридического лица, знакомится с учредительными документами.
Нотариус проверяет: зарегистрированы ли в установленном порядке устав,
учредительный договор или положение, поскольку юридическое лицо считается
созданными с момента его государственной регистрации; соответствует ли
совершаемое нотариальное действие правам юридического лица; уточняет
полномочия его представителя, которые подтверждаются выданной на его имя
доверенностью. От руководителей юридических лиц, которым уставом,
учредительным договором или положением предоставлено право заключения
сделок, истребуется документ, удостоверяющий их должностное положение. Если
юридическое лицо образовано коллегиальным органом, то от руководителя этого
органа истребуется документ о назначении должностных лиц и о распределении
между ними обязанностей.
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями
деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах,
либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей
деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого
юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа,
осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица,
если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была
знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ).
Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо
полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по
сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они
определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными
из обстановки, в которой совершаются сделки, и при ее совершении такое лицо
или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана
судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены
ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в
сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст.
174 ГК РФ).
Для физических и юридических лиц установлен единый порядок оформления
нотариальных документов. Едины также требования, предъявляемые к
совершаемой сделке. Нотариус должен проверить: не противоречит ли сделка
законодательству, соблюдена ли требуемая форма, а также определить объект
гражданских прав. Если сделка носит имущественный характер, то необходимо
уточнить, к какому виду имущества она относится – движимому или
недвижимому. Поскольку вся недвижимость регистрируется государством,
нотариус проверяет подлежало ли данное имущество государственной
регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемого или
закладываемого имущества.
Договор об отчуждении имущества, состоящего на учете, а также соглашение
о расторжении такого договора после его регистрации в соответствующем
органе должны быть представлены для регистрации по месту учета того
имущества, о чем указывается в удостоверительной надписи и разъясняется
сторонам нотариусом. Договор об отчуждении жилого дома (части дома),
квартиры, находящихся в городе или поселке городского типа, подлежит
регистрации в Муниципальном предприятии технической инвентаризации (МПТИ),
осуществляющем регистрацию строения. Договор об отчуждении автотранспортных
средств регистрируется в органах ГИБДД.
Соглашение о расторжении договора об отчуждении имущества может быть
оформлено как путем составления отдельного документа, который при общается
к договору, так и надписью на всех экземплярах договора, подписанного
сторонами.
Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявление иных
документов должна быть зачитано вслух участниками. Документы, оформляемые в
нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-
либо иным причинам не может лично расписаться, то по его поручению, в его
присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ
может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых
документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за
совершением нотариального действия.
Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и
четко, относящиеся к содержанию документа числа и строки обозначены хотя бы
один раз словами, а наименование юридических лиц – без сокращений, с
указанием адресов их органов.
Фамилии, имена и отчества граждан, их адреса по месту жительства должны
быть написаны полностью. В документе, объем которого превышает один лист,
листы должны быть прошиты, прошнурованы и скреплены печатью (ст. 44,45
Основ законодательства РФ о нотариате).
Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание
сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами,
обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать
количество сторон, участвующих в ней. Однако завещание и договоры о залоге
имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого
недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух
экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По
просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус
принимает на хранение один экземпляр указанных документов (ст. 60 Основ).
2.1 Государственная регистрация сделок
17 июня 1997 года Государственной Думой РФ принят Федеральный закон «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В
соответствии с п. 1 ст. 33 данного Закона «настоящий Федеральный закон
вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть
месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока
органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить
к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о
зарегистрированных правах.
Впредь до принятия соответствующих Федеральных законов, основанных на
положениях пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации,
применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации
поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года (п. 2 ст.
33 ФЗ).
Статья 2 Федерального закона дает понятие государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная
регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской
Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о
правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также –Единый
государственный реестр прав).
Датой государственной регистрации прав является день внесения
соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения
недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего
органа от государственной регистрации могут быть обжалованы
заинтересованным лицом в суд.
В силу правил статьи 4 Федерального закона:
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные
права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями
130, 131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации право
собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения, за исключением прав на воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с
государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество
государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на
него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое
имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после
введения в действие настоящего Федерального закона.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого
имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на
него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и
лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица,
международные организации, иностранные государства, Российская Федерация,
субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны,
и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, - с другой (ст. 1 ФЗ).
В соответствии с п. 1 статьи 6 Федерального закона права на недвижимое
имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального
закона, признаются юридически действительными при отсутствии их
государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их
обладателей.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на
недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной
регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных
сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной
надписи на документе, выражающем содержание сделки (п. 1 ст. 14 ФЗ).
Права на движимое имущество по общему правилу не подлежат
государственной регистрации. Однако закон может предусматривать
необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества. В
настоящее время действует постановление правительства РФ от 12 августа
1994г. «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других
видов самоходной техники на территории РФ.». Согласно ст. закона о залоге
при залоге имущества, подлежащего государственной регистрации, договор
залога должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию
такого имущества.
Помимо государственной законом может предусматриваться специальная
регистрация либо учет отдельных видов имущества, который не носит
правоустанавливающего значения. Это дополнительный контроль за некоторыми
видами недвижимости, например за предприятиями с участием иностранных
инвесторов.
В соответствии со ст. 131 ГК сведения о государственной регистрации
носит открытый характер. Указом Президента РФ от 27 августа 1996 г. № 1270
был утвержден порядок предоставления информации о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Информация
предоставляется заинтересованным в ее получении гражданам и юридическим
лицам, органам государственной власти и органам местного самоуправления на
основании их письменного заявления (запроса), в котором указывается
наименование объекта недвижимости, его местонахождении, наименование
заявителя. Как правило, информация по конкретному объекту недвижимого
имущества за соответствующую плату.
3.1 Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее
регистрации
В ст. 165 ГК предусмотрено: несоблюдение нотариальной формы, а в
случаях, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую
нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого
удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны
признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное
удостоверение сделки не требуется.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд
вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В
этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случаях предусмотренных данной статьей, сторона, недобросовестно
уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации
сделки, должна возместить другой стороне убытки. В редакции п. 2 и п. 3 ст.
165 ГК имеется практически важное различие, вытекающее из особенностей
данных ситуаций: условием применения п. 2 является полное или частичное
исполнение сделки, тогда как согласно п. 3 ни полного ни частичного
исполнения не требуется.
Правила данной статьи относятся к сделкам нотариальной формы которых
предусмотрена как законом, так и соглашением сторон. В случае несоблюдения
нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка является
ничтожной и ее последствия определяются по правилам ст. 167. Общим
последствием недействительности сделок, относящимся к ничтожным сделкам,
является согласно п. 2 ст. 167 ГК возврат каждой из сторон всего
полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности
возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах. Однако в
отношении государственной регистрации это правило действует, если такая
регистрация установлена законом, но другими законодательными актами.
В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от
нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации ГК
предоставляет исправной стороне право требовать в суде признание сделки
заключенной или вынесения решения о регистрации сделки.
Сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформлена
надлежащим образом, может быть признанна судом действительной только при
условии доказанности самого факта заключения договора, причем действуют
привила о необходимости письменных доказательств.
Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижение
которых добивались ее стороны, а влечет последствия ее недействительности,
которые установлены законом, и для участников недействительной сделки по
общему правилу неблагоприятны.
Заключение
Договоры отчуждения недвижимости имеют большое значение в гражданско-
правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на
материальные ценности и нередко огромной стоимости.
Исходя из конституционного принципа охраны частной собственности (ст. 35
Конституции РФ), представляется неприемлемым какое-либо сужение гарантий,
обеспечивающих его реализацию. Нотариальное оформление договора отчуждения
недвижимости, безусловно, относится к числу таких гарантий.
Однако в настоящий момент возможности нотариата в процессе регулирования
гражданских правоотношений при осуществлении законотворчества не
учитываются должным образом. Так, в частности, в ст. ст. 550, 560, 574
Гражданского кодекса РФ отсутствует положение об обязательном нотариальном
удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
Подобное нововведение я считаю, необоснованно принижает роль нотариата в
обеспечении правовой безопасности граждан и юридических лиц при
осуществлении своих прав и законных интересов. Положения части второй ГК
РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок
с недвижимостью, существенно сужают гарантии, обеспечивающие
предусмотренный Конституцией Российской Федерации (ст. ст. 8, 35, 45, 48)
принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной
собственности.
Мировая практика исходит из необходимости нотариального удостоверения таких
сделок, их правового сопровождения. В обычаях делового оборота стран
Европы, Америки, Азии и Африки, нотариально удостоверенные договоры
пользуются наибольшим доверием, как у физических, так и у юридических лиц.
В условиях российской действительности тем более не следует ломать
сложившиеся правовые устои. Это объясняется еще и тем, что в настоящее
время в результате приватизации, роста рынка недвижимости, собственниками
значительных материальных ценностей (квартир, строений, предприятий,
земельных участков) стали миллионы граждан, что повлекло значительный рост
таких сделок. При этом собственники в большинстве случаев не обладают
элементарными правовыми знаниями при заключении договоров и нуждаются в
услугах профессионального юриста, каковым и является нотариус.
Положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право
обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой
законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под
собой достаточно содержательную основу. Русский менталитет срабатывает
таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых
как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с
затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это, в
конечном счете, оборачивается против самих граждан.
Надо отметить, что ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности,
никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает
нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих
нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет
положение договаривающихся сторон. Собственность таких граждан представляет
собой идеальный объект для правонарушений в данной сфере, поскольку
выписать доверенность на сбор документов и продажу недвижимости от их имени
может любое лицо.
Отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
также отрицательно скажется на международном авторитете России, являющейся
с 1995 года членом Европейского сообщества и Международного союза
латинского нотариата. Требования к гражданскому законодательству,
установленные этими организациями, предусматривают обязательное
нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, и отмена этой процедуры
в Российской Федерации может повлечь существенный экономический ущерб
(например, при привлечении иностранных инвестиций или получении кредитов в
зарубежных банках). Иностранные предприниматели, желающие иметь стабильный
бизнес в России, придают главное значение стабильному и юридически
безупречному праву собственности в России.
Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права
возникают с момента такой регистрации. Введение учреждениями юстиции
общегосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав
обуславливает тем самым создание единого банка данных по недвижимости и
сделок с ней, что позволит в значительной степени избежать допускаемых на
практике злоупотреблений.
Предприятия технической инвентаризации регистрируют недвижимое
имущество. Выдаваемые ими акты свидетельствуют о возникновении, переходе и
прекращении права собственности и носят правоустанавливающий характер.
Сведения о государственной регистрации носят открытый характер.
Список использованной литературы:
Конституция РФ 12.12.1993 года.
Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 64г.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате №4462-1 от
11.02.93 г.
Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными
нотариальными конторами РСФСР. – Утверждена приказом Министра юстиции РСФСР
№ 01/16_01 от 6 января 1987 г.
О.Н. Садиков комментарий к гражданскому кодексу РФ (части 1, 2) – М.: Изд.
ИНФРА М, 1997г.
А.Б. Борисов комментарий к гражданскому кодексу РФ (части1,2) М.: Изд.
Книжный мир, 2001г.
А.П. Сергеева, Ю.К. Толстой учебник Гражданское право (часть1) М.: Изд.
Проспект,1998г.
Борисова Е.А., Власов Ю.Н., Куклина Н.В. Основы законодательства о
нотариате, комментарии. – М.: Изд. Спарк, 1996г.
| |
