|
Реферат: Договор долевого участия в строительстве (Гражданское право и процесс)
СПбГУ
Юридический факультет.
Кафедра гражданского права.
Курсовая работа
По теме:
Правовые проблемы квалификации договора долевого участия в сторительстве
Выполнил:
Студент 3 курса, 2 потока, 3 группы
Туманов Дмитрий Юрьевич
Проверил:
к.ю.н. Дроздов Игорь Александрович
Санкт-Петербург, 2003.
План:
Введение…………………………………………………………3
Глава I
1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве
…………………………………………..………5
Глава II
2. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве
…………………………..………………………15
2.1 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора
купли-продажи…………………….………………15
2.2 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора
подряда. …………………….……………………..19
2.3 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора
простого товарищества…………………………..21
Заключение……………………………………………………….24
Список использованной литературы…………………………25
Введение.
В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного
финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в
стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в
строительство. С начала 90-х этот вопрос решился использованием так
называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма
отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на
первичном и вторичном рынках – это:
- поэтапная оплата (в большинстве случаев)
- затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже
рыночной стоимости готового жилья на 10-30%
- возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.
Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также
представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая
распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства
большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных
лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства
финансовые активы.
Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по
сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья:
такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное
кредитование и т.д. [1]
Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство
имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это недостатки
законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии
строительстве, которые порождают ошибки и недоработки при заключении
соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному
увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности.
Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает
вторая, основная, проблема – это проблема квалификации правовой природы
отношений долевого участия в строительстве.
Глава 1.
Общая характеристика договора долевого участия в строительстве.
По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик)
обязуется в установленный договором срок построить определенный объект
недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и
передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (Дольщику) для
оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное
недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные
вложения в строительство (финансировать строительство) объекта и принять
свою долю о нем.[2]
Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам,
которые хотя и предусмотрены гражданским законодательством, но специально
им не регламентированы. Практическое существование договора долевого
участия в строительстве обусловлено принципом свободы договора, в
соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный,
так и не предусмотренный законом или иным правовым актом (ст. 421 ГК РФ).
Основными источниками правового регулирования долевого участия в
строительстве являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ),
особенно его первая часть, Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР), федеральные
законы от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон
об инвестиционной деятельности), от 24.12.1992 г. № 4219-1 «Об основах
федеральной жилищной политики», от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон
о государственной регистрации), другие нормативные акты.
Договор долевого участия в строительстве является примером
консенсуалъного договора. Консенсуальные договоры считаются заключенными с
момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям
договора. Соответственно, после подписания договора стороны вправе
требовать друг от друга надлежащего исполнения договора.
Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним договором
(взаимным договором), т.е. договором, по которому у каждой стороны есть
права и обязанности. Дольщик обязан осуществить финансирование
строительства, а Застройщик обязан организовать строительство объекта и
передать Дольщику его долю.
Договор долевого участия в строительстве по своей природе является
возмездным, т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или
иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст.
423 ГК РФ). Дольщик обязан осуществить финансирование строительства и
именно на этом основании Застройщик передает ему его долю.
Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой
письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о
государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть
составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.
По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что
дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет
правильность оформления документов Застройщика;
2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать
право собственности.[3]
Структура отношений в долевом строительстве.
В строительной цепочке можно выделить две группы отношений.
В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую
сторону строительного процесса:
— отношения Застройщика и собственника земельного участка;
— отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;
— отношения Застройщика и генерального подрядчика;
— отношения генерального подрядчика и субподрядчиков. Во вторую группу
отношений входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону
процесса строительства:
— отношения Застройщика и инвестора (Дольщика);
— отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.[4]
Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям
осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с первой группы
отношений.
Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под
строительство. После завершения переговоров с собственником земельного
участка Застройщик составляет инвестиционный проект — обоснование
экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных
вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация,
разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в
установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание
практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Для
подготовки проектной документации Застройщик заключает договор подряда с
проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных
органах.
Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный участок.
Собственник земельного участка может передать его в собственность,
постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в
государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.
Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать
капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам долевого
участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента составления
инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окончательной
реализации.
Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчиком.
Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц
(субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального
подрядчика (ст. 706 ГК РФ).
Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную площадку и
возводят фундамент дома (начинают нулевой цикл).
После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект
по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с
субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии.
Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию
государственной приемочной комиссии
Вторая группа отношений связана с финансовой основой строительства
объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного процесса
(Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, генеральный
подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвестора (Дольщика) и
иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В
этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого
участия в строительстве.
По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор
непосредственно с Застройщиком. По косвенным договорам долевого участия в
строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим
инвестором, который имеет право на получение квартиры. Такое лицо может
иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик,
генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные
отношения (субподрядчик и т. п.).[5]
Получив свою часть объекта. Дольщик может предоставить ее для заселения
другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений).
Стороны договора долевого участия в строительстве. Сторонами прямого
договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а
косвенного договора долевого участия — инвестор и Дольщик.
Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может
быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско-
правового договора и имеет право на получение определенной площади. Лицо,
не участвующее в строительстве (хотя бы косвенно), не может распоряжаться
долей в строящемся объекте.
Если Дольщик не обладает полной дееспособностью, его права и обязанности
по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет
опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ).
В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц.
Так, в качестве Дольщиков на одной стороне договора иногда выступают оба
супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица становятся
сособственниками квартиры.
Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по
конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому
договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не
Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье
лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в
строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик.[6]
Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими
договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как
третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по
договору.
Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на
получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строительства
остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Дольщиком
строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.
На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих
детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми
ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих
недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае
финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из
средств, подаренных детям самими родителями.
Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполнении
третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе
требовать от Застройщика передачи ему помещений в построенном объекте.
Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу,
Застройщик лишь исполняет таким способом свою обязанность перед Дольщиком.
Именно Дольщик в течение всего срока действия договора является
управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора
от Застройщика. По такой схеме организации могут участвовать в
строительстве жилья для своих работников.
Дольщик может передать свои права по договору долевого участия третьему
лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В
этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия:
третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может
быть заключен без согласия Застройщика, если предыдущий Дольщик исполнил
все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть
указаны стороны, характеристики договора долевого участия (дата, номер,
стороны, предмет), объем передаваемых прав, их цена.
Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю)
строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче
Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть
определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного
размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Дольщику,
или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования
строительства — ст. 24 ЖК РСФСР).
Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его
определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося
объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором
осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном
участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или
нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь);
этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и
т.п.[7]
Обычно предметом договора долевого участия в строительстве является
отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет
договора долевого участия квартиры необходимо указать: предварительный
номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях;
планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь
квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард,
кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей,
подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей
собственностью всех жильцов дома.
Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем
капитальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строительство
Объекта недвижимого имущества. Поскольку недвижимость, даже будущая,
относится к уникальным вещам, к цене договора долевого участия не применимы
правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно
указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей
доли в объекте.
На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки
(ст. 317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквивалентной
определенной сумме в долларах США или в иных условных единицах. Платежи
осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа.
Денежные средства вносятся единовременно или по
частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно подлежит
перечислению до момента завершения строительства.
Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем большинстве
случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей
площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целесообразно
указывать, что общий объем капитальных вложений по договору определяется
исходя из фактического размера переданного Дольщику недвижимого имущества.
Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной
площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или
доплате денежных средств.[8]
Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон.
Обязанности по договору долевого участия одной стороны противопоставляются
правам другой стороны и наоборот.
Основными обязанностями Застройщика являются:
— подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений
на строительство объекта;
— строительство (реконструкция) или организация строительства объекта
недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и
правилами, а также условиями договора;
— организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуатацию,
подключение его к городским инженерным сетям;
— передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте
недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой
срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течении
семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки
дома в эксплуатацию;
. гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.
Основными обязанностями Дольщика являются:
— осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые
установлены договором;
— приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае
невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его
индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд
(арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если
предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с
иском о выделении доли из общей площади пропорционально внесенным им
капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удовлетворен, если дом не был
заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой
доли будет определяться по стоимости квадратного метра на момент выделения
квартир.
В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и
передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата
внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость
квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать
Дольщику аналогичную квартиру.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по
договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных
соответствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в полном
объеме: реальный ущерб и упущенная выгода.
Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за
нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки
взыскиваются в части, не покрытой неустойкой.
Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполнением или
ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если
неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика
могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами
(ст. 395 ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают
сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в
строительстве.
Глава 2
Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве.
Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-
продажи.
Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором
купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в
отношении договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, т.е. вещей,
которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК
РФ). В качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить, то, что
оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не
существует, а также то, что в результате исполнения договора и последующей
государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником
недвижимости.[9]
Однако, договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи
недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между
сопоставляемыми договорами заключаются в следующем:
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи
недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение договора купли-
продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого
имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ».
Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью. К
недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) гражданское
законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как
имущественный комплекс. Федеральный закон «О товариществах собственников
жилья» (ст. 1) рассматривает как недвижимость другой имущественный комплекс
— кондоминиум.
Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом
договора купли-продажи. Предмет договора долевого участия в
строительстве уже: права из негомогут возникнуть только на
традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них,
сооружения и иные объекты, прочно связанные с земельным
участком).
В отличии от договора купли-продажи договор долевого участия в
строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого
участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче
имущества, которое на момент передачи не является объектом права
собственности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые
здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким
образом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого
участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не
существует.[10]
Следует подчеркнуть, что предметом договора купли-продажи может выступать
только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи
недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том
числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При
отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
Предмет договора долевого участия в строительстве может быть определен
как индивидуальными, так и родовыми признаками.
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи
недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по договору
купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им
лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи
становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи
обусловливает переход права собственности и является производным способом
приобретения этого права.
Договор долевого участия в строительстве является первоначальным
способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента
государственной регистрации права собственности Дольщика на созданную вещь
ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого
права.
Соответственно, критерием разграничением договора долевого участия в
строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий
правопреемства: если сторона договора уже зарегистрировала свое право
собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как
договор долевого участия) будет в действительности являться договором купли-
продажи.[11]
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи
недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия
в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта
недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сторон шире
договора купли-продажи.[12]
Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить
обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части
до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответствуют
экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что
именно средства Дольщика являются одним из источников финансирования
строительства.
По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что покупатель
должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи
продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка
платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако
соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с
затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.
Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого
участия в строительстве положений о купле-продаже.
Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда
Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строительного
подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по
заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные
работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для
выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст.
740 ГКРФ).
Общими чертами договора долевого участия в строительстве и договора
подряда является то, что оба указанных договора направлены на создание и
передачу объекта недвижимого имущества[13]. Их различия заключаются в
следующем.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда
различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик
создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если
работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти помещения
передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По договору долевого
участия в строительстве построенный объект никогда не передается Дольщику
целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда
различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору строительного
подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации,
имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат
обязанности по строительству объекта.
Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том
числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Застройщик, как сторона
договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной
лицензии и осуществлять саму организацию строительного процесса (выступать
заказчиком по договору строительного подряда, передать функции заказчика
другой организации). Кроме того. Дольщик может заключить договор не
напрямую с Застройщиком, а с инвестором, не имеющим представления о
строительном деле.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда
различаются по содержанию. По договору строительного подряда
заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый
контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ.
Дольщик может не обладать такими правами.[14]
Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не
могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.
Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого
товарищества.
Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в
гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских
договоров. Поэтому правовая природа данного договора определяется исходя из
его конкретных условий и действий сторон. При этом региональная арбитражная
практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в
качестве разновидности договоров о совместной деятельности (договоров
простого товарищества) (постановления Федерального арбитражного суда Северо-
западного округа от 27.07.98 по делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395,
от 15.11.99 по делу № А56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А56-4770/2000,
от 07.12.2000 по делу № А56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А56-17724/00,
постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от
03.04.2001)
, что в известной море обусловлено позицией, представленной в
Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор
практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в
строительстве"[15].
Для признания данного договора договором простого товарищества необходима
совокупность следующих элементов:
1) соединение сторонами вкладов
2) совместные действия сторон
3) наличие у сторон единой цели
Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон должны
определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая
предполагает, что "не будет единого договора простого товарищества,
объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом нескольких
самостоятельных соглашении... Исходя из смысла договора, все его участники
должны выразить волю на достижение соглашения между всеми участниками"[16].
На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной
компанией (Застройщиком), а друг с другом – нет. Поэтому цель договора –
строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо
договоренности между инвесторами. Таким образом, цель – строительство дома
будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый
участник связан лишь с этой организацией. Строительство объекта
недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту, без
надлежащего юридического оформления.
Поскольку между инвесторами не заключается соглашение, нельзя говорить и о
наличии условия о соединении вкладов. Свои взносы инвесторы если и
соединяют, то только через инвестиционную компанию. Также невозможно вести
речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инвестора
ограничиваются передачей инвестиционного взноса. В последующем он никоим
образом но участвует в распоряжении инвестициями, заключении договоров с
третьими лицами, и распределении прибылей и убытков простого товарищества.
Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по
поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств
инвесторов, не может квалифицироваться как договор простого товарищества,
заключенный между всеми инвесторами. участвующими в строительстве.
Договор простого товарищества предполагает, что имущество, созданное в
процессе совместной деятельности, является общим имуществом товарищей, если
иное не установлено договором. При этом устранение кого-либо из товарищей
от участия в распределении прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК
РФ). Если предположить, что общей целью инвестора и инвестиционной компании
является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в
общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным
собственником недвижимости становится инвестор. Инвестиционная компания не
получает ни права собственности на готовый объект, ни иной компенсации за
участие в простом товарищество. Формально она устранена от распределения
всего полученного в результате совместной деятельности. Экономическая
выгода инвестиционной компании заключается здесь в получении разницы между
суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на
строительство. Можно сказать. что услуги по обеспечению строительства
фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого
товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не
подлежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги)
инвестиционной компании, осуществление которых возложено на нее условиями
инвестиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое
товарищество, поскольку они выполняются, по существу, за плату.
Таким образом, можно заключить, что подобные договоры не содержат как
минимум двух обязательных для договора простого товарищества элементов:
отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной
компании с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.
Заключение
Приведенный анализ различных договор позволяет мне предположить, что
договор долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них.
Правомерность существования такого договора основывается на ст. 421 ГК РФ,
в которой сказано, что стороны вправе заключить договор как
предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми
актами. Значит договор долевого участия в строительстве относиться к
договором особого рода, не предусмотренным законодательством. Встает вопрос
о том какие нормы и в какой последовательности должны применятся к этим
отношениям. Есть различные точки зрения: И.Б. Новицкий полагал, что к
непоименованным договорам должны применяться сначала общие положения
обязательственного права, а затем нормы сходного поименного договора.[17]
Но мне кажется более верной точка зрения М.И. Брагинского и В.В.
Витрянского, которые считали, что к данным отношением необходимо применять
первоначально закон, который посвящен данному своеобразному типу, затем
общие положения обязательственного права, либо аналогия.[18]
Наиболее важное звено – специальный закон – отсутствует в этой цепочке.
Подобное положение вещей свидетельствует об отсутствии детального
регулирования договоров в этой сфере, незащищенности прав дольщика, что в
свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных
инвесторов в строительство.
Список литературы:
1. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М. – 1998.
3. Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы
гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.
4. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его
учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2
5. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в
строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.
6. Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-
продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы
развития.-2000г.
7. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом
регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное
право. – 2000г. - № 2
8. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и
право. – 2002г. №2.-
9. Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-
2001
-----------------------
[1] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в
строительстве жилья// Кодекс 2001.- № 5,- С.30
[2] Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-
2001.-с.4
[3] Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-
2001.-с.8
[4] Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового
регулирования// Юридический мир. – 2001. - №2
[5] Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и
право. – 2002г. №2.- С. 107
[6] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в
строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.30
[7] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом
регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное
право. – 2000г. - № 2
[8] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом
регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное
право. – 2000г. - № 2. – С. 29
[9] Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-
продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы
развития.-2000г. С. 86
[10] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и
его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С.67
[11] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в
строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.31.
[12] Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-
продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы
развития.-2000г. С. 88
[13] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в
строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.32.
[14] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и
его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С.69
[15] Хозяйство и право. – 2000.- №10.-С.103
[16] Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы
гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.- С. 296
[17] Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954. – С.103
[18] Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. – М. – 1998. –
С.329.
Реферат на тему: Договор займа, кредитный договор
ВВЕДЕНИЕ.
Большинство договорных обязательств, которые заключают участники
гражданского оборота, представляют собой возмездные отношения. Как правило,
они порождают денежные обязательства, в силу которых одна сторона обязуется
передать вещь, оказать услугу, произвести работу и т.д., а другая –
оплатить переданную вещь, оказанную услугу, произведённую работу и т.д.
Денежное обязательство, всегда связанное с оплатой денежной суммы,
имеет место в самых разнообразных договорах: купли – продажи, поставки,
контрактации, аренды, подряда, перевозки и т.д.
Что касается граждан, то они обычно оплачивают свои долги по
обязательствам собственными денежными средствами, не прибегая к финансовой
помощи других лиц. Однако в ряде случаев граждане не в состоянии
рассчитаться имеющимися в наличии средствами. Тогда они вынуждены
обращаться к лицам, обладающим необходимыми финансовыми ресурсами, в том
числе к банкам.
Аналогичное положение может сложиться и в отношениях между
организациями— юридическими лицами. Однако содержание и объемы этих
обязательств имеют свои особенности, включая специфику субъектов,
участвующих в таких обязательствах.
При этом следует иметь в виду, что граждане обычно удовлетворяют свои
потребности в приобретении разнообразного имущества за счет денежных
средств, составляющих оплату их труда, т.е. за счет зарплаты. Некоторая
часть граждан имеет в качестве источника оплаты своих расходов доходы от
предпринимательской деятельности.
Организации — юридические лица покрывают свои расходы за счет доходов
от их коммерческой деятельности. И лишь у социально-культурных учреждений
главным источником оплаты расходов служат бюджетные ассигнования.
Субъекты денежных обязательств при недостатке денежных средств могут
прибегнуть к финансовой помощи третьих лиц на основе договора займа,
служащего юридической формой таких отношений.
Заем представляет собой наиболее типичное кредитное обязательство,
выражающее основные признаки и других форм кредитования.
На всех этапах развития экономики страны кредит играл важное значение.
Но только в новых условиях хозяйствования, в процессе возникновения и
внедрения рыночных отношений кредит и кредитные отношения получили
широчайшее применение и новое правовое закрепление.
Традиционный договор займа оказался недостаточно приспособленным для
регулирования сложных и разнообразных кредитных отношений в условиях
рыночного хозяйствования.
Данное положение учтено новым ГК РФ, который выделил кредитный договор
в качестве самостоятельной разновидности договора займа.
В своей курсовой работе на тему «Заем и кредит», я рассмотрю следующие
вопросы: Что такое кредит? Что такое заем? Каковы различия между договором
займа и кредитным договором? Какие существуют разновидности кредитного
договора и договора займа? и т.д. Я думаю, что рассмотрение этих вопросов
поможет мне более углублено изучить данную тему, а это и является главной
задачей курсовой работы.
Для достижения цели, я сначала рассмотрю договор займа, его элементы,
предмет, содержание и форму, а также его виды. Далее я разберу понятие
кредитного договора – как разновидность договора займа, его стороны,
содержание, срок, а также ответственность по кредитному договору. Отдельным
пунктом я проанализирую товарный и коммерческий кредит.
1. Договор займа.
Возникнув из римского контракта mutuum, договор займа и сегодня
сохраняет значение общей модели, по которой строится регулирование всех
кредитных отношений.
Договор займа является классической разновидностью реального договора.
В силу прямого указания п. 1 ст. 807 ГК он считается заключённым с момента
передачи денег или других вещей. Исходя из такого традиционного для
российского права подхода к договору займа в его рамках исключается
признание какого – либо юридического значения за обещанием предоставить
имущество взаймы. Условие о предоставлении займа, даже согласованное
сторонами, не имеет юридической силы и займодавец соответственно не может
быть понуждён к выдаче займа и не несёт ответственности за непредоставление
заёмщику обещанных средств.
В случаях, когда заёмщиком выступает унитарное предприятие или
учреждение, заёмные средства поступают в их хозяйственное ведение или
оперативное управление. Договором или нормативными правилами могут быть
установлены отдельные особенности пользования и учета заемных средств.
Это, однако, не затрагивает принципиального положения о том, что заемные
средства наряду с так называемыми собственными средствами заёмщика
находятся у него на праве собственности (хозяйственного ведения,
оперативного управления). На заемные средства в частности, наряду с другим
имуществом, принадлежащим заёмщику, может быть обращено взыскание по его
обязательствам, среди которых задолженность перед заимодавцем может
оказаться лишь одним из многих долгов.[1]
Односторонний характер договора выражается в том, что заёмщик создаёт
для себя заключением договора голый долг, а заимодавец всегда получает
право требования.
Применяя правила п.2 ст. 807, следует учесть, что: именно рубль
является законным платёжным средством по денежным обязательствам. Поэтому
предметом займа должны быть по общему правилу денежные суммы в рублях (ст.
140 ГК). В договоре займа может быть предусмотрено, что заёмщику передаётся
сумма в рублях, эквивалентная определённой сумме в иностранной валюте или
условных денежных единицах.
1.1. Форма, элементы и предмет.
Форма договора займа — письменная.
Исключение составляют случаи, когда договор заключен между гражданами и
сумма займа не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда (правило
п. I ст. 808 ГК является конкретизацией общей нормы п. 1 ст. 161 ГК).
Во всех иных случаях применяются установления ст. 158—161 ГК,
посвященные форме сделок. Принимая во внимание особенности заключения
договора займа, и в первую очередь заемные обязательства между гражданами,
закон разрешает оформление таких сделок путем составления заемщиком
расписки или иного документа, удостоверяющего передачу ему заимодавцем
денег или заменимых вещей (п. 2 ст. 808 ГК).
Расписка или иной документ скрепляется подписью заемщика и приобретает
доказательственное значение. В этом смысле расписка приравнивается к
обычной письменной форме договора. В случае несоблюдения простой письменной
формы сделки договор займа не считается недействительным, однако наступают
последствия, предусмотренные ст. 162 ГК (запрет на использование
свидетельских показаний).
Что касается юридических лиц, то договор займа между ними подлежит
заключению в письменной форме независимо от суммы.
Договор займа, по общему правилу, является возмездным. В законе
установлено, что заимодавец имеет право на получение с заёмщика процентов
на сумму займа, если иное не предусмотрено законом или самим договором (п.1
ст. 809 ГК).
Причём в целях придания гибкости заёмному обязательству введено
положение о том, что если договор не содержит условия о размере процентов,
то он не становится от этого безвозмездным. В этом случае применяется
процентная ставка, существующая в месте жительства заимодавца, а если
заимодавец – лицо юридическое, используется ставка банковского процента
(ставка рефинансирования Банка России, по которой он кредитует коммерческие
банки), которая действует в месте его нахождения.
Размер процентов на сумму долга (часть долга) определяется на день его
погашения заёмщиком. Поскольку размер ставки банковского процента и ставки
рефинансирования может быть различным, следует полагать, что право выбора
одной из них принадлежит в данном случае заимодавцу. Наоборот, в ряде
ситуаций договор займа презюмируется безвозмездным:
- когда он заключён между гражданами на сумму не более 50
минимальных размеров оплаты труда и не связан с осуществлением
предпринимательской деятельности хотя бы одним из этих граждан;
- либо когда предметом договора являются вещи, определяемые родовыми
признаками, кроме денег.
Однако эта презумпция может быть опровергнута самим же договором (п. 3
ст. 809 ГК). В ряде случаев (например, заём родовых вещей) стороны могут
предусмотреть уплату процентов в натуральной форме – теми же вещами.
Элементы договора.
Стороны договора – заёмщик и заимодавец. Универсальный характер
договора займа проявляется в том, что как в роли заёмщика, так и в роли
заимодавца могут выступать любые субъекты гражданского права. Особый
субъективный состав имеет лишь одна разновидность договора займа –
государственный заем. Естественно, что лица, обладающие специальной,
частичной или ограниченной дееспособностью (казённые заводы, учреждения,
несовершеннолетние и др.), могут совершать заёмные сделки в тех пределах,
которые соответствуют их уставным целям или объёму дееспособности,
установленному законом. Так, учреждения вправе распоряжаться только
доходами от разрешённой им собственником хозяйственной деятельности (п.2
ст. 298 ГК), а потому могут выдавать займы лишь за счёт этих средств.
Поскольку передача денег взаймы не относится к разряду специфических
банковских операций, она не требует получения лицензии Банка России.[2] На
этом строится разграничение договора займа, в котором в роли заимодавца
может выступать любое лицо, и кредитного договора, имеющего специальный
субъектный состав, заимодавцем в котором может быть только банк (кредитная
организация).
Условия о предмете залога и его оценке относятся к существенным
условиям договора. И если стороны не учли одно из этих условий или
соответствующего условия нет вообще, то такой договор не может считаться
заключенным[3].
Предмет договора займа — деньги или другие вещи, определяемые родовыми
признаками. В этом проявляется отличие рассматриваемого договора от
договоров имущественного найма и ссуды (безвозмездного пользования),
предметом которых могут быть только индивидуально-определенные вещи. Кроме
того, в двух указанных договорах наниматель и ссудополучатель приобретают
лишь право пользования вещью, но не право собственности на вещь, а потому и
не несут риска ее случайной гибели. Известный интерес представляет также
разграничение договора займа и иррегулярного хранения или хранения с
обезличиванием (ст. 890 ГК), когда к хранителю переходит право
собственности на переданные вещи. По всей видимости, такую дифференциацию,
как и в римском частном праве, можно проводить только на основе целей
договора, объективированных в его условиях. Если цель договора займа —
удовлетворение интересов заемщика, то цель иррегулярного хранения иная —
оказание услуги поклажедателю.
Кроме предмета залога в договоре должна быть указана его оценка.
В ГК специально рассматриваются две разновидности документов,
удостоверяющих передачу суммы займа. Это — ценные бумаги:
- вексель (ст. 815) – вид ценной бумаги, абстрактное денежное
обязательство строго установленной законом формы. Вексель является
безусловным и бесспорным долговым документом. Различают: простой и
переводный;
- облигация (ст. 816) – ценная бумага, удостоверяющая право её
держателя на получение от лица, выпустившего облигацию
(эмитента)[4], в предусмотренный ею срок номинальной стоимости
облигации или иного имущественного эквивалента. Облигация
предоставляет её держателю также право на получение фиксированного
в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные
имущественные права.[5]
Ценная бумага - такой вид имущества, который существенным образом
видоизменяется, причем независимо от воли залогодателя. Может меняться
(увеличивается или уменьшается) ее номинальная стоимость.
В отмеченных случаях оформления заемных обязательств вексельное
законодательство или законодательство о порядке выпуска облигаций как бы
вытесняют общие правила о займе. С момента выдачи векселя или облигации,
оформляющих долг, нормы главы 42 ГК применяются к заемным отношениям
постольку, поскольку они не противоречат закону о переводном и простом
векселе (п. 2 ст. 815 ГК) или иным законам (п. 3 ст. 816 ГК). В случаях,
установленных законом или иными правовыми актами, договор займа может быть
заключен путем выпуска и продажи облигаций. Облигации являются долговыми
эмиссионными ценными бумагами, обращение которых подчиняется Федеральному
закону «О рынке ценных бумаг». Суть облигации как эмиссионной ценной бумаги
состоит в том, что она:
а) закрепляет совокупность прав требования, удостоверение, передача и
осуществление которых происходит в предусмотренных названным законом
формах;
6) размещается среди приобретателей отдельными выпусками (эмиссиями);
в) имеет равный объем и содержание прав требования в рамках одного
выпуска ценной бумаги;
г) может существовать в документарной или бездокументарной форме.
Документарной бумагой в ст. 2 Федерального закона «О рынке ценных
бумаг» называется такая, владелец которой устанавливается на основании
предъявления сертификата бумаги или записи о депонировании последнего на
счете. Бездокументарной бумагой считается такая, владелец которой
устанавливается на основании записи в реестре бумаг или путем записи о
депонировании бумаги на счете.
Поскольку действующее законодательство не содержит нормы об определении
стоимости закладываемого имущества (ценной бумаги), то она может быть
оценена по соглашению сторон исходя из ее номинальной, рыночной или
балансовой стоимости и т.п.
Изменение стоимости заложенных ценных бумаг не затрагивает условий
договора залога и не влияет на права и обязанности сторон по нему.
Следовательно, включение в договор условия о предоставлении дополнительных
ценных бумаг в случае уменьшения (увеличения) стоимости заложенных не дает
возможности залогодержателю воспользоваться нормами ст. 351 ГК РФ,
потребовать досрочного исполнения основного обязательства и взыскать
заложенное имущество.
Залогодатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодержателю и АО
с требованием о признании за ним права собственности на акции и о признании
недействительным договора купли - продажи акций, заключенного
залогодержателем с их покупателем.
Истцом были переданы в залог залогодержателю принадлежащие АО
обыкновенные акции. В период действия договора произошла переоценка
основных фондов АО и на сумму увеличения их стоимости осуществлена эмиссия
дополнительных акций, и у ООО (истца), заключившего договор о залоге, число
акций увеличилось. В связи с невыполнением обязательств по договору
(обеспеченных залогом акций) стороны пришли к соглашению об обращении
взыскания на них. На основании этого залогодержатель заключил договор купли
- продажи акций. Однако между залогодержателем и покупателем акций было
подписано дополнительное соглашение, предусматривающее увеличение
количества продаваемых по договору акций до того числа, которое имелось у
залогодателя после переоценки фондов и эмиссией.
Арбитражный суд в иске отказал по следующим основаниям. После
регистрации проспекта эмиссии пакет акций, принадлежащий залогодателю,
автоматически увеличился, и реализация залогодержателем всего этого пакета
правомерна в силу ст. ст. 142, 143 ГК РФ.
Президиум ВАС РФ судебное решение отменил, иск удовлетворил.
1.2. Содержание, виды и ответственность.
Содержание договора займа исходя из его односторонней природы
составляет обязанность заемщика возвратить сумму займа (ст. 810 ГК) и
корреспондирующее ей право требования заимодавца. Порядок и сроки
исполнения основной обязанности заемщика определяются договором. Срок
обычно не относится к существенным условиям договора займа. Законом особо
регламентируется лишь один случай: когда срок возврата суммы займа не
установлен либо определяется моментом востребования. В таких
обстоятельствах заемщику предоставлен льготный тридцатидневный срок,
исчисляемый со дня предъявления заимодавцем требования, в течение которого
заемщик может собрать необходимую сумму и вернуть долг (льготный срок
удлинен до месяца по сравнению со сроком, установленным п. 2 ст. 314
ГК). Однако это правило является диспозитивным и может быть изменено в
договоре. Досрочный возврат суммы долга вполне допустим при беспроцентном
займе, поскольку такой заем не приносит дохода заимодавцу и он
заинтересован в скорейшем погашении обязательства. Наоборот, согласие
заимодавца требуется, когда речь идет о займе возмездием и сокращение срока
договора уменьшит его доходы (п. 2ст. 810 ГК). Момент исполнения обязан,
нести заемщиком, если иное не предусмотрено соглашением сторон, совпадает с
моментом передачи суммы займа заимодавцу или с моментом зачисления денег
на его банковский счет. В случае, когда договор займа являете
процентным, его надлежащее исполнение предполагает также уплату процентов
на основной долг в полном объеме.
В жизни нередки ситуации совершения так называемого безвалютного
займа, когда деньги или другие вещи («валюта займа») в действительности не
получены заемщиком от заимодавца либо получены в меньшем количестве, нежели
указано в договоре. В целях защиты заемщика от недобросовестного заимодавца
в ст. 812 ГК предусмотрена процедура оспаривания договора займа по
безденежности (безвалютности).
Заемщик, который воспользуется такой процедурой, получает определенные
преимущества. Так, если договор займа был совершен с нарушением простой
письменной формы, заемщик все-таки может использовать свидетельские
показания вопреки правилам ст. 162 ГК, в случае когда заем был дан под
влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя
заемщика с заимодавцем или на кабальных условиях. После доказательства в
суде безвалютного характера займа договор считается незаключенным.
Соответственно, когда сумма займа меньше указанной в договоре, он считается
заключенным на меньшую сумму
В действующем ГК особо оговариваются два вида договора займа:
- целевой заем (ст. 814 ГК);
- заем государственный (ст. 815 ГК).
В отличие от кредитного договора, обычный договор займа, как правило,
не является целевым, т.е. не содержит условия об использовании полученных
средств под
определенные задачи. Однако стороны вправе придать договору займа строго
целевой характер.
Необходимость в этом может возникнуть в случае, когда заемные
отношения устанавливаются между коммерческими организациями и заимодавец
желает знать, куда будут тратиться выданные им средства, либо когда заем
предоставлен организацией своему работнику, скажем, для покупки дома. При
таких обстоятельствах заимодавец приобретает специальное полномочие
контроля за соблюдением целевого характера расходования выданных заемщику
средств. Приобретая же право распоряжения заемным капиталом по целевым
кредитным договорам, заемщик подвергается дополнительным ограничениям в его
использовании. В этом случае он вправе использовать средства в своих
собственных экономических интересах, но не на любые цели, а только на те из
них, которые поддерживает кредитор и которые получили свое закрепление в
кредитном договоре.
Установление цели в кредитном договоре может служить интересам самых
различных лиц. Иногда это происходит в интересах кредитора: последний тем
самым дополнительно обеспечивает надлежащее исполнение заемщиком своего
обязательства по возврату (например, кредит, предоставленный на цели
санации). Иногда - в интересах самого заемщика (например, в виде запрета
использования кредита для приобретения западных бытовых приборов и
автомобилей для работников предприятия). Нередко цель определяется в
кредитном договоре и в интересах третьих лиц (например, покупателя товара,
которому коммерческий кредит предоставлен поставщиком, в свою очередь
получившим для этих целей банковской кредит).
Возведение того или иного мотива в ранг связывающего обе стороны
условия договора возможно лишь при соответствующем соглашении. Мотив лица
не может быть признан условием договора только потому, что известен другой
стороне. Осведомленность кредитора о намерении заемщика использовать
заемные средства в определенных целях еще не означает, что такая цель стала
условием договора. Так, кредит был предоставлен одному вузу и использован
последним для выполнения обязательства по договору поручительства. Кредитор
знал об этом, но в условиях договора указание на целевой характер кредита
отсутствовало. Впоследствии заемщик отказывался возвратить кредит, ссылаясь
на недействительность договора, так как, по его мнению, фактически
кредитный договор финансировал исполнение внеуставной для вуза сделки -
договора поручительства. На самом деле устав учреждения не исключал
возможности заключения кредитного договора. Суд справедливо отклонил
возражения заемщика, указав, что "в данном случае цели заключения договора
и использования денежных средств не имеют значения для определения
действительности сделки", так как вуз "действовал в пределах своей уставной
правоспособности". Добавлю, что цель использования кредита не имела здесь
значения и поэтому не стала условием договора, оставшись мотивом,
юридически безразличным к правоотношениям сторон.[6]
При неисполнении условия о целевом использовании занятых сумм либо при
нарушении заемщиком контрольных прав заимодавца последний вправе
потребовать досрочного исполнения договора и уплаты процентов по нему, если
иное не установлено соглашением сторон.
Государственный (муниципальный) заем — это договор, заемщиком в котором
выступает государство в целом (Российская Федерация), субъект Федерации или
муниципальное образование, а заимодавцем — гражданин или юридическое лицо.
При заключении подобного договора государство сознательно увеличивает свой
внутренний долг. Размер последнего у | |
