|
Реферат: Договор коммерческого найма (Право)
Министерство образования РФ
Профессиональный лицей № 15
1
2
3 РЕФЕРАТ
НА ТЕМУ:
1 Договор коммерческого найма
Выполнил: Предеин А.В.
Проверила:
Жукова Т.А.
Пермь
2002
Введение
В 1991 г. принимается Закон РСФСР “О внесении изменений и дополнений в
Жилищный кодекс РСФСР”, на основании которого пользование жилыми
помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по
договору аренды.
Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище:
«никто не может быть произвольно лишен жилища»;
«никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе
как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании
судебного решения». Она в значительной мере расширила перечень оснований
приобретения жилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением
государственных субсидий могут покупать, менять жилье, своими силами или с
привлечением подрядных организаций участвовать в жилищном строительстве и
т.д. «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище,
оно предоставляется бесплатно или за доступную плату...».
Основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения,
являются Гражданский и Жилищный кодексы. Но поскольку Гражданский кодекс -
отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского
законодательства специфичные, прежде всего, для договора коммерческого
найма жилого помещения. Жилищный кодекс — комплексный нормативный акт,
регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе
гражданские и административные.
Помимо названных источников, в сфере жилищных правоотношений большое
значение уделяется постановлениям Конституционно Суда Российской Федерации,
который осуществляет проверку законности многих актов и их соответствие
конституционным правам граждан.
2. Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского
права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного
найма.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо ( наймодатель ) обязуется предоставить
другой стороне ( нанимателю ) жилое помещение за плату во владение и
пользование для проживания в нем. Результатом достигнутого соглашения
служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий:
владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора
.
Договор найма жилого помещения считается заключенным с момента достижения
сторонами соглашения по всем существенным условиям; каждая сторона,
наниматель и наймодатель, имеет права и несет обязанности, поскольку жилое
помещение предоставляется нанимателю в пользование за плату.
Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются
законодательством в понятие «жилищный фонд». Жилищный фонд -совокупность
всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома,
специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома-интернаты для
инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные
жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником,
жилого помещения или управомоченным им лицом и гражданином на основе их
свободной воли и равноправного положения в гражданском обороте и является
единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.
Предоставляемое жилое помещение по такому договору должно находиться в
частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не
предназначенном для социального использования.
Социальное использование жилищного фонда имеет место только в домах
государственного и муниципального жилищного фонда. «Жилищный фонд
социального использования» предназначен для предоставления жилых помещений
слабозащищенным слоям населения:
малоимущим гражданам, инвалидам, ветеранам войны и т.д. на основании
договора найма жилого помещения. Заключение такого договора происходит на
условиях очередности, по правилам вселения, установленным жилищным
законодательством.
Регулирование социального найма установлено в ЖК РСФСР, в Законе «Об
основах федеральной жилищной политики» и нормативных актах субъектов
Российской Федерации. В то же время к правоотношениям по договору
социального найма могут применяться и нормы ГК. Гражданский Кодекс содержит
лишь ряд положений, имеющих общее значения для всех видов найма жилого
помещения. Так, нормы о письменной форме договора, сохранении договора
найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение,
обязанностях нанимателя жилого помещения, временных жильцах (пользователях)
и поднанимателях, ремонте сданного внаем жилого помещения являются общими
для названных разновидностей договора найма жилого помещения.
3. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется
«нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий». Нуждающимися в
улучшении жилищных условий признаются граждан имеющие обеспеченность жилой
площади на одного члена семьи ниже уровня, установленного правительством
соответствующего субъекта РФ; проживающие в жилом помещении (доме), не
отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям; проживающие
в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются
больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при
отсутствии родственных отношений; проживающие в общежитиях и на условиях
поднайма.
Наряду с нуждаемостью в улучшении жилищных условий, закон учитывает
постоянное проживание гражданина в данном населенно пункте и размер доходов
на одного человека.
Формирование указанных условий зависит от определенной совокупности
факторов: демографических, территориальных, экономических. Поэтому субъекты
РФ расширили свой объем компетенции в области применения жилищного
законодательства.
В ряде нормативных актов субъектов РФ идет речь о постоянном проживании
в «данной местности». Требование постоянного проживания в данном населенном
пункте действует лишь при условии, если иное не установлено
законодательством. Введение такой нормы способствует обеспечению
нормального функционирования учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий.
Основаниями возникновения жилищных правоотношений в фонд социального
использования являются:
а) постановка на учет;
б) наступление очереди или установленных условий внеочередной получения
жилья;
в) выдача ордера на жилое помещение;
г) договор социального найма жилого помещения.
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ведется по месту
жительства гражданина, а в случаях возможности его обеспечения жильем
организацией, с которой он состоит в трудовых отношениях, при его желании -
и по месту работы. Жилые помещения в домах государственного и
муниципального жилищных фондов социального использования предоставляются
гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии
общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой из депутатов,
представителей общественных организаций и трудовых коллективов на основании
их совместного решения о предоставлении гражданину жилого помещения и
ордера, выданного этой же администрацией.
Условием заключения договора социального найма является наличие ордера на
жилое помещение. Ордер представляет собой выписку из решения
уполномоченного органа местной администрации, индивидуализирующую
предоставляемое внаем жилое помещение, с указанием нанимателя и лиц,
подлежащих вселению в жилое помещение вместе с ним. Без ордера жилищно-
эксплуатационная организация не вправе заключить с гражданином договор
найма на свободное жилое помещение. Если договор социального найма
заключается с лицом, не имеющим ордера, то договор впоследствии признается
недействительным. Договор социального найма считается заключенным с
принятием ордера жилищно-эксплуатационной организацией и передачей жилого
помещения ордеродержателю.
Сторонами договора найма жило помещения являются наймодатель и
наниматель.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать
граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое
помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие
жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.
Встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в
виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в ней граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее
установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его
выкупить, передается этим же нанимателям квартиры по договору коммерческого
найма.
За нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум
договорам найма: по договору социального найма - часть помещения,
переданная ему ранее на основании ордера, и освободившееся жилое помещение
- по договору коммерческого найма.
Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская
Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени
приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной
власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции. В жилищной
сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного
самоуправления, осуществляют департаменты жилищно-коммунального хозяйства,
жилищные и коммунальные органы.
Наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-
эксплуатационная организация (домоуправление и т.п.). Она заключает
договоры и, будучи юридическим лицом, в случае возникновения спора является
в суде стороной по делу.
В договорах коммерческого и социального найма нанимателем является
только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено
для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено
во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного
договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с
целью предоставления его гражданам для проживания.
Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в
письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительности
договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение
сделки и ее условий на свидетельские показания Государственная регистрация
для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения
является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в
жилое помещение.
4. Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально
указывается в ордере (социальный наем), в других определяется соглашением
сторон (коммерческий наем). Однако, как предусмотрел законодатель, для
каждого договора найма предметом может являться жилой дом, квартира, часть
квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь
отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного
населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим
требованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания.
Под жилым домом понимают постройку, предназначенную для постоянного или
преимущественного проживания людей, имеющую фундаментальную привязку с
земельным участком, отвечающую строительным, техническим, противопожарным и
санитарно-техническим
требованиям.
Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь,
которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку, места общего
пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор).
Жилая комната — обособленное стенами часть помещения, предназначенная и
используемая для проживания.
Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого
найма имеет социальная норма жилой площади.
Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного
человека будет составлять менее 12 кв. м, наймодатель имеет право
воспрепятствовать такому вселению. Наниматель, осуществляющий право
пользования жилым помещением в виде комнаты, квартиры в многоквартирном
жилом доме, части дома, имеет право пользования механическим,
электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами жилого
помещения, обусловленного в договоре. При проживании в жилом помещении,
которое находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в
долевой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель
вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума.
5. Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение.
Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора
социального найма.
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до
пяти лет. При отсутствии в договоре указания на срок а действия, договор
считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора наниматель
имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее чем за три
месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю
заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя
об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании
нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его продлении.
Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанность не
сдавать помещение внаем в течение года. При нарушении наймодателем этого
условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке
признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения
убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор
или предупредить об отказе продления договора, а наниматель не отказался от
продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на
тот же срок. Продлевая договор, наниматель не вправе требовать увеличения
числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на
более короткий срок - до одного года. Краткосрочный наем характеризуется
также меньшим количеством прав нанимателя. Наниматель лишен права включения
в договор лиц, постоянно с ним проживающих, вселения постоянно проживающих,
временных жильцов и поднанимателей, преимущественного права на
возобновление договора на новый срок, права на замену нанимателя в
договоре, предоставления длительного срока для устранения разрушений или
порчи жилого помещения, послуживших основанием к расторжению договора.
6. Одним из существенных условий, определяющих характер рассматриваемого
обязательства, является цена. В договоре коммерческого найма размер платы
за жилое помещение и сроки платежей устанавливаются соглашением сторон.
Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится
нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством
.
Определение размера платы — право обоих сторон, если стороны не пришли к
единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма
считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора. Законодательство содействует охране прав нанимателя,
предусматривая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера
платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом
или соглашением сторон.
Иной подход к определению размера платы предусмотрен в домах
государственного и муниципального жилищного фонда социального
использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального использования, а
также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным
органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда
и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.
Размер оплаты жилья устанавливается наймодателем на основе ставок и
тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определения
нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношениях
допустимо и одностороннее повышение размера оплаты жилья и коммунальных
услуг, но с одновременным предоставлением гражданам компенсаций на оплату
этих платежей.
7. Действующее гражданское и жилищное законодательство определяет договор
найма жилого помещения как двустороннее обязательтство, в котором стороны
имеют права и несут соответствующие обязанности. Основной обязанностью
наймодателя по договорам социального и коммерческого найма является
предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания. Оно
должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным
потребностям нанимателя и постоянно проживающим с ним гражданам.
Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма к моменту
передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в
период его временного отсутствия.
Обязанности наймодателя носят длительный характер. Наймодатель обязан:
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем
порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую
территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за
плату жилищно-коммунальные услуги. Наймодатель обязан производить
капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.
Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обязанность
своевременного ремонта жилых помещений, и содействовать нанимателю в
проведении текущего ремонта. При осуществлении капитального ремонта
наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое
помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим
требованиям. Договор найма жилого помещения не расторгается, и наниматель
вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время
ремонта. При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель
вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение,
потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо расторгнуть договор
найма с последующим возмещением убытков.
Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения,
которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю либо
могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения. При обнаружении
нанимателем скрытых недостатков, полностью или частично препятствующих
пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору
потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо
соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение
недостатков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков.
Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компенсации
морального вреда.
Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам
социального и коммерческого найма, обусловленные специальным назначением и
техническим состоянием объекта договора. В их число входят: использование
жилого помещения по назначению, только| для проживания, обеспечение
сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии.
Наниматель обязав своевременно производить за свой счет текущий ремонт
жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим
ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое
помещение для осмотра его технического состояния.
В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести
текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными
обязательствами, о которых он был извещен заранее.
Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за
жилое помещение, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги,
принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой
территории.
Наниматель не вправе производить переустройство, перепланировку и
реконструкцию жилого помещения без письменного разрешения наймодателя.
Наниматель, допустивший самовольное переустройстве перепланировку и
реконструкцию жилого или подсобного помещения обязан за свой счет привести
это помещение в прежнее состояние.
По договору социального найма наниматель приобретает ряд прав,
гарантирующих удовлетворение его потребностей в жилье: право на сохранение
жилой площади в случае временного отсутствия; право на бронирование жилого
помещения; право на обмен жилыми помещениями; право сдачи помещения в
поднаем и ряд других.
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право
нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с
ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в
нанимаемом помещении, определяется договором. На вселение
несовершеннолетних детей такого согласия не требуется .
Наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с
согласия всех с ним проживающих и уведомления наймодателя, а также с
согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в
пользование поднанимателю за плату. Временное проживание и поднаем
ограничены сроком. Срок не может превышать шести месяцев для временных
жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного
договора коммерческого найма.
Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в
качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют
равные с нанимателем права пользования жилым помещением.
Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор социального
найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную
ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой
ответственности не может быть изменен соглашением сторон, так как
предусмотрен жилищным законодательством.
В период действия договора различные обстоятельства могут вызвать
необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.
Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения
допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других
граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого
помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с
ним проживающих.
В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия
из жилого помещения права и обязанности по договору коммерческого найма
переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживавшему с
нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор
коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие
наймодателя в этом случае не требуется.
При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными
в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями
жилого помещения, в противном случае такие споры решаются в судебном
порядке.
Изменением договора социального найма является присоединение нанимателем
освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им
жилого помещения, либо изолированного жилого помещения. Такое изменение
договора влечет иные условия оплаты жилого помещения.
Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать согласия
нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора
найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в
случае смерти нанимателя.
Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех
совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и
заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности
выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей либо с
учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением Споры, возникшие
с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключения
отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.
Договор коммерческого найма жилого прекращается по истечении его срока
и при отсутствии согласия нанимателя продлить договор, в случае смерти
одинокого нанимателя, а также гибели предмета договора.
У нанимателя и наймодателя есть право расторгнуть договор коммерческого
найма жилого помещения по соглашению сторон и в судебном порядке.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно
проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив
письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По истечении
указанного срока, с даты извещения наймодателя, договор будет считаться
расторгнутым.
Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по
требованию наймодателя в следующих случаях:
а) невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при
заключении договора на срок до одного года - более двух раз по истечении
установленного договором срока платежа;
б) при разрушении или порче, а также при использовании жилого
помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лицам, с ним
проживающих;
в) непригодности помещения для постоянного проживания или его аварийного
состояния;
г) систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и
лицами, совместно с ним проживающими.
Суд рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе
предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им
нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого
помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда
действия, то при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор
найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить
исполнение решения суда не более чем на один год.
Договор социального найма может прекратить действие с предоставлением
нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения в
порядке улучшения жилищных условий, а также в случае смерти одинокого
нанимателя или гибели предмета договора. По иным основаниям договор найма
прекращается путем расторжения по инициативе нанимателя или наймодателя.
Наниматель жилого помещения в домах жилищного фонда социального
использования в любое время, с согласия членов семьи, может требовать
расторжения договора найма жилого помещения.
Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию
наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц
из занимаемого ими жилого помещения. В этом случае наниматель и постоянно
проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого
помещения. Жилищный Кодекс предусмотрел следующие последствия выселения
граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с
предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого
жилого помещения.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане
выселяются в случаях: если дом, в котором находится жилое помещение,
подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или
общественных нужд; если жилое помещение подлежит переоборудованию в
нежилое; если жилое помещение грозит обвалом; если жилое помещение,
занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального
ремонта не может быть сохранено; если офицеры, прапорщики и мичманы,
военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним
лица, проживающие в военных городках, утратили связь с Вооруженными Силами.
Предоставленное гражданам в связи с выселением другое жилое
благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитарным и
техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и
быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия
семьей квартиры большей площади и отсутствия у кого-либо права на
дополнительную жилую площадь. При предоставлении жилого помещения такой
семье ее размер может быть уменьшен, но не более нормы жилой площади на
человека.
Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде
санкции за совершенное правонарушение, если законом не установлено иное.
К числу оснований для расторжения договора социального найма, без
предоставления жилого помещения ЖК относит: систематическое разрушение и
порчу жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими совместно
проживающими с ним лицами, использования помещения не по назначению,
систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание
с указанными лицами в одной квартире или одном доме, при применении мер
предупреждения и общественного воздействия, невозможности совместного
проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых
они лишены родительских прав , признан выданного ордера на жилое помещение
недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц.
Наиболее часто встречаются случаи выселения из общежития работников
предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с
работой, но уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за
нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления.
Содержание
1.Введение___________________________________________________2
2.Основные положения договора найма жилого помещения__________3
3.Жилое помещение по договору социального найма________________4
4.Жилое помещение по договору коммерческого найма______________6
5.Сроки заключения договоров___________________________________7
6.Размеры стоимости по договорам найма жилого помещения_________7
7.Права и обязанности сторон по договорам найма жилого помещения__8
8.Заключение _________________________________________________13
9.Содержание _________________________________________________14
10.Список литературы___________________________________________15
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.
2. Жилищный кодекс РСФСР
3. Гражданский кодекс РФ
4. Абрамов В. «Сделки и договоры». – М., 1997
5. Жилищный справочник / Москва, 1996г.
6. Яковлев В.Ф. «Новое в договорном праве» – М., 1994
7. Андреев С.Е.«Договор: заключение, изменение, расторжение.»
– М.,1997
8. Толстой Ю.К. «Жилищное право» М., 1996.
9. Щербакова Н.А. «Жилищные права. Пользование и собственность.» М.,1997
Реферат на тему: Договор купли-продажи
ВВЕДЕНИЕ
Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств
по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Известная
нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти 4
тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный
отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временем
отсеивались уступая место более обоснованным и качественным, повышался
уровень юридической техники. Правовые нормы первоначально регулировавшую
куплю-продажу постепенно приобрели характер общих положений для других
гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал
серьезное влияние на формирование договорного права всех правовых систем.
Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных
экономических отношений. Его регулированию служит Конвенция ООН 1980г. «О
договорах международной купли-продажи товаров1». С течением времени
расширяется круг видов купли-продажи. В качестве разновидности купли-
продажи рассматривается поставка, энергоснабжение, контракция, продажа с
использованием автоматов, биржевая торговля и т.д.
В различных правовых системах имеются свои особенности в
регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается
гарантиям исполнения: понятию гарантий, подразумеваемым гарантиям, лицам, в
чью ползу действуют гарантии, средствам защиты в случае нарушения гарантий.
Во французском гражданском праве значительное влияние уделяется природе и
форме продажи, обязательствам продавца и покупателя. Однако во всех
правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности
на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным
условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за
соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям –
о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании,
порядке расчетов и т.д.
Целью данной курсовой работы является характеристика правовой природы
договора купли-продажи.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СТОРОНЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1. ПОНЯТИЕ И ФОРМЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В соответствии со ст.406 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее-
ГК РК), договор купли продажи – это соглашение сторон, по которому одна
сторона –продавец –обязуется передать имущество (товар) в собственность,
хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне
–покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и
уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Аналогичное
определение дано в ст.454 ГК Российской Федерации (РФ).
Это договор консенсенсуальной, возмездный, двусторонний, основанный на
тварно-денежных отношениях и самый распространенный из всех видов
гражданско-правовых договоров как во внутреннем, так и во внешнеторговом
обороте.
Форма договора купли-продажи может быть различной в зависимости
отвида договора. Она устанавливается законом в старом ГК Каз ССр лишь для
жилых домов (квартир(ст. 226) и стройматериалов (ст. 226-1)) – это
писменная нотариальная форма. Купля-продажа предприятий как имущественного
комплекса подлежит обязательной государственной регистрации и договор
считается заключенным с момента регистрации (ст. 494 ГК РК). Кроме того,
договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в
соответствии со ст. 155 ГК РК, то же правило касается автомашин. Во всех
остальных случаях договоры купли-продажи должны оформляться в соответствии
с общими правилами о формах сделок (ст. 151-155 ГК РК). А для покупки
товаров в кредит, в соответствии с Инструкцией о порядке продажи товаров в
кредит, покупатель обязан был предоставить продавцу (магазину)
обязательство об оплате с росписью главного бухгалтера и печатью
предприятия.
2. СТОРОНЫ ДОГОВОРА.
Стороны именуются здесь традиционно «продавец» и «покупатель». Раньше в
качестве продавцов большей частью выступали так называемые
«социалистические организации», те есть юридические лица, а гражданам
отводилась в этом качестве меньшая роль – они могли официально выступать
продавцами только на колхозных рынках, при продаже жилых домов, мебели и
т.п. В настоящее время граждане могут быть продавцами любого имущества, не
запрещенного к продаже, особенно граждане, занимающиеся предпринимательской
деятельностью. Обязательным требованием к гражданам является их
дееспособность. Покупателями же могут быть любые лица, как юридические, так
и физические. Государство может выступать в любом из указанных качеств.
Общие правила, характеризующие договор купли-продажи и определяющие
права и обязанности сторон, содержатся в ст. ст. 406-404 ГК РК. В
Российской Федерации этот договор регулируется ст. 454-491 ГК РФ. Отдельные
виды купли-продажи регулируются нормами ГК РК (ст. 445-500), а также
ведомственными или правительственными нормативными актами.
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
2.1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Предмет – это имущество, которое продавец обязуется передать
покупателю. Предмет обозначают понятием «товар». В настоящее время им может
быть любое имущество, в том числе движимое и недвижимое разрешенное к
продаже. В том числе договор может быть заключен на куплю-продажу товаров,
имеющихся у продавца в момент заключения договора, а также товаров, которые
будут созданы или не вытекают из характера товаров (ст. 407 ГК РК).
Некоторые виды товаров могут быть предметом купли-продажи только на
основании специального разрешения (лицензии, рецепта), например, оружие,
наркотики… Предмет всегда является существенным условием данного вида
договора, то есть при отсутствии условий о предмете данный договор
недействителен. Предмет уточняется указанием его количества, качества,
ассортимента и т.д. Не могли быть предметом купли-продажи по
законодательству РК земля, ее недра, леса и воды. В соответствии с Указом
Президента РК, имеющим силу закона «О земле» от 25.12.1995 года, земля
может находится как в государственной, так и в частной собственности
(ст.5). А собственник может осуществлять свои права, в том числе и по купле-
продаже земельного участка, на условиях и в пределах, предусмотренных
настоящим Указом.
Раньше граждане не могли покупать основные средства производства
(здания, сооружения, транспортные средства (кроме легкового), но сейчас это
ограничение снято).
Качество товара – это совокупность его свойств, закрепленных
стандартами, техническими условиями, образцами, эталонами, другими
нормативными актами, а также договором (ст. 422 ГК РК, ст. 469 ГК РФ).
Качество продаваемого товара должно соответствовать условиям договора. При
отсутствии в договоре условий о качестве продавец обязан передать
покупателю товар обычного качества, соответствующего его конкретному
назначению, указанному в договоре, или известному продавцу. Товар, качество
которого определено в соответствии с законодательством обязательными для
изготовителя стандартами или другой нормативно-технической документацией,
должен соответствовать не менее высоким требованиям (ст. 469 ГК РФ).
Передача вещи ненадлежащего качества существенно ущемляет интересы
покупателя, поэтому ему предоставляются различные средства защиты, которые
изложены в ст. 428 ГК РК и в Законе Каз ССР «О защите прав потребителей» от
5 июня 1991 года (ст. 475 ГК ГФ). Покупатель, которому продана вещь
ненадлежащего качества, если ее недостатки не были оговорены продавцом,
вправе по своему усмотрению потребовать от продавца:
. Замены такой вещи вещью надлежащего качества.
. Безвозмездного устранения недостатков вещи.
. Соразмерного уменьшения покупной цены.
. Расторжения договора с возмещением убытков.
. Возмещение расходов покупателя на устранение недостатков вещи.
В случае, когда продавец товара ненадлежащего качества не является его
изготовителем, требования о замене и безвозмездном устранении недостатков
вещи могут быть предъявлены либо к продавцу, либо к ее изготовителю, а о
безвозмездном устранении недостатков – также к организациям, создаваемым
изготовителем для производства ремонта и обслуживания его товаров или
производящим ремонт и обслуживание на основании договоров с изготовителями,
например, фирмы по ремонту радиотелевизионной аппаратуры, сложной бытовой
техники.
В договоре купли-продажи существуют сроки в течении которых можно
предъявить претензии к качеству продукции (товара). В этом смысле различают
общие сроки продолжительностью 6 месяцев, гарантийные сроки и сроки
годности. Гарантийные сроки, как правило, превышают общие сроки и могут
быть от 6 месяцев до 3 лет. Они устанавливаются нормативно-технической
документацией или договором и исчисляются со дня продажи товара .
Значение гарантийных сроков:
. Они удлиняют по времени возможность предъявлений.
. Дают дополнительные возможности защиты интересов покупателя по
сравнению с другими сроками. Покупателю не надо доказывать причину
дефекта. Наличие дефектов в пределах гарантийного срока дает право
требовать замены некачественной вещи или возмещения ее стоимости,
если только продавец не докажет, что покупатель виновен в
образовании дефекта или дефект возник вследствие непреодолимой силы
или действий третьих лиц. Бремя доказывания лежит на продавце.
Ст. 423 ГК РК закрепил законодательно еще один вид сроков – срок
годности (для лекарств, продуктов питания и т.д.), который исчисляется с
момента изготовления товара. В отношении товаров, для которых установлены
сроки годности, права, предусмотренные настоящей статьей, могут быть
осуществлены в течение срока годности товара (ст. 472 ГК РФ). Товары на
которые установлен срок годности продавец обязан передать покупателю с
таким расчетом, чтобы они были использованы до истечения срока годности.
При обнаружении недостатков купленной вещи после истечения указанных сроков
не исключается возможность предъявления претензии, но покупатель при этом
обязан доказать вину продавца или изготовителя.
Покупатель в праве обменять приобретенный им доброкачественный товар,
если он по каким-либо причинам не удовлетворяет его потребностям или не
обладает необходимыми свойствами. Сроки такого обмена составляют 14 дней
(ст. 14 Закона о защите прав потребителей). Обязательным условием обмена
товара является сохранение его товарного вида, потребительских свойств,
пломб ли ярлыков, товарного или кассового чека или других документов.
Некоторые товары по этому основанию не могут быть обменены, например,
чулочно-носочные изделия, постельное белье.
Для правильного разграничения прав и обязанностей продавца и
покупателя большое значение имеет момент перехода права собственности
(хозяйственного ведения или оперативного управления), так как с этим
связано отнесение расходов, связанных с бременем собственника и риском
случайной гибели или порчи имущества (ст. 238 ГК РК).
2.2. ЦЕНА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Цена договора купли-продажи – это определенная денежная сумма,
уплачиваемая покупателем продавцу, и также является существенным условием
договора, обязанностью покупателя является уплата продавцу покупной цены. В
соответствии со ст. 438 ГК РК в случаях, когда условия договора и
законодательство не позволяют определить цену проданного имущества,
считается, что оно продано по цене, которая в момент заключения договора
обычно взималась за аналогичное имущество, продававшееся при сравнимых
обстоятельствах (см. также ст. 385 ГК РК, п.3 ст. 424, ст. 485 ГК РК).
Раньше практически все цены устанавливались государством. Об этом
упоминается в ст. 225 ГК Каз ССР 1963 года. И лишь в случае продажи
гражданами своего имущества устанавливались договорные цены. В настоящее
время действуют три группы цен (п. 1 ст.424 ГК РФ).
- свободные или договорные цены – это цены, складывающиеся на рынке
свободно, только бод влиянием конъюнктуры, независимо от влияния
государства. Прежде договорные цены не могли быть выше государственных
розничных цен, сейчас этот принцип не действует.
- регулируемые цены – это цены, складывающиеся также под влиянием
конъюнктуры, но испытывающие при своем формировании определенное
воздействие государственных органов – прямое ограничение роста или
снижения либо регламентация рентабельности и т.п.
- фиксированные цены – это цены, прямо установленные государством. В
современных условиях этот вид цен применяется крайне редко и все более
вытесняется из жизни.
Кроме того цены бывают оптовые и розничные, единые и поясные.
2.3. СРОКИ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ ПРОДАЖИ.
Срок имеет значение для данного договора в тех случаях, когда он
установлен соглашением сторон или законом, а также когда срок (момент)
передачи вещи играет важную роль при переходе риска случайной гибели или
порчи вещи.
2.4. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Продавец обязан передать товар, его принадлежности и документы на
него, т.е. передать на него право собственности или иное вещное право.
Причем вещь должна быть надлежащего качества (ст. 408 ГК РК, ст. 469 ГК
РФ). Обычно право собственности (право хозяйственного ведения или право
оперативного управления) возникает у покупателя одновременно с передачей
ему вещи, но эти моменты могут не совпадать. Например, передача жилого дома
или автомашины еще не порождает у покупателя права собственности. У
продавца же может возникнуть обязанность сохранять имущество, не допуская
его ухудшения, когда право собственности или иное вещное право переходит к
покупателю ранее передачи имущества. Продавец сам должен обладать правом
собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на
продаваемый товар, так как нельзя передать право, которого не имеешь.
В соответствии со ст. 413 ГК РК продавец обязан предупредить
покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемую вещь (залог, наем,
пожизненное пользование) и освободить от эвикции, а также обязан
предоставить покупателю необходимую информацию о товаре (ст. 11 Закона о
защите прав потребителей), а продавец, являющийся предпринимателем – также
и снабдить товар ярлыками, товарными знаками, маркировкой и т.п.
Предприниматель обязан принять имущество и уплатить за него цену,
определенную условиями договора. Если из условий договора, законодательства
и обычаев делового оборота не вытекает обязанность уплатить цену в
определенный срок, покупатель обязан уплатить ее без промедления после
передачи ему товара или товарораспорядительных документов на это имущество
(ст. 437, 439 ГК РК).
Если продавец в нарушение договора не передает покупателю проданную
вещь или передает вещь, не соответствующую условиям договора, покупатель
вправе требовать передачи ему проданной вещи и возмещения убытков,
причиненных задержкой исполнения, либо расторгнуть договор и требовать
возмещения причиненных убытков (ст. 419, 417, 416, 421, 428, 435, 433 ГК
РК).
Аналогичным образом, если покупатель в нарушение договора откажется
принять купленную вещ или оплатить ее, продавец вправе требовать принятия
товара покупателем и уплаты цены, а также возмещения убытков, причиненных
задержкой исполнения, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения
убытков. Договором может быть предусмотрена и предварительная оплата, и
оплата в рассрочку.
ГЛАВА 3. ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ.
ПО СПОСОБУ ПРОДАЖИ различаются:
. розничная купля-продажа, разновидностями которой являются продажа товаров
в кредит, методом самообслуживания, с использованием автоматов и продажа
по образцам.
. купля – продажа на биржах и аукционах.
ПО СПЕЦИФИКЕ ПРЕДМЕТА различаются:
. поставка, которая в свою очередь подразделяется на поставку
сельскохозяйственной продукции (договор контракции), поставку для
государственных нужд поставку энергии и газа, оптовую торговлю. Вместе с
тем оптовая торговля является и способом продажи.
. отчуждение жилья с условием пожизненного содержания.
. купля-продажа валюты.
. купля-продажа транспортных средств.
. купля-продажа недвижимости.
Рассмотрим каждый из видов договоров отдельно.
3.1. РОЗНИЧНАЯ ПРОДАЖА.
Розничная продажа – это вид купли-продажи, осуществлялся прежде
специализированными торговыми предприятиями в этом виде торговли могут быть
и юридические лица, и граждане, зарегистрированные в установленном
законодательном порядке. Это публичный договор, предмет договора
предназначен для удовлетворения личных бытовых нужд. Для розничных торговых
предприятий и предпринимателей-граждан, продавших товар с недостатками,
последствия такой продажи определяются Законом «О защите прав потребителей»
и специальными нормативными актами: Правилами торговли, Правилами обмена
отдельных промышленных товаров, нормами Особенной части ГК РК В ГК РФ этому
виду договора посвящен п. 2 главы 30 (ст. 495-505).
В соответствии со ст. 14 Закона «О защите прав потребителей», если в
течении гарантийного срока или срока годности покупатель обнаружит
ненадлежащее качество товара он вправе по своему выбору требовать:
. безвозмездного устранения недостатков товара.
. замены на товар надлежащего качества.
. расторжения договора с возвратом уплаченной цены и возмещения
понесенных убытков (ст. 430 ГК РК, ст. 503 ГК РФ). В случае
устранения недостатков собственными силами покупатель не может
требовать последующего возмещения понесенных расходов.
. соразмерного уменьшения покупной цены.
Сроки общий и гарантийный – исчисляются со дня розничной продажи,
установленного датой на штампе паспорта товара, на товарном или кассовом
чеке. В соответствии с Правилами обмена промышленных товаров, купленных в
розничной торговой сети, Законом «О защите прав потребителей», если на
товары не установлены гарантийные сроки, то обмен производится в течение 14
дней, а при скрытых недостатках – в течение 6 месяцев со дня приобретения
товара. Наличие скрытых недостатков подтверждается лабораторным анализом
или заключением учреждений Торгово-промышленной палаты РК. По сезонным
товарам эти сроки исчисляются с момента наступления соответствующего
сезона.
Товары с гарантийным сроком в основном могут быть обменяны без
предварительного производства ремонта, если покупатель обратился к продавцу
в течение 30 дней с момента покупки и факт недостатков вещи удостоверен
справкой из мастерской гарантийного ремонта. А по истечение 30 дней
покупатель может обменять товар только после предварительного производства
гарантийного ремонта. Продолжительность ремонта 7-14 дней. Закон «О защите
прав потребителей» (п. 6 ст. 14) предусматривает обязанность гарантийной
мастерской на время нахождения в ремонте технически сложной вещи выдавать
покупателю безвозмездно на срок ремонта в пользование такую же вещь с
доставкой на место, а также доставку крупногабаритных вещей в магазин или
мастерскую за счет последних. В законодательстве введена новелла о праве
покупателя требовать от продавца или мастерской уплаты неустойки за
несвоевременное исполнение указанных обязанностей – в размере 1% стоимости
товара за каждый день просрочки. Закон «О защите прав потребителей»
устанавливает ответственность продавца или изготовителя не только за
передачу товара ненадлежащего качества, но и за причинение покупателю вреда
товаром, опасным для жизни или здоровья, а также возмещение морального
вреда.
3.2. ПРОДАЖА ТОВАРОВ В КРЕДИТ.
Этот вид розничной продажи применяется в основном к товарам
длительного пользования и, в основном, розничными торговыми предприятиями.
В настоящее время в связи с непрерывно растущей инфляцией этот вид купли-
продажи стал редко применяться. Правила продажи в кредит установлены
Инструкцией о порядке продажи товаров в кредит, утвержденной Постановлением
Правительства РК от 24.09.1992 года. Право собственности на товары,
продаваемые в кредит, возникает у покупателя в соответствии с правилами ст.
238 ГК РК, то есть с момента передачи вещи, а если вещь подлежит
регистрации, то с момента регистрации. Покупателями товара в кредит могут
быть лица, постоянно проживающие в месте расположения магазина, имеющие
постоянный доход. Устанавливается размер обязательного первичного взноса,
срок кредита и суммы ежемесячных взносов. Покупатель может оплатить
стоимость товара досрочно, как наличными деньгами, так и в безналичном
порядке. Расчеты за проданные в кредит товары производится по ценам,
действующим на момент продажи. Торговые предприятия за продажу в кредит
взимают с покупателя сбор в размере нескольких процентов от цены товара.
Покупатель в случае нарушения обязанностей по своевременной оплате обязан
уплатить пеню. Сумма задолженности и пеня могут быть взысканы в бесспорном
порядке на основании исполнительной надписи нотариальной конторы. В
Российской Федерации оплата товаров, проданных в кредит, регулируется также
ст. ст. 488 и 489 ГК.
3.3. КУПЛЯ-ПРОДАЖА МЕТОДОМ САМООБСЛУЖИВАНИЯ
Купля-продажа методом самообслуживания регулируется Основными
правилами работы магазина, утвержденными Приказом бывшего Министерства
торговли СССР от 18.05.1973 года. Офертой, т.е. предложением заключить
договор является выставление товаров на витринах, стеллажах, полках с
указанием наименования, качества, количества и цены товара. Товары при этом
должны отбираться в инвентарную тару магазина. Покупатель, отобрав товар,
может в любое время до оплаты вернуть его, т.е. отказаться от покупки.
Право собственности на отобранный товар возникает у покупателя с момента
оплаты. Разновидностью этого вида купли-продажи является продажа с
использованием автоматов.
3.4. КУПЛЯ-ПРОДАЖА НА АУКЦИОНАХ.
В соответствии со ст. 916 ГК РК к продаже на аукционах общие правила
о купле-продаже применяются, если иное не предусмотрено законодательством
об этом виде продажи и заключенными договорами и не вытекает из существа
сделки. В Казахстане данный вид торговли получил правовой регулирование в
основном в связи с происходящими процессами приватизации, для чего 1
августа 1991 года было утверждено Положение об организации аукционов по
приобретению объектов государственной собственности. Суть аукционной
торговли состоит в том, что цена предмета устанавливается участниками
аукциона (покупателями) путем постепенного увеличения покупной цены.
Покупателем становится лицо, предложившее наивысшую цену. При применении
так называемого голландского метода цена товара устанавливается путем
уменьшения первоначальной цены.
Правилами купли-продажи НА БИРЖАХ определялись прежде нормами Указа
Президента РК, имеющего силу закона «О товарных биржах» от 7 апреля 1995
года, а также аналогичным Указом Президента РК «О ценных бумагах и фондовой
бирже» от 21 апреля 1995 года. Однако последний из Указов был признан
утратившим силу 5 марта 1997 года и вместо него в настоящее время действуют
Законы РК «О рынке ценных бумаг» и «О регистрации сделок с ценными
бумагами» от 5 марта 1997 года.
3.5. КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ
Купля-продажа недвижимости в прежнем законодательстве регулировалась
как купля продажа строений и стройматериалов и в отношении продажи жилых
домов существовали ограничения. Так, нельзя было продавать дом чаще одного
раза в течение 3 лет (ч. 1 ст. 227 ГК Каз ССР), нельзя было иметь в
собственности одновременно два дома (ч.2 ст. 227). Новый Гражданский Кодекс
устранил эти ограничения. Более того, с введением приватизации
государственного и ведомственного жилья в настоящее время основная масса
бывших государственных и ведомственных квартир принадлежит гражданам на
праве собственности и количество принадлежащих лицу строений, в том числе
жилых, законом не ограничивается. В российском Гражданском Кодексе в этом
виде купли-продажи в качестве самостоятельного объекта выделены предприятия
как имущественные комплексы, аналогичные нормы введены а ГК РК. Кроме того,
круг объектов расширен в связи с возможностью приобретения в частную
собственность земельных участков. В отношении формы договора купли-продажи
недвижимости действует уже упоминавшееся нами правило о том, что эти
договоры подлежат нотариальному удостоверению в предусмотренных законом
случаях. Например, купля-продажа жилья должна быть обязательно нотариально
удостоверена (для города или рабочего поселка). В сельской местности
договор должен быть совершен в письменном виде и зарегистрирован в местной
администрации. В соответствии с Указом Президента, имеющим силу закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от
25 декабря 1995 года, договоры купли-продажи недвижимости подлежат
обязательной государственной регистрации. Если быть точнее, то
регистрируются права лиц, а не сам договор, например, право собственности.
Несоблюдение указанных выше правил влечет недействительность договора.
Однако, ст. 154 ГК РК позволяет в отдельных случаях признать действительным
договор купли-продажи жилья без соблюдения нотариальной формы, но с
правильным содержанием, если договор исполнен хотя бы частично (например,
одной из сторон) и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих
лиц. Тогда по заявлению заинтересованной стороны суд может вынести решение
о признании договора действительным т дальнейшее нотариальное удостоверение
при этом не требуется.
Купля-продажа недвижимости тесно связана с вопросами купли-продажи
земельного участка, на котором расположена недвижимость, и вещное право
покупателя строения на земельный участок может быть различным в зависимости
от условий договора. По правилам главной вещи и принадлежности при переходе
права собственности на строение к покупателю автоматически переходит и
право владения и пользования земельным участком, а право собственности на
земельный участок – по соглашению сторон. Это правило распространяется и на
недостроенные объекты.
При продаже дома, квартиры, обремененных ссудой или залогом,
необходимо согласие покупателя на погашение ссуды, которая выдавалась под
залог дома, квартиры. Если продается строение, принадлежащее одному лицу,
то достаточно его волеизъявления для заключения договора. А при продаже
недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, требуется
согласие всех совершеннолетних участников такой собственности, а в
отношении несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства.
3.6. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ.
Действовавшие ранее правила о продаже автомашин противоречили новому
гражданскому законодательству, особенно требование продажи только через
комиссионные магазины автотранспортных средств, принадлежащих гражданам
(Правила комиссионной торговли легковыми автомобилями и мотоциклами с
колясками, утвержденными Советом Министров СССР 19.08.1982 года). А новые
автотранспортные средства продавались только в магазинах государственной
торговой сети. С развитием рыночных отношений в качестве продавцов стали
выступать граждане и негосударственный юридические лица, однако, прежний
порядок оформления договора купли-продажи автотранспортных средств и
обязательная уплата государству комиссионного вознаграждения сохранялись. В
1989 году государственным предприятиям тоже было разрешено продавать
транспортные средства, принадлежавшие им на праве хозяйственного ведения
или оперативного управления, в собственность граждан или других юридических
лиц.
Но с 1993 года эти операции для государственных предприятий стали
ограничиваться и могут быть произведены только с согласия собственника
имущества. Покупателем могут быть любые юридические и физические лица,
однако, для последних, требуется достижение возраста 18 лет. Форма договора
простая письменная, с обязательной регистрацией транспортного средства в
органах государственной автомобильной инспекции.
3.7. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ВАЛЮТЫ
Купля-продажа валюты регулируется Указом Президента РК, имеющим силу
закона «О банках и банковской деятельности» от 31 августа 1995 года и
Правилами проведения валютных операций в РК от 24 ноября 1994 года с
изменениями и дополнениями. Купля-продажа валюты может осуществляться
только уполномоченными на то банками или обменными пунктами, имеющими
специальную лицензию. Осуществление любых валютных операций, минуя
уполномоченные банки и обменные пункты, запрещается. Для совершения
валютных операций, кроме обменных, юридические и физические лица открывают
валютные счета в одном из уполномоченных банков. Валютные средства должны
иметь легальное происхождение. При двусторонних сделках купли-продажи
валюты через уполномоченные банки и обменные пункты покупатели и продавцы
вправе самостоятельно определять обменный курс казахстанского тенге к
иностранным валютам. Граждане могут выступать только в качестве покупателей
иностранной валюты. Однако, на практике, это правило не соблюдается, хотя
за его нарушение предусмотрена как административная, так и уголовная
ответственность.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итоги проведенного научного исследования необходимо сделать
следующие выводы:
1. Договор купли-продажи составляет основную часть заключаемых в
гражданском обороте сделок. В настоящее время большую часть всех
заключенных договоров купли-продажи составляют международные договоры
купли-продажи.
2. Нормы ГК РК регулирующие положения договора купли-продажи существенно
расширены и структурно подразделены на 2 части: общие положения и
особенности правового регулирования отдельных видов купли-продажи.
3. Впервые в новой особенной части ГК РК получили законодательную
регламентацию такие виды купли-продажи как продажа предприятия, розничная
купля-продажа, продажа с условием доставки товара покупателю и т.д.
4. Нормы ГК РК обеспечивают наибольший объем возможностей для потребителей
при защите их прав и законных интересов. С этой целью введено понятие
«Гарантия качества товара», а также дополнительные возможности выбора
модели поведения покупателя при нарушении условий договора со стороны
продавца.
Таким образом н | |
