|
Реферат: Договор купли-продажи (Право)
ВВЕДЕНИЕ
Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств
по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Известная
нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти 4
тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный
отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временем
отсеивались уступая место более обоснованным и качественным, повышался
уровень юридической техники. Правовые нормы первоначально регулировавшую
куплю-продажу постепенно приобрели характер общих положений для других
гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал
серьезное влияние на формирование договорного права всех правовых систем.
Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных
экономических отношений. Его регулированию служит Конвенция ООН 1980г. «О
договорах международной купли-продажи товаров1». С течением времени
расширяется круг видов купли-продажи. В качестве разновидности купли-
продажи рассматривается поставка, энергоснабжение, контракция, продажа с
использованием автоматов, биржевая торговля и т.д.
В различных правовых системах имеются свои особенности в
регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается
гарантиям исполнения: понятию гарантий, подразумеваемым гарантиям, лицам, в
чью ползу действуют гарантии, средствам защиты в случае нарушения гарантий.
Во французском гражданском праве значительное влияние уделяется природе и
форме продажи, обязательствам продавца и покупателя. Однако во всех
правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности
на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным
условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за
соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям –
о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании,
порядке расчетов и т.д.
Целью данной курсовой работы является характеристика правовой природы
договора купли-продажи.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СТОРОНЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1. ПОНЯТИЕ И ФОРМЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В соответствии со ст.406 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее-
ГК РК), договор купли продажи – это соглашение сторон, по которому одна
сторона –продавец –обязуется передать имущество (товар) в собственность,
хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне
–покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и
уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Аналогичное
определение дано в ст.454 ГК Российской Федерации (РФ).
Это договор консенсенсуальной, возмездный, двусторонний, основанный на
тварно-денежных отношениях и самый распространенный из всех видов
гражданско-правовых договоров как во внутреннем, так и во внешнеторговом
обороте.
Форма договора купли-продажи может быть различной в зависимости
отвида договора. Она устанавливается законом в старом ГК Каз ССр лишь для
жилых домов (квартир(ст. 226) и стройматериалов (ст. 226-1)) – это
писменная нотариальная форма. Купля-продажа предприятий как имущественного
комплекса подлежит обязательной государственной регистрации и договор
считается заключенным с момента регистрации (ст. 494 ГК РК). Кроме того,
договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в
соответствии со ст. 155 ГК РК, то же правило касается автомашин. Во всех
остальных случаях договоры купли-продажи должны оформляться в соответствии
с общими правилами о формах сделок (ст. 151-155 ГК РК). А для покупки
товаров в кредит, в соответствии с Инструкцией о порядке продажи товаров в
кредит, покупатель обязан был предоставить продавцу (магазину)
обязательство об оплате с росписью главного бухгалтера и печатью
предприятия.
2. СТОРОНЫ ДОГОВОРА.
Стороны именуются здесь традиционно «продавец» и «покупатель». Раньше в
качестве продавцов большей частью выступали так называемые
«социалистические организации», те есть юридические лица, а гражданам
отводилась в этом качестве меньшая роль – они могли официально выступать
продавцами только на колхозных рынках, при продаже жилых домов, мебели и
т.п. В настоящее время граждане могут быть продавцами любого имущества, не
запрещенного к продаже, особенно граждане, занимающиеся предпринимательской
деятельностью. Обязательным требованием к гражданам является их
дееспособность. Покупателями же могут быть любые лица, как юридические, так
и физические. Государство может выступать в любом из указанных качеств.
Общие правила, характеризующие договор купли-продажи и определяющие
права и обязанности сторон, содержатся в ст. ст. 406-404 ГК РК. В
Российской Федерации этот договор регулируется ст. 454-491 ГК РФ. Отдельные
виды купли-продажи регулируются нормами ГК РК (ст. 445-500), а также
ведомственными или правительственными нормативными актами.
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
2.1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Предмет – это имущество, которое продавец обязуется передать
покупателю. Предмет обозначают понятием «товар». В настоящее время им может
быть любое имущество, в том числе движимое и недвижимое разрешенное к
продаже. В том числе договор может быть заключен на куплю-продажу товаров,
имеющихся у продавца в момент заключения договора, а также товаров, которые
будут созданы или не вытекают из характера товаров (ст. 407 ГК РК).
Некоторые виды товаров могут быть предметом купли-продажи только на
основании специального разрешения (лицензии, рецепта), например, оружие,
наркотики… Предмет всегда является существенным условием данного вида
договора, то есть при отсутствии условий о предмете данный договор
недействителен. Предмет уточняется указанием его количества, качества,
ассортимента и т.д. Не могли быть предметом купли-продажи по
законодательству РК земля, ее недра, леса и воды. В соответствии с Указом
Президента РК, имеющим силу закона «О земле» от 25.12.1995 года, земля
может находится как в государственной, так и в частной собственности
(ст.5). А собственник может осуществлять свои права, в том числе и по купле-
продаже земельного участка, на условиях и в пределах, предусмотренных
настоящим Указом.
Раньше граждане не могли покупать основные средства производства
(здания, сооружения, транспортные средства (кроме легкового), но сейчас это
ограничение снято).
Качество товара – это совокупность его свойств, закрепленных
стандартами, техническими условиями, образцами, эталонами, другими
нормативными актами, а также договором (ст. 422 ГК РК, ст. 469 ГК РФ).
Качество продаваемого товара должно соответствовать условиям договора. При
отсутствии в договоре условий о качестве продавец обязан передать
покупателю товар обычного качества, соответствующего его конкретному
назначению, указанному в договоре, или известному продавцу. Товар, качество
которого определено в соответствии с законодательством обязательными для
изготовителя стандартами или другой нормативно-технической документацией,
должен соответствовать не менее высоким требованиям (ст. 469 ГК РФ).
Передача вещи ненадлежащего качества существенно ущемляет интересы
покупателя, поэтому ему предоставляются различные средства защиты, которые
изложены в ст. 428 ГК РК и в Законе Каз ССР «О защите прав потребителей» от
5 июня 1991 года (ст. 475 ГК ГФ). Покупатель, которому продана вещь
ненадлежащего качества, если ее недостатки не были оговорены продавцом,
вправе по своему усмотрению потребовать от продавца:
. Замены такой вещи вещью надлежащего качества.
. Безвозмездного устранения недостатков вещи.
. Соразмерного уменьшения покупной цены.
. Расторжения договора с возмещением убытков.
. Возмещение расходов покупателя на устранение недостатков вещи.
В случае, когда продавец товара ненадлежащего качества не является его
изготовителем, требования о замене и безвозмездном устранении недостатков
вещи могут быть предъявлены либо к продавцу, либо к ее изготовителю, а о
безвозмездном устранении недостатков – также к организациям, создаваемым
изготовителем для производства ремонта и обслуживания его товаров или
производящим ремонт и обслуживание на основании договоров с изготовителями,
например, фирмы по ремонту радиотелевизионной аппаратуры, сложной бытовой
техники.
В договоре купли-продажи существуют сроки в течении которых можно
предъявить претензии к качеству продукции (товара). В этом смысле различают
общие сроки продолжительностью 6 месяцев, гарантийные сроки и сроки
годности. Гарантийные сроки, как правило, превышают общие сроки и могут
быть от 6 месяцев до 3 лет. Они устанавливаются нормативно-технической
документацией или договором и исчисляются со дня продажи товара .
Значение гарантийных сроков:
. Они удлиняют по времени возможность предъявлений.
. Дают дополнительные возможности защиты интересов покупателя по
сравнению с другими сроками. Покупателю не надо доказывать причину
дефекта. Наличие дефектов в пределах гарантийного срока дает право
требовать замены некачественной вещи или возмещения ее стоимости,
если только продавец не докажет, что покупатель виновен в
образовании дефекта или дефект возник вследствие непреодолимой силы
или действий третьих лиц. Бремя доказывания лежит на продавце.
Ст. 423 ГК РК закрепил законодательно еще один вид сроков – срок
годности (для лекарств, продуктов питания и т.д.), который исчисляется с
момента изготовления товара. В отношении товаров, для которых установлены
сроки годности, права, предусмотренные настоящей статьей, могут быть
осуществлены в течение срока годности товара (ст. 472 ГК РФ). Товары на
которые установлен срок годности продавец обязан передать покупателю с
таким расчетом, чтобы они были использованы до истечения срока годности.
При обнаружении недостатков купленной вещи после истечения указанных сроков
не исключается возможность предъявления претензии, но покупатель при этом
обязан доказать вину продавца или изготовителя.
Покупатель в праве обменять приобретенный им доброкачественный товар,
если он по каким-либо причинам не удовлетворяет его потребностям или не
обладает необходимыми свойствами. Сроки такого обмена составляют 14 дней
(ст. 14 Закона о защите прав потребителей). Обязательным условием обмена
товара является сохранение его товарного вида, потребительских свойств,
пломб ли ярлыков, товарного или кассового чека или других документов.
Некоторые товары по этому основанию не могут быть обменены, например,
чулочно-носочные изделия, постельное белье.
Для правильного разграничения прав и обязанностей продавца и
покупателя большое значение имеет момент перехода права собственности
(хозяйственного ведения или оперативного управления), так как с этим
связано отнесение расходов, связанных с бременем собственника и риском
случайной гибели или порчи имущества (ст. 238 ГК РК).
2.2. ЦЕНА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Цена договора купли-продажи – это определенная денежная сумма,
уплачиваемая покупателем продавцу, и также является существенным условием
договора, обязанностью покупателя является уплата продавцу покупной цены. В
соответствии со ст. 438 ГК РК в случаях, когда условия договора и
законодательство не позволяют определить цену проданного имущества,
считается, что оно продано по цене, которая в момент заключения договора
обычно взималась за аналогичное имущество, продававшееся при сравнимых
обстоятельствах (см. также ст. 385 ГК РК, п.3 ст. 424, ст. 485 ГК РК).
Раньше практически все цены устанавливались государством. Об этом
упоминается в ст. 225 ГК Каз ССР 1963 года. И лишь в случае продажи
гражданами своего имущества устанавливались договорные цены. В настоящее
время действуют три группы цен (п. 1 ст.424 ГК РФ).
- свободные или договорные цены – это цены, складывающиеся на рынке
свободно, только бод влиянием конъюнктуры, независимо от влияния
государства. Прежде договорные цены не могли быть выше государственных
розничных цен, сейчас этот принцип не действует.
- регулируемые цены – это цены, складывающиеся также под влиянием
конъюнктуры, но испытывающие при своем формировании определенное
воздействие государственных органов – прямое ограничение роста или
снижения либо регламентация рентабельности и т.п.
- фиксированные цены – это цены, прямо установленные государством. В
современных условиях этот вид цен применяется крайне редко и все более
вытесняется из жизни.
Кроме того цены бывают оптовые и розничные, единые и поясные.
2.3. СРОКИ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ ПРОДАЖИ.
Срок имеет значение для данного договора в тех случаях, когда он
установлен соглашением сторон или законом, а также когда срок (момент)
передачи вещи играет важную роль при переходе риска случайной гибели или
порчи вещи.
2.4. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Продавец обязан передать товар, его принадлежности и документы на
него, т.е. передать на него право собственности или иное вещное право.
Причем вещь должна быть надлежащего качества (ст. 408 ГК РК, ст. 469 ГК
РФ). Обычно право собственности (право хозяйственного ведения или право
оперативного управления) возникает у покупателя одновременно с передачей
ему вещи, но эти моменты могут не совпадать. Например, передача жилого дома
или автомашины еще не порождает у покупателя права собственности. У
продавца же может возникнуть обязанность сохранять имущество, не допуская
его ухудшения, когда право собственности или иное вещное право переходит к
покупателю ранее передачи имущества. Продавец сам должен обладать правом
собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на
продаваемый товар, так как нельзя передать право, которого не имеешь.
В соответствии со ст. 413 ГК РК продавец обязан предупредить
покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемую вещь (залог, наем,
пожизненное пользование) и освободить от эвикции, а также обязан
предоставить покупателю необходимую информацию о товаре (ст. 11 Закона о
защите прав потребителей), а продавец, являющийся предпринимателем – также
и снабдить товар ярлыками, товарными знаками, маркировкой и т.п.
Предприниматель обязан принять имущество и уплатить за него цену,
определенную условиями договора. Если из условий договора, законодательства
и обычаев делового оборота не вытекает обязанность уплатить цену в
определенный срок, покупатель обязан уплатить ее без промедления после
передачи ему товара или товарораспорядительных документов на это имущество
(ст. 437, 439 ГК РК).
Если продавец в нарушение договора не передает покупателю проданную
вещь или передает вещь, не соответствующую условиям договора, покупатель
вправе требовать передачи ему проданной вещи и возмещения убытков,
причиненных задержкой исполнения, либо расторгнуть договор и требовать
возмещения причиненных убытков (ст. 419, 417, 416, 421, 428, 435, 433 ГК
РК).
Аналогичным образом, если покупатель в нарушение договора откажется
принять купленную вещ или оплатить ее, продавец вправе требовать принятия
товара покупателем и уплаты цены, а также возмещения убытков, причиненных
задержкой исполнения, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения
убытков. Договором может быть предусмотрена и предварительная оплата, и
оплата в рассрочку.
ГЛАВА 3. ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ.
ПО СПОСОБУ ПРОДАЖИ различаются:
. розничная купля-продажа, разновидностями которой являются продажа товаров
в кредит, методом самообслуживания, с использованием автоматов и продажа
по образцам.
. купля – продажа на биржах и аукционах.
ПО СПЕЦИФИКЕ ПРЕДМЕТА различаются:
. поставка, которая в свою очередь подразделяется на поставку
сельскохозяйственной продукции (договор контракции), поставку для
государственных нужд поставку энергии и газа, оптовую торговлю. Вместе с
тем оптовая торговля является и способом продажи.
. отчуждение жилья с условием пожизненного содержания.
. купля-продажа валюты.
. купля-продажа транспортных средств.
. купля-продажа недвижимости.
Рассмотрим каждый из видов договоров отдельно.
3.1. РОЗНИЧНАЯ ПРОДАЖА.
Розничная продажа – это вид купли-продажи, осуществлялся прежде
специализированными торговыми предприятиями в этом виде торговли могут быть
и юридические лица, и граждане, зарегистрированные в установленном
законодательном порядке. Это публичный договор, предмет договора
предназначен для удовлетворения личных бытовых нужд. Для розничных торговых
предприятий и предпринимателей-граждан, продавших товар с недостатками,
последствия такой продажи определяются Законом «О защите прав потребителей»
и специальными нормативными актами: Правилами торговли, Правилами обмена
отдельных промышленных товаров, нормами Особенной части ГК РК В ГК РФ этому
виду договора посвящен п. 2 главы 30 (ст. 495-505).
В соответствии со ст. 14 Закона «О защите прав потребителей», если в
течении гарантийного срока или срока годности покупатель обнаружит
ненадлежащее качество товара он вправе по своему выбору требовать:
. безвозмездного устранения недостатков товара.
. замены на товар надлежащего качества.
. расторжения договора с возвратом уплаченной цены и возмещения
понесенных убытков (ст. 430 ГК РК, ст. 503 ГК РФ). В случае
устранения недостатков собственными силами покупатель не может
требовать последующего возмещения понесенных расходов.
. соразмерного уменьшения покупной цены.
Сроки общий и гарантийный – исчисляются со дня розничной продажи,
установленного датой на штампе паспорта товара, на товарном или кассовом
чеке. В соответствии с Правилами обмена промышленных товаров, купленных в
розничной торговой сети, Законом «О защите прав потребителей», если на
товары не установлены гарантийные сроки, то обмен производится в течение 14
дней, а при скрытых недостатках – в течение 6 месяцев со дня приобретения
товара. Наличие скрытых недостатков подтверждается лабораторным анализом
или заключением учреждений Торгово-промышленной палаты РК. По сезонным
товарам эти сроки исчисляются с момента наступления соответствующего
сезона.
Товары с гарантийным сроком в основном могут быть обменяны без
предварительного производства ремонта, если покупатель обратился к продавцу
в течение 30 дней с момента покупки и факт недостатков вещи удостоверен
справкой из мастерской гарантийного ремонта. А по истечение 30 дней
покупатель может обменять товар только после предварительного производства
гарантийного ремонта. Продолжительность ремонта 7-14 дней. Закон «О защите
прав потребителей» (п. 6 ст. 14) предусматривает обязанность гарантийной
мастерской на время нахождения в ремонте технически сложной вещи выдавать
покупателю безвозмездно на срок ремонта в пользование такую же вещь с
доставкой на место, а также доставку крупногабаритных вещей в магазин или
мастерскую за счет последних. В законодательстве введена новелла о праве
покупателя требовать от продавца или мастерской уплаты неустойки за
несвоевременное исполнение указанных обязанностей – в размере 1% стоимости
товара за каждый день просрочки. Закон «О защите прав потребителей»
устанавливает ответственность продавца или изготовителя не только за
передачу товара ненадлежащего качества, но и за причинение покупателю вреда
товаром, опасным для жизни или здоровья, а также возмещение морального
вреда.
3.2. ПРОДАЖА ТОВАРОВ В КРЕДИТ.
Этот вид розничной продажи применяется в основном к товарам
длительного пользования и, в основном, розничными торговыми предприятиями.
В настоящее время в связи с непрерывно растущей инфляцией этот вид купли-
продажи стал редко применяться. Правила продажи в кредит установлены
Инструкцией о порядке продажи товаров в кредит, утвержденной Постановлением
Правительства РК от 24.09.1992 года. Право собственности на товары,
продаваемые в кредит, возникает у покупателя в соответствии с правилами ст.
238 ГК РК, то есть с момента передачи вещи, а если вещь подлежит
регистрации, то с момента регистрации. Покупателями товара в кредит могут
быть лица, постоянно проживающие в месте расположения магазина, имеющие
постоянный доход. Устанавливается размер обязательного первичного взноса,
срок кредита и суммы ежемесячных взносов. Покупатель может оплатить
стоимость товара досрочно, как наличными деньгами, так и в безналичном
порядке. Расчеты за проданные в кредит товары производится по ценам,
действующим на момент продажи. Торговые предприятия за продажу в кредит
взимают с покупателя сбор в размере нескольких процентов от цены товара.
Покупатель в случае нарушения обязанностей по своевременной оплате обязан
уплатить пеню. Сумма задолженности и пеня могут быть взысканы в бесспорном
порядке на основании исполнительной надписи нотариальной конторы. В
Российской Федерации оплата товаров, проданных в кредит, регулируется также
ст. ст. 488 и 489 ГК.
3.3. КУПЛЯ-ПРОДАЖА МЕТОДОМ САМООБСЛУЖИВАНИЯ
Купля-продажа методом самообслуживания регулируется Основными
правилами работы магазина, утвержденными Приказом бывшего Министерства
торговли СССР от 18.05.1973 года. Офертой, т.е. предложением заключить
договор является выставление товаров на витринах, стеллажах, полках с
указанием наименования, качества, количества и цены товара. Товары при этом
должны отбираться в инвентарную тару магазина. Покупатель, отобрав товар,
может в любое время до оплаты вернуть его, т.е. отказаться от покупки.
Право собственности на отобранный товар возникает у покупателя с момента
оплаты. Разновидностью этого вида купли-продажи является продажа с
использованием автоматов.
3.4. КУПЛЯ-ПРОДАЖА НА АУКЦИОНАХ.
В соответствии со ст. 916 ГК РК к продаже на аукционах общие правила
о купле-продаже применяются, если иное не предусмотрено законодательством
об этом виде продажи и заключенными договорами и не вытекает из существа
сделки. В Казахстане данный вид торговли получил правовой регулирование в
основном в связи с происходящими процессами приватизации, для чего 1
августа 1991 года было утверждено Положение об организации аукционов по
приобретению объектов государственной собственности. Суть аукционной
торговли состоит в том, что цена предмета устанавливается участниками
аукциона (покупателями) путем постепенного увеличения покупной цены.
Покупателем становится лицо, предложившее наивысшую цену. При применении
так называемого голландского метода цена товара устанавливается путем
уменьшения первоначальной цены.
Правилами купли-продажи НА БИРЖАХ определялись прежде нормами Указа
Президента РК, имеющего силу закона «О товарных биржах» от 7 апреля 1995
года, а также аналогичным Указом Президента РК «О ценных бумагах и фондовой
бирже» от 21 апреля 1995 года. Однако последний из Указов был признан
утратившим силу 5 марта 1997 года и вместо него в настоящее время действуют
Законы РК «О рынке ценных бумаг» и «О регистрации сделок с ценными
бумагами» от 5 марта 1997 года.
3.5. КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ
Купля-продажа недвижимости в прежнем законодательстве регулировалась
как купля продажа строений и стройматериалов и в отношении продажи жилых
домов существовали ограничения. Так, нельзя было продавать дом чаще одного
раза в течение 3 лет (ч. 1 ст. 227 ГК Каз ССР), нельзя было иметь в
собственности одновременно два дома (ч.2 ст. 227). Новый Гражданский Кодекс
устранил эти ограничения. Более того, с введением приватизации
государственного и ведомственного жилья в настоящее время основная масса
бывших государственных и ведомственных квартир принадлежит гражданам на
праве собственности и количество принадлежащих лицу строений, в том числе
жилых, законом не ограничивается. В российском Гражданском Кодексе в этом
виде купли-продажи в качестве самостоятельного объекта выделены предприятия
как имущественные комплексы, аналогичные нормы введены а ГК РК. Кроме того,
круг объектов расширен в связи с возможностью приобретения в частную
собственность земельных участков. В отношении формы договора купли-продажи
недвижимости действует уже упоминавшееся нами правило о том, что эти
договоры подлежат нотариальному удостоверению в предусмотренных законом
случаях. Например, купля-продажа жилья должна быть обязательно нотариально
удостоверена (для города или рабочего поселка). В сельской местности
договор должен быть совершен в письменном виде и зарегистрирован в местной
администрации. В соответствии с Указом Президента, имеющим силу закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от
25 декабря 1995 года, договоры купли-продажи недвижимости подлежат
обязательной государственной регистрации. Если быть точнее, то
регистрируются права лиц, а не сам договор, например, право собственности.
Несоблюдение указанных выше правил влечет недействительность договора.
Однако, ст. 154 ГК РК позволяет в отдельных случаях признать действительным
договор купли-продажи жилья без соблюдения нотариальной формы, но с
правильным содержанием, если договор исполнен хотя бы частично (например,
одной из сторон) и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих
лиц. Тогда по заявлению заинтересованной стороны суд может вынести решение
о признании договора действительным т дальнейшее нотариальное удостоверение
при этом не требуется.
Купля-продажа недвижимости тесно связана с вопросами купли-продажи
земельного участка, на котором расположена недвижимость, и вещное право
покупателя строения на земельный участок может быть различным в зависимости
от условий договора. По правилам главной вещи и принадлежности при переходе
права собственности на строение к покупателю автоматически переходит и
право владения и пользования земельным участком, а право собственности на
земельный участок – по соглашению сторон. Это правило распространяется и на
недостроенные объекты.
При продаже дома, квартиры, обремененных ссудой или залогом,
необходимо согласие покупателя на погашение ссуды, которая выдавалась под
залог дома, квартиры. Если продается строение, принадлежащее одному лицу,
то достаточно его волеизъявления для заключения договора. А при продаже
недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, требуется
согласие всех совершеннолетних участников такой собственности, а в
отношении несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства.
3.6. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ.
Действовавшие ранее правила о продаже автомашин противоречили новому
гражданскому законодательству, особенно требование продажи только через
комиссионные магазины автотранспортных средств, принадлежащих гражданам
(Правила комиссионной торговли легковыми автомобилями и мотоциклами с
колясками, утвержденными Советом Министров СССР 19.08.1982 года). А новые
автотранспортные средства продавались только в магазинах государственной
торговой сети. С развитием рыночных отношений в качестве продавцов стали
выступать граждане и негосударственный юридические лица, однако, прежний
порядок оформления договора купли-продажи автотранспортных средств и
обязательная уплата государству комиссионного вознаграждения сохранялись. В
1989 году государственным предприятиям тоже было разрешено продавать
транспортные средства, принадлежавшие им на праве хозяйственного ведения
или оперативного управления, в собственность граждан или других юридических
лиц.
Но с 1993 года эти операции для государственных предприятий стали
ограничиваться и могут быть произведены только с согласия собственника
имущества. Покупателем могут быть любые юридические и физические лица,
однако, для последних, требуется достижение возраста 18 лет. Форма договора
простая письменная, с обязательной регистрацией транспортного средства в
органах государственной автомобильной инспекции.
3.7. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ВАЛЮТЫ
Купля-продажа валюты регулируется Указом Президента РК, имеющим силу
закона «О банках и банковской деятельности» от 31 августа 1995 года и
Правилами проведения валютных операций в РК от 24 ноября 1994 года с
изменениями и дополнениями. Купля-продажа валюты может осуществляться
только уполномоченными на то банками или обменными пунктами, имеющими
специальную лицензию. Осуществление любых валютных операций, минуя
уполномоченные банки и обменные пункты, запрещается. Для совершения
валютных операций, кроме обменных, юридические и физические лица открывают
валютные счета в одном из уполномоченных банков. Валютные средства должны
иметь легальное происхождение. При двусторонних сделках купли-продажи
валюты через уполномоченные банки и обменные пункты покупатели и продавцы
вправе самостоятельно определять обменный курс казахстанского тенге к
иностранным валютам. Граждане могут выступать только в качестве покупателей
иностранной валюты. Однако, на практике, это правило не соблюдается, хотя
за его нарушение предусмотрена как административная, так и уголовная
ответственность.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итоги проведенного научного исследования необходимо сделать
следующие выводы:
1. Договор купли-продажи составляет основную часть заключаемых в
гражданском обороте сделок. В настоящее время большую часть всех
заключенных договоров купли-продажи составляют международные договоры
купли-продажи.
2. Нормы ГК РК регулирующие положения договора купли-продажи существенно
расширены и структурно подразделены на 2 части: общие положения и
особенности правового регулирования отдельных видов купли-продажи.
3. Впервые в новой особенной части ГК РК получили законодательную
регламентацию такие виды купли-продажи как продажа предприятия, розничная
купля-продажа, продажа с условием доставки товара покупателю и т.д.
4. Нормы ГК РК обеспечивают наибольший объем возможностей для потребителей
при защите их прав и законных интересов. С этой целью введено понятие
«Гарантия качества товара», а также дополнительные возможности выбора
модели поведения покупателя при нарушении условий договора со стороны
продавца.
Таким образом новая модель гражданско-правового регулирования договора
купли-продажи построена на принципе свободы договора и более детально
регламентирует поведение сторон договора.
Также в новой модели наибольшее применение получил принцип
диспозитивности. Законодатель предоставляет сторонам договора приоритетные
возможности по определению его содержания. Выводы о эффективности
применения норм гражданского кодекса можно будет сделать по истечению
некоторого времени после апробирования их на практике.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. ГК РК
2. ГК РФ. М,: 1997
3. ГК Каз ССР от 28.12.1963
4. Закон РК «О рынке ценных бумаг» и «О регистрации сделок с ценными
бумагами» от 05.03.1997
5. Закон Каз ССР «О защите прав потребителей» от 05.06.1991
6. Указ президента РК имеющий силу закона «О земле» от 25.12.1995
7. Указ президента РК имеющий силу закона «О товарных биржах» от 07.04.1995
8. Указ президента РК имеющий силу закона «О ценных бумагах и фондовых
биржах» от 21.04.1995
9. Указ президента РК имеющий силу закона «О государственной регистрации на
недвижимое имущество и сделок с ним» от 25.12.10095
10. Указ президента РК имеющий силу закона «О банках и банковской
деятельности» от 31.08.1995
11. Правила о проведении валютных операций а РК от 24.11.1994
12. Братусь С.Н. и др. Советское гражданское право. М. 1984
13. Гражданское право России. Курс лекций. Часть I / Под ред. О.Н.
Садикова. М. Юрид. Лит. 1996
14. Комментарий к гражданскому кодексу. // Под ред. Братусь С.Н.
15. Климкин С.И. ГК РК: толкование и комментирование. Вып. 1,2 Алматы:
Басна. 1996-97
16. Общие положения о договорах. Учебник Советское гражданское право. Т.1
/Под ред. Грибанова В.П. и Конеева С.М. М. Юрид. Лит. 1979
17. Победоносцев К. Курс гражданского права. СПб. 1996. Часть 3. Договоры и
обязательства
18. Советское гражданское право КазССР. / Отв. Ред. Басин Ю.Г., Ваксберг
Н.А. Алма-Ата. 1971. Вып.4. Общая часть обязательного права
19. Сулейменов М.К Коментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан.
// Предприниматель и право. 1997- №24-30, № 19-21
20. Суханов Е.А. О проекте нового Гражданского кодекса России // Вестник
МГУ Сер. II Право. 1993 - №5. Стр. 3-11
СОДЕРЖАНИЕ
|ВВЕДЕНИЕ |3 |
|ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СТОРОНЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ |5 |
|1.1. ПОНЯТИЕ И ФОРМЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ |5 |
|1.2. СТОРОНЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ |6 |
|ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ |7 |
|2.1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ |7 |
|2.2. ЦЕНА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ |10 |
|2.3. СРОКИ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ |11 |
|2.4. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ |11 |
|ГЛАВА 3. ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ |13 |
|3.1. РОЗНИЧНАЯ ПРОДАЖА |14 |
|3.2. ПРОДАЖА ТОВАРОВ В КРЕДИТ |15 |
|3.3. КУПЛЯ-ПРОДАЖА МЕТОДОМ САМООБСЛУЖИВАНИЕМ |16 |
|3.4. КУПЛЯ-ПРОДАЖА НА АУКЦИОНАХ |17 |
|3.5. КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ |17 |
|3.6. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ |19 |
|3.7. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ВАЛЮТЫ |20 |
|ЗАКЛЮЧЕНИЕ |21 |
|СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ |23 |
1 Венская конвенция о договорах международной купле-продаже товаров.
Комментарий. М. 1994г.
Реферат на тему: Договор пожизненного содержания с иждивением
nРОССИЙСКИЙ НОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Юридический Факультет
Контрольная работа
по предмету «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»
Тема:
Договор пожизненного содержания с иждивением
Студентки V курса заочного отделения
Рогачевой Екатерины Дмитриевны
г.Москва, 2001 год
Договор пожизненного содержания с иждивением в последние годы стал
весьма популярным, поэтому, я хотела бы остановиться на его особенностях.
В последнее время различные издания пестрят объявлениями о продаже
квартир по нереально низким ценам, часто с отсрочкой заселения. Это не что
иное, как предложение заключить договор ренты, суть которого заключается в
том, что одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой
стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщиц ренты обязуется в обмен
на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание
или указанного им третьего лица, в иной форме.
Договор ренты в зависимости от срока его действия и передаваемого
имущества может быть нескольких видов. Однако на практике в основном
встречается одна его разновидность – договор пожизненного содержания с
иждивением. Это связано с тем, что пожилые одинокие люди, в основном и
заключающие данный договор, нуждаются не столько в денежных средствах,
сколько в уходе и обеспечении всем необходимым. Соответственно, именно этот
вид договора рента предлагается заключить для того, чтобы стать
собственником квартиры за треть цены, и именно этот договор вызывает
наибольшие сложности при его исполнении.
Суть договора пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что
под выплату ренты происходит отчуждение недвижимого имущества, при этом
получателем ренты может быть только физическое лицо и рента должна
выплачиваться полностью или частично в натуральной форме, то есть включая в
себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, необходимый
медицинский уход и т.д.
Необходимо отметить, что в отличие от других договоров ренты по своей
правовой природе этот договор не является абсолютно новым для российского
гражданского права, законодатель лишь усовершенствовал известную ранее
правовую конструкцию.
Так, в соответствии с Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. указанный
договор мог заключаться только между гражданами. Причем в качестве продавца
мог выступать гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию
здоровья.
ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному
составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения
договора (полное восстановление трудоспособности продавца, смерть
покупателя при жизни продавца, изменение материального положения покупателя
по не зависящим от него обстоятельствам, в результате чего он не в
состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание), что
способствовало забвению этого вида договора в 70-80-е годы. Лишь с
принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые
помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с
условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое
распространение.
Новый Гражданский кодекс Российской Федерации внес свои коррективы.
Согласно ст. 601 ГК РФ, сторонами договора пожизненного содержания с
иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Но в отличие от ГК
РСФСР 1964 г., теперь в качестве лица, предоставляющего содержание
(плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица.
Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит
ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо
требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким
образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и
некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика
выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для
которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и
оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей
деятельности. Так, в городе Москве договор пожизненного содержания с
иждивением заключают благотворительные организации, а также государственное
унитарное предприятие "Московская социальная гарантия".
Как я уже упоминала выше, в качестве получателей ренты могут выступать
только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают
несколько типов получателей ренты:
а) бывший собственник (или собственники при передаче имущества,
принадлежавшего на праве общей собственности),
б) третье лицо
в) бывший собственник и третье лицо
Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне
кредитора.
Надо заметить, что при отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен
договор (т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты),
договор следует считать незаключенным.
Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не
только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при
множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика
конкретизируются в отношении каждого из них.
Как я уже говорила, несмотря на то, что действующее законодательство не
устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни
по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев
договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с
гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты
выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане
преклонного возраста либо пожилые семейные пары.
Наличие определенных ограничений для потенциальных получателей ренты
вполне объяснимо. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением,
плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет
недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Срок обременения
неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как в
соответствии с ст.605 ГК РФ обязательство плательщика ренты прекращается со
смертью получателя ренты. При множественности лиц на стороне кредитора,
если договором не предусмотрено иное, обязательство плательщика
прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.
Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается
на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся
как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так
и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на
десятилетия.
Наряду с этим, действующее законодательство предусматривает основания
для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю
ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного
содержания. Заключение договора пожизненного содержания с иждивением
является одним из оснований приобретения права собственности на
недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении
объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить
договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости. Однако на
сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых
помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства
граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества,
принадлежащего им на праве собственности.
По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты может
осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из
этого, в зависимости от условия договора, к отношениям сторон применяются
правила о купле-продаже или договоре дарения.
Что касается формы договора, то договор пожизненного содержания с
иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной
регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ними. Договор считается заключенным с момента
государственной регистрации.
При возмездной передаче имущества в соответствии с ГК РФ передача
недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по
подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче,
согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого
урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание
трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к
безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает
качество передаваемой недвижимости. Необходимость в таком документе вызвана
еще и тем, что взаимоотношения между сторонами носят длительный характер, а
на плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить
принадлежащее ему имущество. Так, в соответствии со ст. 604 ГК РФ
плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период
предоставления содержания использование имущества, переданного ему в
обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости
этого имущества. Стоимость же недвижимости неразрывно связана с ее
качественными характеристиками. При этом следует признать, что документ,
подтверждающий качество передаваемого недвижимого имущества, является
неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.
Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение
договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части,
например, одной из комнат.
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам
следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку
ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не
дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.
Так, в ст.602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты
сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с
иждивением. Указанная обязанность может включать обеспечение потребностей в
жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья
гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата
плательщиком ренты ритуальных услуг. В тех случаях, когда получателем ренты
являются несколько лиц, если иное не предусмотрено в договоре, их доли в
праве на получение ренты являются равными.
Таким образом, законодатель передал на согласование сторон в зависимости
от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. При
этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в ГК РФ содержится
требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема
содержания с иждивением, т.е. в течение всего срока действия договора.
Однако законодатель не связывает с отсутствием этого условия никаких
правовых последствий. Указанная величина носит весьма условный характер,
так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни
продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной
платы (например, через 10 лет после заключения договора), а оценке подлежат
определенные услуги и товары продукты питания, одежда, лекарственные
препараты, уход за больным и т.д. Определенной гарантией прав и
плательщика, и получателя ренты является закрепление в законе нижнего
предела ежемесячного объема содержания не менее двух минимальных заработных
плат, установленных законом. При этом стороны в договоре вправе увеличить
размер ежемесячного содержания в денежном выражении.
О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания
с иждивением свидетельствует и ст.602 ГК РФ, согласно которому при
разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое
предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен
руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Право пользования жилым помещением может быть прекращено по инициативе
получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение
органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся в данных
учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание
обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В
этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть
объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.
В договоре, заключаемом на неопределенный срок, достаточно сложно
предусмотреть конкретный вид содержания, так как в один период необходимо
удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в
другой, - например, в связи с ухудшением состояния здоровья, - в лекарствах
и уходе. Стороны вправе предусмотреть возможность замены предоставления
содержания с иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни
гражданина определенных денежных сумм (ст.603 ГК РФ). Толкование указанной
нормы ставит под сомнение возможность замены периодических денежных выплат
предоставлением содержания в натуре.
При исполнении обязательства в натуре денежное обязательство
отсутствует.
Содержание обязанности плательщика по предоставлению пожизненного
содержания с иждивением может измениться и при наличии других
обстоятельств, например, в случае множественности лиц на стороне кредитора.
Так, в случае смерти одного из получателей ренты, по общему правилу, его
доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям
ренты. В зависимости от условий договора доля умершего либо
перераспределяется между оставшимися получателями ренты в равных частях,
либо переходит к кому- то одному. Договором может быть предусмотрено и
прекращение обязательства плательщика в этой части.
Из сказанного следует объективная необходимость периодически вносить
изменения и дополнения в условия договора с точки зрения пересмотра объема
обязанностей плательщика. Это можно сделать, заключая дополнительные
соглашения.
Особенность договора пожизненного содержания с иждивением проявляется
еще и в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается
залоговое правоотношение. Так, в соответствии со ст.587 ГК РФ при передаче
под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества
получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает
право залога этого имущества. По договору пожизненного содержания с
иждивением в качестве залогодателя выступает плательщик ренты,
залогодержателя получатель ренты.
Таким образом, при заключении договора пожизненного содержания с
иждивением одно и то же имущество подлежит одновременно двум обременениям
рентному и залоговому, а отношения между сторонами после передачи
недвижимости регулируются нормами о двух договорах.
В соответствии с ГК РФ к залогу, возникающему в силу закона, применяются
правила, предусмотренные для залога, возникающего в силу договора, если
законом не установлено иное. Устанавливая правило о возникновении залога
при заключении договора ренты, в том числе и договора пожизненного
содержания с иждивением, ГК РФ не предусматривает каких-либо особенностей в
осуществлении права. Следовательно, взаимоотношения сторон регулируются
общими положениями гл.23 ГК РФ и нормами Закона об ипотеке, имеющими
приоритет перед правилами ГК РФ как нормы специального закона. Однако
анализ норм указанных законов и характера отношений между плательщиком и
получателем ренты свидетельствует о наличии определенных особенностей в
осуществлении субъективного права, выделяющих этот вид залоговых отношений
в самостоятельный, отличный от других.
ИСТОЧНИКИ:
1. Справочно-правовая система ГАРАНТ-WWW http://garant.park.ru
2. Информационная система «ПАРК» http://is.park.ru
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм.
и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17
декабря 1999 г.).
2. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для
предпринимателей (под общ. ред. Брагинского М. И.)
3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред.
О.Н.Садикова)
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право: Общие положения»,
Москва, 1997 г.
| |
