|
Реферат: Анализ рынка и позиционирование (Маркетинг)
АНАЛИЗ РЫНКА И ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ ТОВАРА (ЧАЙ)
I ОПИСАНИЕ ТОВАРА
Чай - один из самых древних напитков, употребляемых человеком.
Родиной чая являются Юго-Западный Китай и прилегающие к нему районы Верхней
Бирмы и Северного Индокитая. В настоящее время чай культивируется в более
чем 30 странах мира, но основными производителями являются Индия, Китай,
Шри Ланка, Япония, Кения. В мировом экспорте чая первое место занимает
Индия, а в импорте - Англия, где годовое потребление чая на душу населения
наивысшее в мире и составляет около 5,5 кг. Индийский чай, особенно
выращенный в Западной Бенгалии и штате Мадрас, считается одним из лучших в
мире.
В России чай стали употреблять с 1638 года. В XVIII веке популярность
чая в России возросла, ввоз увеличился и стали изыскивать возможность его
возделывания в стране. В 1864 г. впервые демонстрировались образцы
“Кавказского чая”. В России чай выращивают в Краснодарском крае.
Чайное растение - вечнозеленое дерево. Для выработки чая в основном
используют листья растения. Собирают молодые неогрубевшие побеги с двумя-
тремя верхними нежными и сочными листочками и нераспустившейся почкой.
Старые грубые побеги дают чай низкого качества. Собранный зеленый чайный
лист имеет сложный состав, который при переработке на чайных фабриках
претерпевает значительные изменения и превращения. Благодаря разным
способам технологической переработки из одинакового исходного сырья
получают чай различных типов: черный - при наибольших окислительных
превращениях, зеленый - при наименьших, красный и желтый - при
окислительных превращениях средних степеней.
Важнейшим компонентом чая является комплекс фенольных соединений
(чайный танин), состоящий из катехинов и галловых эфиров. Наиболее богат
ими зеленый байховый чай, содержащий не менее 90% катехинов от их
количества в сырье; в черном байховом чае их содержание составляет 20-40%.
Фенольные соединения и продукты их конденсации придают чаю
жаждоутоляющие свойства, терпкий, приятно-вяжущий вкус и красивый цвет.
Черный танин обладает высокой Р-витаминной активностью, способствует
лучшему восприятию организмом витамина С, усиливает его сопротивляемость
инфекционным заболеваниям. Катехины предупреждают кровоизлияния, т. к.
укрепляют стенки кровеносных сосудов, обладают антиокислительными
свойствами и противолучевым действием.
Наиболее стабильны в процессе переработки алкалоиды чая: кофеин,
теобромин, теофиллин, аденин, ксантин, гипоксантин, гуанин и др. В чае в
наибольшем количестве содержится кофеин - от 2 до 4 % сухой массы. При
переработке значительная часть кофеина образует с танином танат кофеина,
обладающий приятным вкусом без горечи, воздействующий на организм человека
мягче, чем чистый препарат кофеина. Это соединение вызывает помутнение
чайного напитка при охлаждении, что является признаком высокого качества
чая. При нагревании помутнение исчезает.
Благодаря разнообразию содержащихся веществ напиток из чая
благотворно действует на организм человека и повышает жизненный тонус,
играет определенную лечебную роль.
Согласно международной классификации чай бывает следующих
разновидностей:
Черный байховый чай (получил свое название из-за похожих на белые реснички
тоненьких серебряных волосков на нижней части чайного листа, по-китайски -
“бао-хоа”). Этот чай получают при последовательном выполнении основных
стадий обработки: завяливания, ферментации, скручивания и сушки листа. По
характеру механической обработки черный чай бывает рассыпной, прессованный
и экстрагированный. Экстрагированные (или быстрорастворимые) чаи
выпускаются либо в виде жидкого экстракта, либо в виде порошка. Более
распространен черный рассыпной байховый чай. Он, в свою очередь, бывает
крупнолистовой, листовой, резаный, мелкий (высевка и крошка).
Крупнолистовой чай во всем мире считается лучшим по вкусовым и лечебным
свойствам. Его особенность в том, что, проходя через специальные машины для
скручивания, чайный лист остается целым и сохраняет все свои ценные
свойства. У настоящего крупнолистового чая разваренный лист имеет ровный
коричнево-красный с медным отливом цвет, а настой отличает изысканный букет
вкуса и аромата. Благодаря тому, что лист остается неповрежденным, а только
скручивается в упругую спиральку. Он не теряет лечебных свойств. Настоящие
ценители этого напитка предпочитают элитные сорта чистого цейлонского
крупнолистового чая.
Пакетированный чай. Ему отдают предпочтение 70% населения планеты. В
пакетах должен быть мелкий чайный лист, а не пыль или чайная крошка.
Специфика такого чая в том, что у мелкого листа, насыпанного в пакетик,
больше площадь соприкосновения с водой. Он быстрее разваривается и сразу
отдает экстрактивные вещества. Особое значение имеет бумага пакетика: она
должна быть в меру пористой, небеленой и не давать привкуса.
Гранулированный чай - это скрученные в машинах чаинки. На коробках обычно
есть аббревиатура С.Т.С. Производство такого чая механизировано, что лишает
его значительной части ароматических и полезных веществ. Зато настой
получается очень крепкий. Обычно его пьют с молоком или лимоном.
Зеленый чай получил свое название от оливкового цвета чаинок и светло-
зеленого настоя. Его изготавливают по особой технологии. Собранный свежий
лист обдают горячим паром. В ускоренном темпе проходит просушивание и
скручивание. По своим целебным свойствам этот напиток не имеет себе равных.
Он полезен для сердечно-сосудистой системы, содержит бактерицидные и
тонизирующие вещества, витамины, способствует процессу пищеварения.
Красный и зеленый чаи - это промежуточные между черным и зеленым. Для
желтого чая используют более молодые побеги, преимущественно почки. Для
него характерен очень приятный, едва терпкий вкус и крепкий настой.
Фруктовый и травяной чаи нельзя считать настоящим чаем, поскольку чайного
листа в них нет. Они содержат тонизирующие или успокаивающие сборы трав.
Фруктовые чаи - заваренные сухие кусочки фруктов. Хороши тем, что не
содержат кофеина и их можно пить на ночь.
Бергамотовый и другие ароматизированные чаи - при их изготовлении
используются чайный лист и ароматизаторы, которые бывают натуральные или
синтетические. Синтетические - это эссенции, формула которых в точности
повторяет формулу натуральных веществ.
Дефектами чая считаются:
засоренность (черешками, грубым листом, волокнами и другой примесью) -
вследствие сбора с кустов грубого чайного листа и недостаточной очистке при
сортировке;
кислый привкус и запах - из-за нарушения процесса и длительности
ферментации, сушке;
затхлый, плесневелый и другие посторонние запахи - из-за нарушения
технологии, повышенной влажности чая при хранении. Такой чай к употреблению
не пригоден;
мешаный чай - неоднороден из-за плохой сортировки или плохого подбора по
однородности при купаже;
“водянистый”, “пустой” вкус настоя - из-за чрезмерно слабого скручивания
или слишком длительной ферментации.
Как показывают данные статистики, 82% всего импорта в Россию
составляет черный чай. Наибольшим спросом пользуется чай, выращенный в
Индии или на Шри Ланке. Однако в мире структура спроса несколько иная: в
США и Западной Европе 59% населения пьют черные ароматизированные чаи, чуть
меньше - фруктовые, остальные - травяные. Несмотря на обилие представленных
в продаже пакетированных чаев, в 90 случаях из 100 российский потребитель
приобретает рассыпной.
Социологическое исследование, проведенное Чайной ассоциацией России,
показало, что при покупке чая потребители обращают внимание:
на страну-производитель (21% опрошенных),
марку чая (16%),
вид(сорт) (15%),
упаковку (13%).
Россияне отдают предпочтение следующим сортам чая: индийскому
(18,07%), цейлонскому (16,87%), английскому (9,64%), с ароматом бергамота
(7,83%), зеленому (2,41%).
Рис. 1. Дерево оценки потребительских свойств чая.
Таблица 1. Оценка товара по параметрам.
| |Модели |
|Параметры | |
| |Lipton, |Pickwick, |“Майский чай”|
| |гранулир. |с клубникой |“Бухта |
| | | |Коломбо” |
|I. Оценка объективных | | | |
|параметров |Высокий |Высокий |Высокий |
|1. Уровень качества | | | |
|2. Вес нетто (кол-во | | | |
|пакетиков) | | | |
|3. Диапазон рыночной цены | | |Россия |
|4. Страна-изготовитель |Гранулиров. |Пакетированный |Крупнолистово|
|5.Страна-экспортер | | |й |
|6. Типовые разновидности (см. |Привлекатель|Привлекательна | |
|Рис. 1) |на | |Привлекательн|
|II. Оценка рыночных параметров| | |а, наличие |
|товара | |Не в |междунар.нагр|
|Привлекательность упаковки |Привлекателе|достаточной |ад |
| |н |степени |Привлекателен|
| | |Рынок насыщен | |
|2. Привлекательность для |Рынок |частично | |
|региональных дилеров |насыщен |Периодически |Рынок насыщен|
|3. Наличие на рынке в | | | |
|достаточном количестве чая |Довольно | | |
|данной марки |регулярно | |Периодически |
|Активность рекламной | |Наличие | |
|деятельности | |ароматич. | |
| |Известная |добавок, | |
|Оценка товара в процессе |торговая |быстрота в |Настоящий |
|потребления |марка |использовании |листовой чай |
|Качества товара, | |Сравнительно | |
|способствовавшие покупке. |Гранулиров. |высокая цена |Отсутств. |
| |- на | |внеш. |
|Качества товара, |любителя | |целлофановой |
|препятствовавшие покупке и | | |упаковки; |
|потреблению. | | |наличие |
| | | |подделок |
| | | | |
| | | | |
|3. Насколько хватает пачки. | | | |
Итак, на рынке представлены различные виды, сорта чая. Так, чай
различается по весу (от до), по цене (от до), по способу упаковки: есть чай
и пакетированный, и в железных банках, и деревянных коробках, но это скорее
средства рекламы, или презентации торговой марки. По качеству же чаи в
принципе схожи: если не брать в расчет подделки, то обычно чай получается
наваристый, запашистый и с характерным чайным вкусом. Что касается
потребления товара, то оно сводится к следующим показателям:
Таблица 2. Характеристика результатов потребления.
| | |Модели | |
|Наименование параметра | |товара | |
| |Lipton, |Pickwick, |“Майский |
| |гранулир. |с клубникой |чай” “Бухта |
| | | |Коломбо” |
|Уровень обеспеченности товаром (в |91 |80 |98 |
|процентах от 100%) | | | |
|Уровень удовлетворенности покупкой|89 |87 |92 |
|Уровень соответствия ожиданиям |99 |97 |100 |
|потребителя | | | |
|Желание повторить покупку |95 |84 |98 |
|Желание купить чай другой марки |52 |61 |33 |
|Интерес к другой разновидности чая|100 |93 |96 |
|этой марки (степень доверия марке)| | | |
|Предложения по усовершенствованию | | |Добавить |
| |- |Добавить |внешнюю |
| | |травяных |целлофановую|
| | |чаев |упаковку |
II СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА
Маркетинговое сегментирование определяет степень специализации фирмы
на различных рынках и по разным товарам. В основе сегментирования лежит
различия в покупательских привычках, потребностях, финансовых ресурсах и
т.д. Любая из этих переменных может быть положена в основу сегментирования.
Существуют отрасли, где применяется полное сегментирование - встречается на
рынках, где количество покупателей очень мало, и каждый покупатель
рассматривается фирмами как отдельный сегмент.
Но производитель не всегда приспосабливается к нуждам каждого
конкретного покупателя (чем более массовый товар, тем труднее его абсолютно
точно сегментировать). В этом случае продавец выявляет широкие разряды
покупателей, отличающихся своими требованиями к товару или своими
ответными маркетинговыми реакциями (например, сегментация по уровню доходов
или по возрастному признаку). При более детальной сегментации объединяются
несколько признаков. При сегментации рынка на основе большего числа
параметров точность каждого отдельного сегмента повышается, а их число
растет.
В зависимости от степени сегментации существуют три уровня
маркетинговой политики:
Массовый маркетинг - продавец занимается массовым производством,
массовым распределением и массовым стимулированием сбыта одного и того же
товара для всех покупателей сразу.
Товарно - дифференцированный маркетинг - продавец производит два или
несколько товаров с разными свойствами, в разном оформлении, разного
качества, в разной расфасовке. Эти товары призваны не столько понравиться
различным сегментам рынка, сколько создать разнообразие для покупателей.
Целевой маркетинг - продавец производит различие между сегментами
рынка, выбирает из них один или несколько и разрабатывает товары и
комплексы маркетинга для отобранных сегментов
Маркетинговое сегментирование вскрывает возможности различных
сегментов рынка. На основе сегментирования фирме необходимо решить, сколько
сегментов следует охватить и как определить самые выгодные сегменты. Фирма
может воспользоваться тремя стратегиями охвата рынка: недифференцированный
маркетинг, дифференцированный маркетинг и концентрированный маркетинг. В
рамках данной работы необходимы только две первых стратегии.
Недифференцированный маркетинг - фирма разрабатывает товар и
маркетинговую программу, которые покажутся привлекательными возможно
большему числу покупателей. Она полагается на методы массового
распределения и массовой рекламы. Недифференцированный маркетинг
экономичен. Издержки по производству товара, подержанию его запасов и
транспортировке невысоки. Фирма, прибегающая к недифференцированному
маркетингу, обычно создают товар, рассчитанный на самые крупные сегменты
рынка.
Дифференцированный маркетинг - фирма решает выступить на нескольких
сегментах рынка и разрабатывает для каждого из них отдельное предложение.
Предлагая разнообразные товары, фирма надеется добиться роста сбыта и более
глубокого проникновения на каждый из осваиваемых ею сегментов рынка.
Благодаря упрочению позиции на нескольких сегментах рынка фирма
идентифицируется с данной товарной категорией.
Применительно к чаю можно говорить об отсутствии ярко выраженного
сегментирования. Т.к. это товар массового потребления, группы потребителей
недостаточно различаются, то маркетинговая политика носит массовый
характер. В основном применяется стратегия товарно-дифференцированного
маркетинга, т.е. фирма выпускает чай разных типов (пакетированный, листовой
и т.д.), разной расфасовки, с наполнителями и без и т.д. В России
определяющим фактором потребления чая являются, на мой взгляд, привычки
потребителей: так, например, не “прижился” пакетированный чай, хотя во всем
мире он имеет большое значение в структуре потребления. Так же практически
неизвестными для нашего рынка являются фруктовые и травяные чаи без чайного
листа (последние представлены только фирмами, предлагающими продукты для
снижения веса).
Говоря о продвижении товара, можно отметить, что представленные фирмы
используют разные стратегии: “Майский чай” рекламирует торговую марку, а
уже сам потребитель волен выбирать различные сорта; “Lipton” представляет
потребителю конкретный товар, выявляя его конкурентные свойства (например,
чай “Черный жемчуг”), а “Pickwick” рекламирует определенный вид чая: чай с
клубникой, с черной смородиной и т.д., акцентируя внимание потребителя на
том, что это чай с ароматическими добавками. Продолжая тему, можно отметить
рекламу чая “Teatly”, которая совершенно не отмечает вкусовые
характеристики чая, зато сообщает об удобстве упаковки; или чая новой марки
“Беседа”, ориентированная на потребителей и гранулированного, и листового
чая. Здесь можно отметить наличие слабо выраженной сегментации, выделяющая
группу потребителей, не предпочитающих определенную марку, которые не прочь
попробовать чего-нибудь “новенького”.
Однако, хотя чай является продуктом массового спроса, возможна
определенная маркетинговая направленность. Это трудно назвать сегментацией,
скорее это принципы маркетинговой политики, область средств продвижения
товара на рынок. Так, например, пакетированный или растворимый чай можно
ориентировать на группу деловых людей, которые пьют чай в офисах, где нет
особых для этого условий; для кафе и закусочных, где пакетированный чай
технологически более удобен и т. д.
III МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ТОВАРА И ЗАПРОСОВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Данный этап предполагает изучение запросов потребителей, их
потребительских ожиданий, товарных “ниш” на рынке. Исследование основано на
первичных данных (анкетирование группы потребителей). Образец анкеты
приведен в приложении 2. Анкетирование производится на основе дерева целей
(раздел 1, рис. 1). Полученные данные приведены и все сопутствующие расчеты
приведены в приложении 3. На их основе можно сделать следующие выводы:
1)наиболее значимые для покупателя характеристики чая - это,
естественно, вкусовые характеристики, причем среди них особенно важна
крепость чая, густота чайного вкуса;
2)вторая по важности характеристика - это упаковка, причем она должна
нести не только информативную функцию, но и рекламную, содержать название
торговой компании и присужденные стандарты качества, поскольку для
потребителя важнее не информация о том, с каких именно плантаций собран
чай, а гарантия его качества;
3)если говорить о предпочтительной разновидности чая, то несмотря на
недостаточный коэффициент конкордации (0,39), это крупнолистовой чай. (его
коэффициент предпочтительности равен 0,45.
IV ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ ТОВАРА
Если делать на основе этой информации позиционирование товара, то
можно отметить, что эксперты предпочли наиболее популярные характеристики,
и мы получили “стандартный” чай. Т.е. здесь налицо полная идентификация
товара с пожеланиями и запросами потребителей. Однако если говорить о цели
позиционирования, то это поиск ниши на рынке аналогичного товара. Т.к.
рынок чая уже достаточно сформирован, то проникнуть на рынок можно только с
чаем с абсолютно новыми свойствами (эксперты их не обнаружили). Но даже в
случае появления уникального по своим свойствам напитка, нужна продуманная
рекламная кампания, которая сможет доказать потребителю необходимость
покупки такого чая. Поэтому первичные затраты на рекламу предполагаются
высокими, что, несомненно скажется на предлагаемой цене. Повышенная цена, в
свою очередь, вытолкнет товар за пределы массового рынка. Т.е. товар
приобретет оттенок элитности. В этом случае перед фирмой встает также
проблема выбора розничных торговцев с высоким уровнем обслуживания в сети
престижных магазинов, привлекающих внимание состоятельных покупателей и
очень хорошо продуманная стратегия маркетинга, ориентированная на
престижность товара.
Если фирма предпочтет позиционирование товара на основе уже имеющихся
разновидностей, то, выбрав уже традиционный товар, она должна найти способ
дифференцировать свое предложение в глазах покупателей. Конкурентное
позиционирование можно обеспечить, опираясь на свойства товара, его
оформление, качество, цену и прочие характеристики. В условиях России можно
предложить организовать лотерею для покупателей чая данной марки, либо
широкая реклама в СМИ (т.е. здесь имеет место психологический аспект - если
название чая “на слуху”, то среди прочих сортов чая покупатель выберет уже
известную ему по рекламе среди менее известных фирм).
V ЭТАПЫ ТОВАРОДВИЖЕНИЯ
Товародвижение - это деятельность по планированию, осуществлению и
контролю за физическим перемещением материалов и готовых изделий от мест их
происхождения к местам пользования с целью удовлетворения нужд
потребителей и с выгодой для себя. Основные издержки товародвижения
складываются из расходов по транспортировке, последующему складированию
товаров, поддержанию товарно-материальных запасов, получению, отгрузке и
упаковке товаров, административных расходов и расходов по обработке
заказов. Товародвижение - это потенциальное оружие создания спроса, т.к. за
счет совершенствования системы товародвижения можно предложить лучшее
обслуживание или понижение цены, привлекая тем самым дополнительных
клиентов. Однако невозможно одновременно снизить издержки обращения и
обеспечить максимальный сервис для клиентов, т.к. сервис подразумевает
поддержание больших товарно-материальных запасов и наличие множества
складов, поэтому для наилучшей организации товародвижения необходим
системный подход. товародвижение проходит в несколько этапов:
Обработка заказов предусматривает отгрузку, оформление документов.
Складирование предполагает поиск оптимального количества складов, их
месторасположение, выбор складов (собственные предприятия или склады
общественного пользования) и т.д.
Транспортировка - выбор транспортных средств для перемещения товара от
производителей к потребителю, уровень затрат на транспортировку.
Поддержание товарно-материальных запасов - фирма должна решить, на каком
уровне они будут поддерживаться, т.к. для максимального сервиса необходимы
достаточно большие запасы товара, достаточные для немедленного выполнения
заказов всех клиентов. Однако поддерживать большие запасы нерентабельно,
т.к. издержки на их поддержание стремительно растут.
Не менее важным для фирмы является вопрос о выборе канала
распределения, т.е. выборе посредников в процессе товародвижения. Обращаясь
к торговым посредникам, производитель теряет контроль над тем, кому и как
продают товар. Но, вместе с тем, расходы на содержание собственной сети
распределения высоки и не всегда оправданы. Так, в случае с товарами
массового потребления, целесообразнее обратиться к оптовым посредникам,
или, если фирма имеет локальное значение, к сети универмагов.
Применяя принципы товародвижения к фирмам, производящим чай, нужно отметить
необходимость привлечения региональных дилеров (т.к. чай - товар
определенной климатической зоны, то для его распространения возможны два
варианта каналов распределения: посредничество региональных дилеров - т.е.
распределение по регионам, либо сотрудничество с крупными фирмами,
закупающими чай как сырье и занимающиеся его упаковкой, комплектованием и
.т.д.). Особой специфики на этапах товародвижения не требует, единственное
- это сухие склады и герметичность при транспортировке. Что касается
транспортировки, то предпочтительнее железнодорожный или водный транспорт,
т.к. здесь минимальные издержки.
VI ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ТОВАРА
В данном разделе рассматривается прямой канал товародвижения:
предприятие - фирменный магазин. Работа магазина моделируется как система
массового обслуживания. Магазин работает 6 дней в неделю. Оплата продавцов
установлена на уровне 300 долларов. Увеличить поток покупателей можно,
прибегнув к рекламе (скидки не допускаются). Конечная цель моделирования -
получения максимальной прибыли за неделю. Результаты моделирования
представлены в Приложении 2. Они отражены в графиках зависимости прибыли от
количества продавцов и затрат на рекламу.
Рис. 1. Уровень прибыли в зависимости от количества продавцов при
отсутствии затрат на рекламу 231,1
Прибыль
190,3 209,5
178,9
126,5
1 прод. 89,0
Дни недели
2 прод.
-117,9
-126,5
147,2 -147,6 -159,3
-160
Рис. 3. Уровень прибыли при затратах на рекламу 100 долларов
149,4
Прибыль
105
76,6
70,7
2 прод. 41,6
3,4 Дни недели
3 прод.
-179
-214,9
-238,6 -231 -234,8
-245,4
Рис. 2. Уровень прибыли в зависимости от количества продавцов, затраты на
рекламу равны 50 долларов
Прибыль
342.8
321.4
282.6
252.6 282.7
201.4
1 прод.
Дни недели
-7.5
2 прод. -22.0 -15.6
-52.3
-80.4
-90.7
Рис. 4. Уровень прибыли при затратах на рекламу 150 долларов.
Прибыль
231,4
208,5
2 прод. 129
86,1
73,8
69,2
Дни недели
-47,7
3 прод.
-101
-104,6
-152,4
-170,8
-193,5
Рис. 5. Уровень прибыли при затратах на рекламу 200 долларов.
Прибыль
Дни недели
-17,1
3 прод.
-51,7
-113,5
-115,8
-122,1
-169,9
Как видно из расчетов и графиков, увеличение количества продавцов
отрицательно влияет на величину прибыли. Однако при одновременном
увеличении затрат на рекламу прибыль остается положительной. Снижение
прибыли опережает увеличение числа продавцов и затрат на рекламу. Например,
после уровня затрат на рекламу на уровне 100 долларов увеличение числа
продавцов абсолютно неэффективно, т.к. получение прибыли возможно лишь на
уровне 2 продавцов (т.е. уровень, установленный при затратах, равных 100
долларам). Наибольшая величина прибыли (1683,44 долларов) отмечена при
уровне затрат на рекламу - 50 долларов и 1 продавце. Поэтому дальнейший
анализ производится исходя из этих показателей (см. Приложение 3).
VII ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ
Образование цены на чай имеет свою специфику: рынок чая по своим
условиям приближен к рынку чистой конкуренции. Он состоит из множества
потребителей и множества продавцов практически схожего товара (несмотря на
обилие разнообразных сортов и типов чая). Мы привыкли воспринимать чай как
чай, а не как лечебное, тонизирующее средство, у нас другая культура чая:
т.е. чай для нас - это часть жизненного обихода, поэтому мы не делаем
принципиальных различий в том или ином чае.
Отсюда и ценообразование такое же, как и на рынке чистой конкуренции.
Ни покупатель, ни продавец ни в состоянии оказать большого влияния на цену.
Продавец не будет запрашивать цену выше рыночной, т.к. покупатели легко
могут приобрести товар по более низким ценам. Невыгодно для продавца
предлагать товар по сниженным ценам, т.к. он может получить больший доход,
запросив рыночную цену, тем более что и при такой цене товар идет хорошо.
На ценообразование влияет и тот факт, что чай не требует особых
условий хранения (особенно чай во внешней и внутренней целлофановой
упаковке). Поэтому нет необходимости снижать цену ля того, чтобы сбыть
товар с заканчивающимся сроком хранения.
Влияет на установление цены и то, что чай - не сезонный товар,
следовательно, цены в течение года на него не колеблются.
Но если говорить об общемировой тенденции, рынок чая представляет
собой рынок монополистической конкуренции, которая отличается от чистой
проведением маркетинговых исследований, рекламой, деятельностью по
разработке товара и т.д. В отличие от рынка чистой конкуренции, где
предлагается одна цена для всех покупателей и продавцов, на рынке
монополистической конкуренции наблюдается диапазон цен, который объясняется
возможностью предложить для покупателей разные варианты товара. Реальные
изделия могут отличаться друг от друга качеством, свойствами, внешним
оформлением. Здесь присутствует также и сегментирование рынка,
приспособление товара для разных групп потребителей. На рынке
монополистической конкуренции продавцы широко используют практику
присвоения товарам марочных названий, рекламы.
Таким образом, цена на чай формируется не только на основе стоимости
сырья (она в себестоимости чая невелика), здесь приобретают большое
значение издержки на транспортировку, упаковку, реализацию рекламной
политики. А поскольку оптовые цены на чай формируются за пределами России,
то у нас цена формируется исходя из уровня текущих цен и величины торговой
накрутки (для оптовых и розничных торговцев). На рынке также представлен,
правда, в очень небольшом количестве, чай, цена которого определена исходя
из изначальной ценности именно этой марки чая. Но т.к., как раньше уже
говорилось, чай в нашем восприятии - товар массового потребления, то такой
чай предназначен для очень узкой группы людей, и подобная стратегия
ценообразования непопулярна.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.Котлер Ф. Основы маркетинга. М. 1996 г.
2.Методические указания по выполнению курсового проекта
3.Справочник товароведа. Продовольственные товары. Ч.2. М. Экономика, 1990.
-----------------------
3. Ларьки
2. Специализирован-ные отделы
1. Универмаг
Каналы сбыта
5. Наличие внешней целлофановой упаковки
4. Железная банка или деревянная коробка
3. Наличие целлофановой внутренней упаковки
2. Изображение фруктов на упаковке при добавках
1. Наличие надписей на русском языке
Упаковка
3. Гранулированный чай
2. Листовой чай
1. Пакетированный чай
Типовые разновидности
4. Наличие ароматических добавок (мята, травы, экзотические плоды)
3. Насыщенный цвет
2. Наличие густого аромата чая
1. Крепость, густота чайного вкуса
Вкусовые характеристики
Потребительские свойства товара
Реферат на тему: Анализ рынка недвижимости
Министерство образования Российской Федерации
Новосибирский Государственный Архитектурно –
Строительный Университет
Кафедра менеджмента
Курсовая работа
На тему: «Анализ состояния ,формирования и развития рынка недвижимости в
городе Новосибирске»
Выполнил студент гр
Имя
Проверил
преподаватель
Крикунова
А.Б.
Новосибирск-2003
Введение.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает
недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля,
административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и
помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта
потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры,
гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и
служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и
организаций всех форм собственности. В России происходит активное
формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан,
предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации
государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых
помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых
владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих
сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие
структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для
которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав
пользования землей и правовая защита их интересов.
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства
граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на
имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться
местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
Глава 1. Основные виды методы маркетинговых исследо ваний рынка
недвижимости
1.1 Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со
времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не
проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс
также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие
рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских
прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи,
залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и
прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по
наследству.
К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее
редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость
прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства);
территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может
повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое
назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).
Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но
в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее
часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и
нежилые помещения .
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на
используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой
деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для
производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для
сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви,
больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база
Рынок , это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами
(продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений
между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;
сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.
Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не
характерны для других товаров (например, строго определенное
местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг
операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога
и т.п.).
Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный
характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за
определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет
различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими
товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при
совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей
покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в
ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на
4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья,
рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также
выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и
пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и
юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации
(подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства,
страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической
инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной
деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию
деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении
оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной
или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно
представить рынок недвижимости.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав
собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому
кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен
договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев
жилья с целью совместной эксплуатации).
Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в
России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной
реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое
государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России
началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных
участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и
муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и
других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет
земельный кадастр.
1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно
охарактеризовать следующими факторами:
1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные
акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в
тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается
«тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с
другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных
направлений инвестирования вложений в недвижимость являются
привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить
средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка
недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической
неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены
формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют
специальные службы сбора и анализа информации), низкого
профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт
работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора
сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным
качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее
массовым является рынок жилья).
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится
товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права
собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы
накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к
анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе,
является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на
той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного
варианта решения предпринимателя.
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:
- индивидуальность ценообразования;
- высокий уровень трансакционных издержек;
- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально
экономики;
- многообразие рисков;
- низкая ликвидность товара на рынке;
- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов,
которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа
при принятии экономических решений.
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые
затрудняют его анализ. Это:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное
отсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет
собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке.
Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а
на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности
работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо
конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте
недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по
целому ряду признаков: географическому положению, физическим
характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу
признаков.
Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть.
Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и
стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко
определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически
оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно
выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка
могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за
которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется
классификация самих потребителей.
Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть
целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:
1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность
непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-
вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные
контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы
заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре
города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не
принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь
представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в
которых заняты только работники этих организаций, и тем более
собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на
периферии с более низким уровнем арендной платы.
3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров
(продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для
элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на
пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою
политику по отношению к арендной плате.
Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки.
Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам,
свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на
доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в
зависимости от характера торговли:
- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из
близость к местам проживания населения;
- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение
поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных
магистралях:
- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров,
существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.
в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей
недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке
объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда
затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно
представляли собой однородное по своим представителями и требования
сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления
закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и
промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в
рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.
Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка
– позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так
и отдельный объект недвижимости.
Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту
рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.
В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и
предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.
Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке
(принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже
имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных
объектов, его «изюминку».
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых,
определение места продукта на рынке является основанием для разработки
концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения,
способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых,
позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него
определенный образ продукта.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь
инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия
оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход
предпринимателю.
Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики
(качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их
экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей
предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде
следующей простейшей формулы:
Качество=цене=потребителю.
Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент
рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен
выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту
(например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или
иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные
характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей.
Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы
сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.
Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения
предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение,
избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего
продукта.
Глава 2 Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе
2.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья.
Объект недвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости
от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть
стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от
стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием
расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения
подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести
доход при прекращении выплаты кредита.
Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта,
страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация
инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует
несколько видов стоимости.
Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо
определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо
отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.
Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в
эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая,
залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных
прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.
Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости.
1. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости
недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена
продажи объекта недвижимости на свободном рынке.
2. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного
субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект
на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности,
полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.
3. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на
затратах (на воспроизводство объекта).
4. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения)
элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую
стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина
восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета
земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на
воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость
замещения – затраты на создание аналогичного объекта.
5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая
стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает
получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае
невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении
величины выдаваемой ссуда.
6. Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для
конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по
решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость –
это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше,
чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом
всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей
оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее
часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение
соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости –
залог успешной работы оценщика.
2.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке
Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую
будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий
частной сделки.
Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно
большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная
стоимость.
Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие
рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного
фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что
ведет к изменению вида стоимости.
Рыночная стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и
инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки
рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о
рынке, на котором предлагается данная недвижимость.
Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная
цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом
рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки
в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении
всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.
Для определения рыночной стоимости в моей курсовой работе я использую
методику примерного расчета стоимости квадратного метра жилья в г.
Новосибирске и его пригородных районах. Средняя стоимость квадратного
метра жилья рассчитывается по районам.
Таблица 2 .1 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района
|№ |Переменные |Характеристика переменных |
|1 |Тип строения |Улучшен. |Полно- |Улучшен.|Улучшен. |Полоногаб|
| | |План. |Габарит | |План. |арит |
| | | | |План. | | |
|2 |Кол-во комнат |3 |2 |2 |4 |1 |
|3 |Материал стен |Панель |Кирпич |Панель |Панель |Шлакоб |
|4 |Этажность |6/10 |1/4 |7/10 |9/9 |1/2 |
| |квартиры | | | | | |
|5 |Жилая площадь |40 |32 |35 |51 |22 |
|6 |Общая площадь |70 |57 |63 |74 |38 |
|7 |Фактор |Все |Все |Две |Все | |
| |изолированности|изолирован|изолиров-а|смежные |изолирован| |
| |комнат |ные |нные | |ные | |
|8 |Наличие балкона|балкон |балкон |Лоджия |Две лоджии| |
| | | | |балкон | | |
|9 |Телефон |+ |+ |+ | | |
|10|Наличие метро | | | | | |
|11|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, тыс.| | | | | |
| |р. | | | | | |
|12|Рыночная | | | | | |
| |стоимость 1 | | | | | |
| |кв.м, тыс.р. | | | | | |
Таблица 2.2 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района
|№ |Переменные |Характеристика переменных |
|1 |Тип строения |Полно-г|Улучшенная |Улучшенная|Полног|Улучшенная |
| | |абарит |Планировка | | |планировка |
| | | | |Планировка|абарит| |
|2 |Кол-во комнат |1 |4 |2 |2 |3 |
|3 |Материал стен |Кирпич |Панель |Кирпич |Шлакоб|Кирпич |
|4 |Этажность |1/5 |1/10 |7/10 |Ѕ |ѕ |
| |квартиры | | | | | |
|5 |Жилая площадь,|15 |50 |39 |35 |51 |
| |кв.м | | | | | |
|6 |Общая площадь |28 |79 |52 |47 |76 |
| |кв.м. | | | | | |
|7 |Фактор | |Все |Все | | |
| |изолированност| |изолированные|Изолирован| |Все |
| |и комнат | | |ные | |изолированные|
|8 |Наличие | |Лоджия |Балкон | |Два балкона |
| |балкона | | | | | |
|9 |Телефон | |+ |+ | | |
|10|Наличие метро | | | | | |
|11|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, | | | | | |
| |тыс.р. | | | | | |
|12|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, | | | | | |
| |кв.м. | | | | | |
Расчет стоимости квадратного метра жилья я производила с помощью
методического указания.[7]
2.3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе
При общем снижении доходов населения наблюдается рост доли потребительских
расходов жителей на содержание квартир. В ряде случаев эта доля составляет
более трети потребительских расходов населения. Разработанная в качестве
одного из приоритетов экономического развития страны государственная
целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной
реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы
долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры,
направленные на решение следующих приоритетных задач:
- изменить систему законодательных и правовых норм для юридического
обеспечения проведения жилищной реформы;
- преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспе | |
