|
Реферат: Акты органов местного самоуправления (Право)
Министерство общего и профессионального образования
Биробиджанский промышленно-гуманитарный колледж
Контрольная работа
по конституционному праву РФ
Вариант № 4
Тема: «Акты органов местного самоуправления»
2001
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Акты органов местного самоуправления в правовой системе
субъектов Российской Федерации………………………………………………………4
Глава 2. Уставы муниципальных образований – правовая основа
деятельности местного самоуправления……………………………………………….7
Глава 3. Акты представительных и исполнительных органов местного
самоуправления,
их роль в правовом регулировании вопросов местного значения…………………..10
1. Правовые акты Законодательного Собрания………………………………………10
2. Правовые акты Губернатора области………………………………………………10
3. Правовые акты Правительства области……………………………………………10
4. Правовые акты территориальных органов государственной власти
административно-территориальных единиц………………………………………….11
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………………………..13
Список источников……………………………………………………………………………. 14
Приложение 1
ВВЕДЕНИЕ
Многообразие явлений жизни общества, государства и гражданина
порождает потребность в документировании разных видов деятельности и
состояний. Нужны фиксация и общезначимое удостоверение фактов, событий и
состояний. Документирование представляет собой запись по установленным
формам необходимой для управления и иных видов деятельности информации.
Документ как письменная форма, удостоверяющая определенную информацию,
является наиболее распространенным ее носителем. Это — законы,
постановления, инструкции, обращения, письма, свидетельства, договоры, и
т.д.
Осуществление государственной власти немыслимо без документирования
информации. И значение актов органов государственной власти невозможно
переоценить.
В предлагаемой работе рассматриваются акты органов местного
самоуправления.
Под местным самоуправлением понимается система создаваемых гражданами
органов, самостоятельно и с привлечением населения решающих вопросы
местного значения.
Конституция Российской Федерации отмечает, что местное самоуправление
в пределах своих полномочий самостоятельно. Эти органы, реализуя свои
полномочия, установленные восьмой главой ст.ст. 130—133 Конституции
Российской Федерации, издают по вопросам своей компетенции правовые акты.
Местное самоуправление опирается на прочную конституционную основу,
осуществляется в соответствии с федеральными законами, конституциями,
уставами, законами субъектов РФ, а также собственными правовыми актами.
Правовые акты органов местного самоуправления, в связи с обширностью
решаемых этими органами вопросов, разнообразны.
В рамках настоящей работы будут рассмотрены:
- акты органов местного самоуправления,
- уставы муниципальных образований,
- акты представительных и исполнительных органов местного
самоуправления.
При рассмотрении вопросов контрольной будут использоваться примеры
нормативных актов Еврейской автономной области и г. Биробиджана в
частности.
Глава 1. Акты органов местного самоуправления в правовой системе
субъектов Российской Федерации.
Конституция отмечает, что местное самоуправление в пределах своих
полномочий самостоятельно[1]. Эти органы, издают правовые акты по вопросам
своей компетенции, реализуя свои полномочия, установленные восьмой главой
ст.ст. 130—133 Конституции Российской Федерации.
Этот вывод не противоречит конституционному указанию на то, что
«органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной
власти»[2]. «При любом толковании этого указания ясно, что не может быть
предусмотренных Конституцией органов самоуправления, которые осуществляли
бы публичную власть без издания правовых актов»[3].
Акты самоуправления являются непосредственным волеизъявлением. Прямое
волеизъявление граждан служит наиболее демократическим источником
правотворчества. Личные и социальные интересы находят здесь органическое
сочетание. В актах самоуправления сближается и даже сливается круг лиц,
принимающих решения, и круг лиц, исполняющих эти решения.
Но по своему характеру, признакам, субъектам, содержанию и сферам
регулирования эти акты неодинаковы. В первую группу можно выделить акты в
системе местного самоуправления, во вторую — акты прямого волеизъявления в
масштабе государства или государственного образования.
В указанных статьях Конституции Российской Федерации установлены
основы местного самоуправления, которые обеспечивают самостоятельное
решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и
распоряжение муниципальной собственностью. Для этих целей граждане
используют референдум, выборы, другие формы прямого волеизъявления, а также
выборные и другие органы местного самоуправления. В Федеральном Законе N
154-ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации"[4], в конституциях и уставах
субъектов федерации, в их законах о местном самоуправлении, о местных
референдумах, о выборах, о сходах и собраниях граждан более подробно
регулируются виды и содержание решений местного самоуправления.
Примечательно, что решения, принятые путем референдума на сходах,
именуются именно как решения.
Есть процедуры принятия решений сельскими сходами и народными
собраниями в городах, поселках. Такое решение как акт самоуправления
обладает юридической силой, если принято применительно к установленному (в
законе, положении) кругу вопросов, если правильно проведено голосование,
если решение удостоверено подписями и печатью.
Принимают решения органы территориального общественного самоуправления
— домовые, уличные комитеты и др. Форма их — произвольная.
Теперь рассмотрим другие проблемы. «В нашей общественной практике все
более заметное место занимают институты прямой демократии. Из
конституционного принципа народовластия, когда носителем суверенитета и
единственным источником власти является народ, логически следует признание
высокой роли этих институтов. Ведь народ осуществляет свою власть
непосредственно, а также через органы государственной власти и органы
местного самоуправления»[5]. В п. 3 ст. 3 Конституции Российской Федерации
установлено: высшим непосредственным выражением власти народа являются
референдум и свободные выборы.
Добавим и другие формы непосредственной демократии — народные
собрания, сельские сходы, общественные обсуждения, наказы избирателей,
распоряжение вопросов на собраниях трудовых коллективов и т.п. Все
названные институты характеризуются тем, что с их помощью граждане
непосредственно участвуют в управлении государственными делами, сами
принимают решения. Для принятия коллективных решений применяется
единственно демократический способ — голосование, которое позволяет реально
определить волю граждан, социальной общности, населения.
Возникает вопрос: как оформить непосредственное волеизъявление людей,
каким образом придать ему юридически корректный и обязательный смысл, как
соотнести такое решение с правовыми актами?
Граждане и их объединения, социальные общности сами вырабатывают
правила поведения, нормы и добровольно им следуют. Происходит фиксированное
прямое волеизъявление, которое становится юридически значимым решением —
актом. И его следует включить в общую систему правовых актов, отмечая при
этом высокую значимость и ценность.
Начнем с выборов. Их процедура регулируется в законах о выборах
депутатов законодательных и представительных органов, местного
самоуправления, в федеральном Законе "Об основных гарантиях избирательных
прав граждан Российской Федерации". В ст.ст. 30—33 упомянутого Закона
закреплены порядок голосования, гарантии достоверного и правильного
подсчета голосов избирателей, установления результатов выборов,
опубликования итогов голосования и результатов выборов.
Конкретизацией этих положений может служить Закон Еврейской автономной
области "Об организации местного самоуправлении в Еврейской автономной
области"[6] (принят 28.02.1996 г.).
Статья 3 этого закона гласит, что правовую основу местного
самоуправления составляют: Конституция Российской Федерации; законы
Российской Федерации; Устав Еврейской автономной области; настоящий закон;
законы Еврейской автономной области.
В Еврейской автономной области по вопросам местного значения может
проводиться местный референдум (статья 17), могут созываться собрания
(сходы) граждан (статья 18).
Территориальное общественное самоуправление населения области
осуществляется через сборы, сходы, собрания жителей, иные формы
непосредственного народовластия, а также через органы территориального
общественного самоуправления (советы, комитеты микрорайонов, домовые,
уличные комитеты) (статья 21).
В ведении муниципальных образований находятся вопросы местного
значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми могут
наделяться органы местного самоуправления (статья 10).
К вопросам местного значения вышеназванный закон относит[7] (всего 35
пунктов):
1) принятие и изменение уставов муниципальных образований, контроль за
их соблюдением;
2) владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью;
3) местные финансы, формирование, утверждение и исполнение местного
бюджета, установление местных налогов и сборов, решение других финансовых
вопросов местного значения;
4) охрана общественного порядка, организация и содержание
муниципальных органов охраны общественного порядка, осуществление контроля
за их деятельностью;
5) регулирование планировки и застройки территорий муниципальных
образований;
6) создание условий для жилищного и социально - культурного
строительства;
7) контроль за использованием земель на территории муниципального
образования;
8) организация и содержание муниципальной информационной службы;
9) учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
10) учреждение собственных средств массовой информации.
Отметим, что в исключительном ведении представительных органов
местного самоуправления находятся[8]:
V принятие общеобязательных правил по предметам ведения муниципального
образования, предусмотренных уставом муниципального образования;
V утверждение местного бюджета и отчета о его исполнении;
V принятие планов и программ развития муниципального образования,
утверждение отчетов об их исполнении;
V установление местных налогов и сборов;
V установление порядка управления и распоряжения муниципальной
собственностью;
V контроль за деятельностью органов местного самоуправления и
должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставами
муниципальных образований.
Обеспечению законности на местной территории служит норма об
административной ответственности должностных лиц и граждан - штраф в
судебном порядке — за невыполнение решений органов местного самоуправления,
принятых в пределах их компетенции.
В то же время решения, нарушающие Конституцию и законы России, законы
и иные акты области, могут быть отменены в судебном порядке. Допускается их
обжалование.
Глава 2. Уставы муниципальных образований –
правовая основа деятельности местного самоуправления.
Местное самоуправление наряду с другими актами регулируется также
уставами муниципальных образований.
«Муниципальным образованием называется «городское, сельское
поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть
поселения, иная населенная территория, … в пределах которых осуществляется
местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет
и выборные органы местного самоуправления»[9].
В соответствии с конституционными и законодательными основами (Закон №
154-ФЗ), устав самостоятельно разрабатывается муниципальным образованием и
принимается представительным органом местного самоуправления или населением
непосредственно.
«Устав муниципального образования подлежит государственной регистрации
в порядке, установленном законом субъекта РФ. Основанием для отказа в
государственной регистрации устава муниципального образования может быть
только противоречие его Конституции РФ, законам Российской Федерации и
законам субъекта Российской Федерации», причем «отказ в государственной
регистрации может быть обжалован гражданами и органами местного
самоуправления в судебном порядке»[10].
Устав муниципального образования вступает в силу после его
официального опубликования (обнародования).
В уставе муниципального образования указываются[11]:
1) границы и состав территории муниципального образования;
2) вопросы местного значения, относящиеся к ведению муниципального
образования;
3) формы, порядок и гарантии непосредственного участия
населения в решении вопросов местного значения;
4) структура и порядок формирования органов местного
самоуправления;
5) наименование и полномочия выборных, других органов местного
самоуправления и должностных лиц местного самоуправления;
6) срок полномочий депутатов представительных органов местного
самоуправления, членов других выборных органов местного самоуправления,
выборных должностных лиц местного самоуправления;
7) виды, порядок принятия и вступления в силу нормативных правовых
актов органов местного самоуправления;
8) основания и виды ответственности органов местного
самоуправления и должностных лиц местного самоуправления;
9) порядок отзыва, выражения недоверия населением или досрочного
прекращения полномочий выборных органов местного самоуправления и
выборных должностных лиц местного самоуправления;
10) статус и социальные гарантии депутатов, членов других выборных
органов местного самоуправления, выборных должностных лиц местного
самоуправления, основания и порядок прекращения их полномочий;
11) гарантии прав должностных лиц местного самоуправления;
12) условия и порядок организации муниципальной службы;
13) экономическая и финансовая основа осуществления местного
самоуправления, общий порядок владения, пользования и распоряжения
муниципальной собственностью;
14) вопросы организации местного самоуправления, обусловленные
компактным проживанием на территории муниципального образования
национальных групп и общностей, коренных (аборигенных) народов, казачества
с учетом исторических и иных местных традиций;
15) другие положения об организации местного самоуправления, о
компетенции и порядке деятельности органов местного самоуправления и
должностных лиц местного самоуправления в соответствии с законами
Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
Рассмотрим эти положения на примере Устава муниципального образования
«Город Биробиджан», зарегистрированного в управление юстиции ЕАО 04.08.97
под номером 1.
В законе ЕАО N 3-ОЗ от 28 февраля 1996 г. «Об организации местного
самоуправления в Еврейской автономной области» правовая основа местного
самоуправления закрепляется следующим образом: «организация деятельности
населения, выборных и других органов местного самоуправления, их
должностных лиц по осуществлению местного самоуправления закрепляется в
Уставе муниципального образования»[12].
В преамбуле Устава г. Биробиджана говорится что, устав является
правовой основой деятельности местного самоуправления: «Мы, депутаты
городской Думы … принимаем настоящий Устав в качестве правовой основы в
организации самоуправления города Биробиджана».
Структура Устава г. Биробиджана приведена в Приложении 1. Из
приложения видно, что Устав состоит из 14 глав и 77 статей.
Как и устанавливается законодательством, Устав муниципального
образования «Город Биробиджан» «в соответствии с Конституцией Российской
Федерации, Федеральным и областным законодательством определяет предметы
ведения города, его территорию, статус органов самоуправления, порядок
формирования, полномочия, ответственность, правовую и материальную основу
их деятельности, формы прямого волеизъявления граждан в решении вопросов
местного значения»[13].
В статье 1 Устава города Биробиджана говорится, что Устав действует на
территории города и обязателен для исполнения всеми его жителями, органами
государственной власти и самоуправления, общественными и религиозными
организациями, юридическими лицами независимо от форм собственности,
действующими на территории города Биробиджана. Также Устав имеет прямое
действие, высшую юридическую силу по отношению к правовым актам органов
самоуправления города и их должностных лиц.
Устав определяет следующее понятие городского самоуправления:
«Самоуправление в г. Биробиджане - признаваемая и гарантируемая
Конституцией Российской Федерации самостоятельная и под свою
ответственность деятельность населения по решению непосредственно или через
органы местного самоуправления вопросов местного значения, исходя из
интересов населения города, его исторических и иных местных традиций»[14].
Структура органов городского самоуправления, устанавливаемая Уставом
города имеет следующий вид:
а) выборный представительный орган городского самоуправления -
Биробиджанская городская Дума (далее Дума);
б) глава муниципального образования - мэр города Биробиджана,
осуществляющие самоуправление от имени жителей города, в пределах
установленной Уставом компетенции в Биробиджане[15].
Глава ХI Устава устанавливает следующие гарантии местного
самоуправления:
- Недопустимость ограничения прав городского самоуправления в городе
Биробиджане (Статья 66).
- Обязательность рассмотрения обращений органов городского
самоуправления (Статья 67).
- Обязательность исполнения решений органов самоуправления г.
Биробиджана (Статья 68).
- Судебная защита городского самоуправления (Статья 69).
Ограничение прав городского самоуправления, установленных Конституцией
Российской Федерации, Федеральными законами РФ, правовыми актами Еврейской
автономной области, настоящим Уставом, запрещается.
Граждане, проживающие на территории г.Биробиджана, органы и
должностные лица городского самоуправления вправе предъявлять в суд или
арбитражный суд иски о признании недействительными нарушающих права
городского самоуправления актов органов государственной власти и
государственных должностных лиц, органов и должностных лиц городского
самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, а также общественных
объединений.
Устав муниципального образования города Биробиджана принимается
городской Думой и считается принятым, если за него проголосовало две трети
от установленного числа депутатов[16].
Внесение по правок в Устав города Биробиджана устанавливается статьей
74:
1. Инициатива по внесению изменений и дополнений в Устав принадлежит
депутатам городской Думы, мэру, органам территориального общественного
самоуправления, группе жителей не менее двух процентов от числа граждан,
проживающих на территории города и обладающих избирательным правом, а также
депутатам Законодательного собрания ЕАО, избранным населением г.
Биробиджана.
2. Инициатива жителей о внесении изменений и дополнений в Устав города
выражается в форме сбора подписей на подписных листах с указанием фамилии,
имени, отчества, года рождения, серии и номера паспорта или иного
удостоверения личности, адреса места жительства.
3. Решение о внесении изменений и дополнений в Устав рассматривается и
принимается городской Думой в порядке, установленном для принятия
настоящего Устава.
4. Дополнения и изменения к Уставу города вступают в силу в том же
порядке, что и принятие Устава.
Устав города прекращает свое действие с момента, указанного в решении
городской Думы о принятии нового Устава[17].
Экземпляр Устава города, зарегистрированного в установленном порядке,
хранится у мэра города[18].
Глава 3. Акты представительных и исполнительных органов местного
самоуправления, их роль в правовом регулировании вопросов местного
значения.
Рассмотрим теперь акты представительных и исполнительной органов
местного самоуправления.
«Органы местного самоуправления и должностные лица местного
самоуправления по вопросам своего ведения принимают правовые акты.
Наименование и виды правовых актов органов местного самоуправления,
выборных и других должностных лиц местного самоуправления, полномочия по
изданию указанных актов, порядок их принятия и вступления в силу
определяются уставом муниципального образования в соответствии с законами
субъектов РФ[19].
Закон ЕАО N 01-ОЗ от 31 января 1996 г. «Об органах государственной
власти в Еврейской автономной области» устанавливает, что в систему
правовых актов области входят[20]:
1. правовые акты Законодательного Собрания;
2. правовые акты Губернатора области;
3. правовые акты Правительства области;
4. правовые акты территориальных представительных и исполнительных
органов государственной власти административно-территориальных единиц.
1. Правовые акты Законодательного Собрания.
Законодательное Собрание по вопросам компетенции Еврейской
автономной области принимает Устав и законы области, по вопросам своей
компетенции Законодательное Собрание принимает постановления, положения,
регламенты, правила, а также может принимать акты резолютивного характера:
обращения, заявления, резолюции и т. д[21].
Порядок подготовки, принятия, опубликования и вступления в законную
силу правовых актов, принимаемых Законодательным Собранием,
устанавливается законом области[22].
2. Правовые акты Губернатора области.
Губернатор Еврейской автономной области принимает акты по вопросам
исполнительной и распорядительной деятельности, в том числе нормативного
характера. Правовые акты Губернатора области, в т.ч. и не носящие
нормативного характера, издаются в виде постановлений и распоряжений.
Правовые акты Губернатора не могут противоречить Конституции
Российской Федерации, федеральному законодательству, Уставу и законам
области[23].
3. Правовые акты Правительства области.
К правовым актам Правительства области относятся постановления и
распоряжения.
Постановления и распоряжения подписываются Губернатором области -
председателем Правительства, а в его отсутствие председательствующим на
заседании Правительства первым заместителем Председателя Правительства
области.
Порядок подготовки актов Правительства определяется Регламентом
Правительства области[24].
4. Правовые акты территориальных органов государственной власти
административно-территориальных единиц.
Территориальные органы государственной власти в пределах своей
компетенции принимают правовые акты. Правовые акты территориальных органов
государственной власти являются частью системы правовых актов области[25].
Правовые акты городской Думы[26]
Городская Дума Биробиджана принимает на заседаниях правовые акты:
решения, заявления, обращения.
Решения по вопросам, отнесенным к исключительному ведению городской
Думы, считаются принятыми, если за них проголосовало более половины от
числа избранных членов Думы.
В исключительном ведении городской Думы находятся[27]:
1) принятие общеобязательных правил по предметам ведения
муниципального образования, предусмотренных настоящим Уставом и действующим
законодательством;
2) утверждение городского бюджета и отчета о его исполнении;
3) принятие планов и программ развития города, утверждение отчетов об
их исполнении;
4) установление местных налогов и сборов;
5) установление порядка управления и распоряжения муниципальной
собственностью;
6) контроль за деятельностью органов и должностных лиц городского
самоуправления, предусмотренной настоящим Уставом.
Решения по другим вопросам, обращения и заявления считаются принятыми,
если за них проголосовало более половины от числа присутствующих членов
Думы, если иное не предусмотрено Уставом.
Правовые акты городской Думы, затрагивающие права и свободы человека и
гражданина, а также правовой статус организаций, имеющие нормативный
характер, не могут применяться, если они не опубликованы официально для
всеобщего сведения. Другие решения Думы вступают в силу с момента их
подписания председательствующим, если иное не оговорено в решении. Решения
Думы подписываются председательствующим в течение десяти дней, после чего
считаются подписанными, если по ним не внесены протесты.
Правовые акты мэра Города[28]
Мэр города Биробиджана в пределах своей компетенции издает
постановления и распоряжения. Правовые акты мэра города не могут
противоречить Конституции РФ и Федеральным законам, Законодательным актам
Еврейской автономной области, настоящему Уставу и правовым актам, принятым
городской Думой.
Законы и иные правовые акты органов государственной власти, принятые
в пределах их компетенции, обязательны для исполнения всеми находящимися
на территории органами государственной власти и органами местного
самоуправления предприятиями, учреждениями, организациями, общественными
объединениями, должностными лицами и гражданами.
Невыполнение законов области, правовых актов, принятых органами
государственной власти области в пределах их компетенции, если
ответственность за соответствующие действия не установлена Кодексом
Российской Федерации об административных правонарушениях особо, влечет
административную ответственность должностных лиц и граждан в виде штрафа в
размере до двадцатикратного минимального размера оплаты труда, налагаемого
в судебном порядке[29].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итак, в связи с тем, что местное самоуправление — составная часть
демократии, акты самоуправления по своей сути являются непосредственным
волеизъявлением населения.
Акты органов местного самоуправления документально закрепляют
результаты деятельности населения по решению вопросов местного значения
непосредственно или через органы местного самоуправления.
Как уже отмечалось, органы местного самоуправления, издают правовые
акты по вопросам своей компетенции, реализуя свои полномочия, установленные
восьмой главой ст.ст. 130—133 Конституции Российской Федерации.
В уставах муниципальных образований, в актах представительных и
исполнительных органов местного самоуправления решаются вопросы
непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения.
В связи с тем, что местное самоуправление как выражение власти
народа составляет одну из основ конституционного строя Российской
Федерации, акты органов местного самоуправления играют важную роль в правой
системе субъектов федерации.
Список источников.
1. Конституция Российской Федерации - М, 1993 г.
2. Федеральный Закон N 154-ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации" //
Российская газета 01.09.95, N 170
3. Закон ЕАОN 3-ОЗ от 28.08.1995 г. "Об организации местного
самоуправлении в Еврейской автономной области"
4. Закон ЕАО N 01-ОЗ от 31 января 1996 г. «Об органах государственной
власти в Еврейской автономной области»
5. Устав города Биробиджана //Биробиджанер штерн 07.08.1997 г.
6. Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации – М.: Норма –
ИНФРА –М, 1999 г.
7. Государственное право России /Под ред. О.Е. Кутафина. – М.:
Издательство «Юридическая литература», 1996 г.
8. Тихомиров Ю.А., Макальская Н.Л. Правовые акты – М., 1995 г.
Приложение 1
Устав муниципального образования "Город Биробиджан"
(от 04.08.97, регистрационный номер 1)
-----------------------
[1] ст. 12 Конституции Российской Федерации - М, 1993 г.
[2] Там же.
[3] Ю.А. Тихомиров, Макальская Н.Л. Правовые акты – М., 1995 г. с. 112.
[4] ФЗ N 154-ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации" // Российская газета 01.09.95, N 170
[5] Государственное право России /Под ред. О.Е. Кутафина. – М.:
Издательство «Юридическая литература», 1996 г., с. 545.
[6] Закон ЕАО N 3-ОЗ от 28.08.1995 г. "Об организации местного
самоуправлении в Еврейской автономной области"
[7] Там же, ст. 10
[8] Ст. 23 [9] Закона ЕАО N 3-ОЗ от 28.08.1995 г. "Об организации местного
самоуправлении в Еврейской автономной области"
[10] ФЗ N 154-ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации" // Российская газета 01.09.95, N
170.
[11] Там же, ст. 8 п. 3, 4, 5.
[12] Там же, ст. 8
[13] ст. 3. закона ЕАО N 3-ОЗ от 28 февраля 1996 г. «Об организации
местного самоуправления в Еврейской автономной области»
[14] ст. 1. гл I Устава города Биробиджана //Биробиджанер штерн 07.08.1997
г.
[15] Там же, ст. 8.
[16] ст. 10 Устава города Биробиджана //Биробиджанер штерн 07.08.1997 г.
[17] Там же, ст. 73.
[18] Там же, ст. 75.
[19] Там же, ст. 76.
[20] Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации – М.: Норма –
ИНФРА –М, 1999 г, с. 724.
[21] ст. 39 гл. IV. Закона ЕАО N 01-ОЗ от 31 января 1996 г. «Об органах
государственной власти в Еврейской автономной области»
[22] Там же, ст. 40.
[23] Там же, ст. 41.
[24]Там же, ст. 42.
[25] Ст. 43 Закона ЕАО N 01-ОЗ от 31 января 1996 г. «Об органах
государственной власти в Еврейской автономной области».
[26] Там же, ст. 44.
[27] Ст. 14 Устава города Биробиджана //Биробиджанер штерн 07.08.1997 г.
[28] Там же, п. 3 ст. 15.
[29] Там же, ст. 27.
[30] Ст. 49. Закона ЕАО N 01-ОЗ от 31 января 1996 г. «Об органах
государственной власти в Еврейской автономной области»
-----------------------
ГЛАВА XIV. Переходные положения (ст. 77)
ГЛАВА XIII. Принятие и внесение поправок в Устав города Биробиджана (ст.
73 – 76)
ГЛАВА XII. Взаимоотношения органов самоуправления города Биробиджана с
органами государственной власти, органами местного самоуправления в
Российской Федерации. Международное сотрудничество (ст. 70 – 72)
ГЛАВА ХI. Гарантии местного самоуправления (ст. 66 – 69)
ГЛАВА X. Финансовая основа городского самоуправления (ст. 52 – 65)
ГЛАВА IX. Экономическая основа городского самоуправления (ст. 47 – 51)
ГЛАВА VIII. Прямое участие населения города в управлении городскими делами
(ст. 36 – 46)
ГЛАВА VII. Муниципальная служба (ст. 34 – 35)
ГЛАВА VI. Мэрия в системе городского самоуправления ( ст. 31 – 33)
ГЛАВА V. Мэр города Биробиджана (ст. 24 – 30)
ГЛАВА III. Биробиджанская городская Дума. (ст. 12 – 18)
ГЛАВА II. Понятие, принципы и система органов местного самоуправления (ст.
8 – 11)
ГЛАВА 1.Город Биробиджан и его территория (Ст. 1 – 7)
ГЛАВА IV. Депутат городской Думы (ст. 20 – 23)
Реферат на тему: Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования
Министерство образования Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального
образования
Сибирский государственный индустриальный университет
Кафедра “Строительное производство и управление недвижимостью”
РЕФЕРАТ
по дисциплине “Оценка недвижимости”
на тему “Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и
территориально-экономического зонирования”
|Выполнил: |Студент гр. СПО – 992 |
| |Бородина О.С. |
|Проверил: |Абрамович О.С. |
Новокузнецк 2003
Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
Термины и определения 7
Цели государственной кадастровой оценки 8
Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов 10
Методики оценки земли 17
Требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценке 21
Стоимость земель и базовые функции 23
Иерархический принцип организации оценки городских земель. Кадастровая и
индивидуальная оценка 25
Факторы государственной кадастровой оценки 29
Требования, предъявляемые к Методике 31
Исходная информация и ее источники 34
Расчетные блоки, используемые в Методике 36
Экономическая оценка городских земель на основе градостроительной оценки
территории. Программно-методический комплекс LandUser 37
Исходные данные для расчетов 42
Предплановая и постплановая оценка 43
Калибровка модели 44
Оценка городских (поселковых) земель 45
Оценка сельскохозяйственных земель 53
Список литературы 64
ВВЕДЕНИЕ
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в
политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной,
экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка
которой представляет собой одно из важнейших условий нормального
функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в
получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как
государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении
земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных
пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и
частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с
землей.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные
предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания
арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной
собственности, а также государственной политики в области оценки земель для
целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими
перед Правительством Российской Федерации, являются:
1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы
для реформирования налоговой и земельной политики.
2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации
нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих
методик и методологических подходов по государственной кадастровой
оценке земли.
Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о
земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В
земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание
общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли.
Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного
кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:
> Кадастру недвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка
земли;
> Земельной книге, в которой учитывается право собственности на землю.
Определенные шаги в области создания нормативной правовой базы уже
сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации
предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости
земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального
закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на
доработке.
В отдельных субъектах Российской Федерации проводились оценочные
работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О
порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе
оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании
международной практики оценки без учета специфики законодательства
Российской Федерации и существующих российских условий политической,
экономической и социальной жизнедеятельности.
В настоящее время вступил в силу Закон РФ “Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения”. Для оценки сельскохозяйственных земель
разработана кадастровая оценка земли. Она существует во многих регионах и
по расчетам составляет от 400 руб. на севере страны до 46 тыс. руб., на юге
за 1 га пашни. Кадастровая оценка земли прежде всего служит целям
налогообложения. Другие земли (под предприятия, дачные участки, городские
кварталы) можно покупать и продавать в соответствии с Земельным кодексом.
Однако общепринятой методики по оценке стоимости земли пока нет. Существует
ряд проектов методик, разрабатываемых ведущими научно-исследовательскими
учреждениями нашей страны и опыт стран с рыночной экономикой.
В целях обеспечения методической поддержки и унификации
методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных
работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике
разработана “Методика государственной кадастровой оценки городских земель”
(Поставщик - Центр аналитических исследований и разработок АООТ “Городской
кадастр”, г. Москва).
Настоящая “Методика государственной кадастровой оценки городских
земель” предлагается органам исполнительной власти субъектов Российской
Федерации и органам местного самоуправления для использования в земельно-
оценочных работах.
Настоящая методика государственной кадастровой оценки земель
поселений (далее именуется - Методика) разработана в целях реализации
постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 "О
государственной кадастровой оценке земель", в соответствии с Правилами
проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными
постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 № 316 "Об
утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".
Методика учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на
территории субъектов Российской Федерации (далее субъектов РФ) в рамках
реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15.03.97 №
319 "О порядке определения нормативной цены земли".
Определение кадастровой стоимости земельных участков является важным
элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в
сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под
приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа
права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.
Методические основы оценки городских земельных участков и связанной
с ними недвижимости сводятся к следующему.
Оценка стоимости городских земель, определенная на основе оценки
стоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений с учетом
статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей
совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только
величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры,
транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и
т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на
земельном рынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных
участков, являясь обобщенной характеристикой, включает в себя и затратную,
и рентную составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных
видов стоимости городских земель и земельных участков, так и всех
экономических нормативов землепользования. В процессе оценки проводится
анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение
земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и
инженерно-транспортного обустройства территории и другие.
Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель
являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального
жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного
хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных
объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация включает данные государственного земельного
кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство
территории, а также систему коэффициентов.
Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты,
Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет
по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.
Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в
пределах городской черты.
Термины и определения
Для целей настоящей Методики используются следующие термины и
определения:
Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) -
комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных
на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на
определенную дату.
Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина,
отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при
существующем его использовании.
Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений -
территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения,
отдельный земельный участок.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная
величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2)
объекта ГКОЗП.
Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика
объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость
земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в
формализованном виде.
Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской
инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную
точку) территории поселения.
Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или
потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа
(или методом главных компонент).
Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие
наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.
Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности
признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение
объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе
близости величин расстояний между сжатыми факторами.
Цели государственной кадастровой оценки
В современном обществе кадастровая оценка земель используется в
следующих целях:
. в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления
ставок земельного налога и величины арендной платы;
. для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных
земельных бумаг и ипотеки;
. для оценки эффективности существующего функционального использования
территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального
плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий
общегородского характера;
. для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости
городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении
принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой,
которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать
следующие основные этапы:
Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и
нормативной информации;
Этап 2 — функциональное зонирование территории города;
Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки
земель;
Этап 4 — ценовое зонирование территории города;
Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки городских земель
(цифровых и графических).
Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли
оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади
типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню
текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.
На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости,
расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения,
соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики
грунтов и многие другие факторы.
Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям
административно-территориального образования.
Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных
цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки
аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти
субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и
поселкам.
Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов
Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и
нормативной информации.
Подготовительные работы включают:
— сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии,
инженерно-геологических характеристиках территории;
— определение городской черты в соответствии с генеральным планом
развития города;
— классификацию земель по землепользователям города, правовому
режиму;
— классификацию земель по функциональному использованию;
— классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов
недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных
микрозон;
— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных
направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их
границ и площадей;
— определение типичных земельных участков, входящих в состав
оценочных микрозон;
— сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных
участков по оценочным микрозонам.
Этап 2. Функциональное зонирование территории города.
Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов
дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального
использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:
— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов,
учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды
зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные
сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.
— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель,
занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи,
складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других
землепользователей сферы производства;
— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий,
организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений
граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;
— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего
автомобильного транспорта, а также система городского транспорта,
включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;
— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории
города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и
рекреационное значение;
— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в
вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.
Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь,
подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их
использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и
подвидов объектов недвижимости.
Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило,
значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные
микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:
— малоэтажной усадебной жилой застройки;
— малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;
— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),
— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);
— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д. Земельные
участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными
жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости:
земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и
другими домами.
Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на
оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с
многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного
качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои
определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных
сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в
инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и
архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон
принимаются:
— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки,
озера, овраги, обрывы и т.п.);
— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады,
трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
— улицы, площади, проезды;
— границы (заборы) предприятий и объектов производственного и
непроизводственного назначения;
— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах
оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по
общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и
местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.
На основе анализа данных, полученных различными методами оценки
земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая
стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования
или максимальное значение из возможных видов использования. Основными
методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный
корреляционный анализ и статистический метод группировок.
Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных
участков устанавливаются:
— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на
аналогичные участки, скорректированных на время продажи;
— по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с
применением затратного метода, предусматривающего вычитание
восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены
конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода,
приходящегося на земельный участок.
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются
и другие методы.
В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей
земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов
использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.
Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли,
объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть
представлена несколькими локальными участками на территории поселения.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей
микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах
с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон
зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон
может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в
городах с населением свыше 500 тысяч человек.
Этап 4. Ценовое зонирование территории города.
В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и
коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного
строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и
огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по
оценочным микрозонам города.
Данная процедура включает две стадии.
На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту
города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно
формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по
микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель
административно-территориального образования, однородных по функциональному
использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных
земельных участков.
Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на
основе соблюдения следующих принципов:
— близость значений показателей стоимости земельных участков;
— территориальное единство расположения микрозон;
—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или
отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных
сооружений или объектов.
Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на
план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель,
которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории
города.
На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу
принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются
коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют
значение соответственно больше или меньше единицы.
При расчете коэффициентов относительной ценности территории для
каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп
факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют
следующие группы факторов:
1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам
культуры и бытового обслуживания общегородского значения.
2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и
благоустройством территории.
3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,
4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная
ценность территории.
5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.
6. Инженерно-геологические условия строительства.
7. Рекреационная ценность территории;
8. Престижность территории.
Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют
следующие факторы:
1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие
транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.
2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых
массивов.
3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные
зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.
Величина коэффициентов определяется на основе статистического и
причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по
градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.
В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных
результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило,
должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от
этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.
Сравнительный анализ производится путем установления зависимости
коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне
города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.
Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.
Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и
предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы
местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель
по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему
использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных
результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного
самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала
следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный
кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат
изменению в течение года.
Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части
комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться
для следующих целей:
> создания государственной автоматизированной системы земельного
кадастра;
> формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
> уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
> установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
> определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной
аренды на конкурсах и аукционах;
> определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для
муниципальных нужд;
> обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений
городской застройки;
> информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг
различным субъектам земельного рынка;
> создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.
Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с
одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой
стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для
каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного
участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой
земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим
только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью
установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида
использования земель.
Методики оценки земли
Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого
сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие
3-6 месяцев.
При применении этого метода сначала выявляются фактические продажи
участков на соответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяется
информация о сделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной ее
законности и экономической целесообразности. Сумма продажной цены
корректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого
участка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит сопоставимый
по какому-либо параметру, его фактическая цена увеличивается, а если
уступает, то цена уменьшается. Такое уточнение цены может проводиться в
трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в
совокупной поправке.
При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие
стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение,
коммуникации, рельеф и др.
Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков,
приобретаемых для сельскохозяйственного, промышленного назначения и для
жилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов для
офисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах —
цена за 1 фронтальный метр; в районах жилой, дачной застройки при
стандартных по форме и размерах участках — цена за 1 лот; при необходимости
соблюдения правил зонирования по ограничению величины здания — цена за
единицу плотности, т.е. коэффициент отношения площади застройки к площ | |
